เมื่อใดที่จะเดินออกไปจากการจำนองของคุณ

หากคุณเป็นหนี้การจำนองมากกว่าบ้านของคุณมีค่าคุณจะทำอย่างไร? หากคุณเป็นผู้ถือจำนองที่อยู่อาศัยมันอาจทำให้คุณได้ยินคำแนะนำนี้: การพูดทางคณิตศาสตร์การเดินออกไปบางครั้งอาจเป็นทางเลือกที่รอบคอบที่สุด ตัวอย่างเช่นหากคุณอยู่ใต้น้ำในการจำนองและอัตราดอกเบี้ยของคุณเพิ่มขึ้นคุณอาจจะดีกว่าที่จะเดินออกไปจากการจำนองและการเช่า นี่เป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณมีการจำนองอัตราการปรับ (ARM)

เมื่อเดินออกไปสมเหตุสมผล

ก่อนชาติฟองสบู่ในช่วงปลายยุค 2000โดยทั่วไปราคาอสังหาริมทรัพย์อาจถูกนับเพื่อเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป- ในขณะที่บางภูมิภาคทางภูมิศาสตร์บางครั้งจะเห็นคุณค่าที่ลดลงเป็นครั้งคราวในระดับชาติบ้านได้รับมูลค่าเมื่อเวลาผ่านไปซึ่งเป็นแนวโน้มระยะยาวในสหรัฐอเมริกา

อย่างไรก็ตามในปี 2008 และ 2009 มูลค่าทรัพย์สินลดลง (ในบางครั้งการโพสต์การลดลงสองหลักในมูลค่า) เมื่อปี 2552 ใกล้เข้ามาแล้วปี 2553 เปิด 23.1% ของการจำนองทั้งหมดทั่วประเทศใต้น้ำ- จำนวนเงินที่ค้างชำระในการจำนองมากกว่ามูลค่าของบ้านณ จุดนั้นสิ่งที่ไม่สามารถคิดได้ก่อนหน้านี้บางคนเกิดขึ้นจริง: ผู้กู้ที่ยังคงสามารถชำระเงินจำนองของพวกเขาตัดสินใจที่จะไม่ทำเช่นนั้น

หากคุณสามารถเช่าบ้านประเภทที่คล้ายกันได้น้อยกว่าค่าใช้จ่ายของการจำนองผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำว่าการเดินออกจากบ้านเป็นการเคลื่อนไหวทางการเงินที่ดี ในสถานการณ์ที่คุณอยู่ใต้น้ำในการจำนองและเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (เนื่องจากไฟล์การจำนองอัตราการปรับค่า (แขน)) แรงจูงใจในการเดินออกไปอาจน่าดึงดูดยิ่งขึ้น (เมื่อเกิดวิกฤตที่อยู่อาศัยผู้ชนะรายใหญ่มักจะเป็นผู้เช่า)

การคำนวณค่าใช้จ่ายในการเดินออกจากการจำนอง

การคำนวณสำหรับการเปรียบเทียบค่าเช่ากับค่าใช้จ่ายของการจำนองเป็นการคำนวณอย่างง่าย เครื่องมือหนึ่งในการประเมินการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณคือเครื่องคิดเลขจำนอง-

การพิจารณาว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการกู้คืนค่าบ้านของคุณเป็นความพยายามที่ซับซ้อนกว่าเล็กน้อย การใช้มูลค่าเพิ่มขึ้น 5% ต่อปีจะเป็นตัวเลข ballpark ตามค่าเฉลี่ยของชาติ การวิจัยเล็กน้อยสามารถช่วยคุณปรับเปลี่ยนตลาดระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่น พิจารณาตัวอย่าง:

• ราคาเดิม: $ 200,000
• คุณค่าของวันนี้: $ 150,000
• การสูญเสียมูลค่า: 25%

ปี	ค่าเริ่มต้น	+5%
1	$ 150,000	$ 157,500
2	$ 157,500	$ 165,375
3	$ 165.375	$ 173,643
4	$ 173.643	$ 182,325
5	$ 182,325	$ 191,442
6	$ 191,442	$ 201,014

หากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 5% ต่อปีมันจะใช้เวลาหกปีสำหรับบ้านหลังนี้ถึงราคาขาย สิ่งนี้ทำให้เจ้าของเป็นระดับคุ้มทุน- แต่ไม่มีกำไรที่จะแสดง (และเจ้าของได้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ทุกปี) หากราคาลดลงอีก 10%การกู้คืนจะใช้เวลานานขึ้น (เห็นได้ชัดว่าการแข็งค่าของราคาบ้านไม่มั่นใจ))

• ราคาเดิม: $ 200,000
• มูลค่าหลังจากลดลง 25%: $ 150,000
• มูลค่าหลังจากลดลงอีก 10%: $ 135,000

ปี	ค่าเริ่มต้น	+5%
1	$ 135,000	$ 141,750
2	$ 141,750	$ 148,837
3	$ 148,837	$ 156,279
4	$ 156,279	$ 164,093
5	$ 164,093	$ 172,297
6	$ 172,297	$ 180,912
7	$ 180,912	$ 189,958
8	$ 189,958	$ 199,456
9	$ 199,456	$ 209,429

