貸款價值（LTV）比率：它是什麼，如何計算，示例

貸款對價值（LTV）比率是對金融機構和其他貸方在批准抵押之前檢查的貸款風險的評估。通常，LTV比率高的貸款評估被認為是高危貸款。因此，如果批准抵押貸款，則貸款的利率更高。

此外，LTV比率高的貸款可能需要藉款人購買抵押保險抵消對貸方的風險。這種保險稱為私人抵押保險（PMI）。

關鍵要點

貸款對價值（LTV）是抵押貸款中經常使用的比率，以確定投入首付所需的金額以及貸方是否將信用額擴大到借款人。
在貸方眼中，LTV較低的LTV更好，但要求借款人提出更大的下跌付款。
大多數貸方向抵押貸款和房屋股權申請人提供最低貸款價值比率或低於80％的利率。
對於LTV較高的借款人來說，抵押貸款變得更加昂貴。
房利美（Fannie Mae）的本壘打和弗雷迪·麥克（Freddie Mac）的低收入借款人可能抵押計劃允許LTV比率為97％（3％的首付），但需要抵押貸款保險（PMI），直到該比率下降到80％。

如何計算貸款與價值比率

感興趣的購房者可以輕鬆計算房屋的LTV比率。這是公式：

$\ begin {Aligned} <v ratio = \ frac {ma} {apv} \\＆\ textbf {where：} \\＆ma = \ text {Mortgage} \\＆apv = \ apv = \ text {reptaime$ ltvr一個t我o=一個pvm一個在哪裡：m一個=抵押金額一個pv=評估的財產價值

LTV比率是通過將藉入的金額除以評估該物業的價值，表示為百分比。例如，如果您以評估價值為100,000美元的房屋，並賺取10,000美元首付，您將藉$ 90,000。這導致LTV比率為90％（即90,000/100,000）。

了解貸款價值（LTV）比率

確定LTV比是抵押的關鍵組成部分承保。它可以在買房，，，，再融資當前的抵押貸款進入新貸款或借貸公平在屬性中。

貸方評估LTV比率，以確定承保抵押時承擔的風險水平。當借款人要求貸款以或接近評估價值的金額（因此具有更高的LTV比率）時，貸方認為貸款有更大的可能性預設。這是因為該物業內幾乎沒有股權。

結果，如果是止贖，貸方可能會發現很難出售房屋，以支付未償還的抵押貸款餘額，並仍然從交易中獲利。

提示

影響LTV比率的主要因素是貸款的金額和財產價值。較高的首付（減少貸款金額）將導致LTV比率較低。

貸方如何使用LTV

LTV比僅是確定確保抵押的資格的一個因素房屋淨值貸款，或信用額度。但是，它可以在藉款人能夠確保的利率中發揮重要作用。大多數貸方的LTV比率達到或低80％時，其LTV比率的利率最低。

較高的LTV比率並不能排除借款人獲得抵押貸款的批准，儘管隨著LTV比率的增加，貸款的利息可能會上升。例如，LTV比率為95％的借款人可以批准抵押。但是，它們的利率可能高於LTV比率為75％的借款人的利率。

如果LTV比率高於80％，則可能需要藉款人購買私人抵押保險（PMI）。每年，這可以增加0.5％至1％的貸款總額。例如，$ 100,000貸款的PMI匯率為1％，將增加每年支付的總額（或每月83.33美元）的額外$ 1,000。需要PMI付款，直到LTV比率為80％或更低。當您償還貸款時，LTV比率將降低，並且隨著房屋的價值隨著時間的推移而增加。

通常，LTV比率越低，批准貸款的機會越大，利率的可能性就越低。此外，作為藉款人，您不太可能購買私人抵押保險（PMI）。

雖然這不是貸方需要80％LTV比率的法律，以便藉款人避免PMI的額外費用，這是幾乎所有貸方的做法。該要求的例外有時是針對具有高收入，較低債務或擁有大量投資組合的借款人的。

<80％

根據經驗，良好的貸款與價值比率不應大於80％。任何超過80％的人都被認為是高LTV，這意味著借款人可能會面臨更高的借貸成本，需要私人抵押保險或拒絕貸款。 LTV以上95％以上通常被認為是不可接受的。

LTV的抵押例子

例如，假設您購買的房屋以100,000美元的價格評估。但是，所有者願意以90,000美元的價格出售。如果您支付10,000美元的首付，您的貸款為80,000美元，這將導致80％的LTV比率（即80,000/100,000）。如果您要將預付款的金額增加到15,000美元，那麼您的抵押貸款現在為75,000美元。這將使您的LTV比率為75％（即75,000/100,000）。

LTV比率規則的變化

在LTV比率要求方面，不同的貸款類型可能具有不同的規則。

FHA貸款

FHA貸款是為低到中等收益借款人設計的抵押貸款。它們由FHA批准的貸方發行，並由聯邦住房管理局（FHA）。

與許多常規貸款相比，FHA貸款要求最低首付和信用評分較低。 FHA貸款的初始LTV比率最高為96.5％，但需要抵押保險費（MIP）只要您擁有該貸款，這將持續使用（無論LTV比率最終會達到多低）。

許多人決定一旦LTV比率達到80％以消除MIP要求，就決定再融資他們的FHA貸款。

VA和USDA貸款

VA和USDA貸款（可與當前和前軍人或農村地區的貸款相關），即使LTV比率高達100％，也不需要私人抵押保險。但是，VA和USDA貸款都有額外的費用。

美妮·梅和弗雷迪·麥克

房利美（Fannie Mae）的本壘打和弗雷迪·麥克（Freddie Mac）為低收入借款人提供的抵押貸款計劃允許LTV比率為97％。但是，他們需要抵押保險，直到比率下降到80％。

對於FHA，VA和USDA貸款，有簡化的再融資選項可用。這些放棄的評估要求，因此房屋的LTV比率不會影響貸款。對於LTV比率超過100％的借款人（也稱為“水下”或“倒置”），Fannie Mae的高貸款到價值再融資選項和Freddie Mac的增強救濟再融資也是可用的選項。

重要的

Fannie Mae和Freddie Mac房屋貸款的預付費用在2023年5月發生了變化。信用評分較高的購房者（例如740或更高）的費用增加，而信用評分較低的購房者（例如640歲以下的購房者）的費用降低了。另一種更改：您的收費會影響您的費用。您的首付越高，您的費用越低，儘管這仍然取決於您的信用評分。房利美提供貸款級價格調整在其網站上。

LTV與聯合LTV（CLTV）

LTV比率著眼於購買財產時單個抵押貸款的影響合併貸款到價值（CLTV）比率是所有比率財產上有財產價值的貸款。這不僅包括LTV中使用的主要抵押貸款，還包括任何第二抵押，房屋淨值貸款或信用額度或其他留置權。

當使用多個貸款時，貸方使用CLTV比率來確定潛在的購房者違約風險，例如，如果他們有兩個或更多抵押貸款，或抵押貸款以及房屋淨值貸款或信用額度（HELOC）（HELOC）。一般而言，貸方願意以80％及以上的CLTV比率貸款，並向具有高信用評級的借款人提供貸款。主要貸方對CLTV要求更為慷慨，因為它是一個更徹底的衡量標準。

讓我們仔細看看差異。 LTV比率僅考慮房屋中的主要抵押貸款餘額。因此，如果主要抵押貸款餘額為100,000美元，房屋價值為200,000美元，LTV = 50％。

但是，考慮一下該示例，如果它也有第二款抵押貸款的$ 30,000，而HELOC則為20,000美元。現在的合併貸款變為（$ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000）= 75％；比率更高。

如果抵押權人違約並陷入止贖，這些綜合考慮因素尤其重要。