เวลาพักฟื้นเป็นเวลากว่าแปดปีแล้ว

วิธีการออกจากการจำนอง

สามวิธีที่พบบ่อยที่สุดในการเดินออกจากการจำนองคือขายสั้นโดยสมัครใจการยึดสังหาริมทรัพย์และการยึดสังหาริมทรัพย์โดยไม่สมัครใจ การขายสั้น ๆ เกิดขึ้นเมื่อผู้กู้ขายทรัพย์สินน้อยกว่าจำนวนเงินที่เกิดจากการจำนอง ผู้ซื้อทรัพย์สินเป็นบุคคลที่สาม (ไม่ใช่ธนาคาร) และรายได้ทั้งหมดจากการขายไปที่ผู้ให้กู้จำนอง ผู้ให้กู้ให้อภัยความแตกต่างหรือได้รับการตัดสินจากผู้กู้ จากนั้นผู้กู้จะต้องดำเนินการชำระเงินให้เสร็จสมบูรณ์ - หรือบางส่วนของ - ความแตกต่างระหว่างราคาขายและมูลค่าเดิมของการจำนอง

ในการยึดสังหาริมทรัพย์โดยสมัครใจเจ้าของบ้านเต็มใจเปลี่ยนทรัพย์สินให้กับผู้ให้กู้ ในการจัดเตรียมการยึดสังหาริมทรัพย์โดยสมัครใจให้พูดคุยกับธนาคารของคุณและจัดเตรียมเพื่อส่งมอบกุญแจไปยังอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่กระบวนการนี้จะส่งผลกระทบต่อการจัดอันดับเครดิตของเจ้าของบ้านการชำระเงินเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจำนองไม่จำเป็นอีกต่อไป

การยึดสังหาริมทรัพย์โดยไม่สมัครใจเริ่มต้นโดยผู้ให้กู้สำหรับการไม่ชำระเงิน ผู้ให้กู้ใช้ระบบกฎหมายเพื่อครอบครองทรัพย์สิน ในขณะที่เจ้าของบ้านมักได้รับอนุญาตให้อาศัยอยู่ในทรัพย์สินเป็นเวลาหลายเดือน (ฟรี) ในขณะที่กระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นผู้ให้กู้จะพยายามอย่างแข็งขันในการเก็บหนี้และในที่สุดเจ้าของบ้านจะถูกขับไล่

มาตรฐานสองเท่า

บริษัท ลดระดับพนักงานเป็นประจำและปรับโครงสร้างหนี้ของพวกเขา- สิ่งนี้สามารถทำร้าย (และบางครั้งก็ทำลาย) ซัพพลายเออร์ที่พวกเขาไม่จ่าย อย่างไรก็ตามสิ่งเหล่านี้ถือว่าเป็นธุรกิจที่ "ดี" ราคาหุ้นสำหรับ บริษัท เหล่านี้มักจะเพิ่มขึ้นในภายหลัง

แต่เมื่อเจ้าของบ้านแต่ละคนพยายามตัดสินใจเดียวกันระบบกฎหมายจะถูกจัดตั้งขึ้นเพื่อปกป้องผลกำไรของผู้ให้กู้ ในขณะที่ธนาคารส่วนน้อยเท่านั้นที่จะเห็นด้วยกับการขายสั้น ๆ สำหรับเจ้าของบ้านพวกเขาทั้งหมดยินดีที่จะยึดสังหาริมทรัพย์

สนามเด็กเล่นระดับสำหรับผู้บริโภคและธุรกิจอาจหมายความว่าเจ้าของบ้านไม่ควรรู้สึกสำนึกผิดเกี่ยวกับการเดินออกไปจากเงินกู้เมื่อเทียบกับธุรกิจที่ค่าเริ่มต้นหรือมีคุณสมบัติในการยึดครอง เนื่องจากสนามไม่ได้อยู่ในระดับผู้กู้ที่เดินจากไปต้องเต็มใจที่จะยอมรับผลที่ตามมาซึ่งอาจรวมถึงเครดิตที่เสียหายการล่วงละเมิดโดยหน่วยงานรวบรวมและความยากลำบากในการได้รับเครดิตเป็นเวลาหลายปี

บรรทัดล่าง

หลังจากเสร็จสิ้นการวิจัยของคุณถ้าเดินออกไปเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดของคุณเตรียมพร้อม เพื่อให้แน่ใจว่าคุณมีที่อยู่อาศัยซื้อบ้านใหม่ขนาดเล็ก - หรือเช่าอพาร์ทเมนต์ - ก่อนที่คุณจะเดินออกไปจากบ้านปัจจุบันของคุณ ซื้อรถยนต์และรายการตั๋วขนาดใหญ่อื่น ๆ ที่ต้องการการจัดหาเงินทุนก่อนของคุณคะแนนเครดิตถูกลดระดับและจัดสรรเงินสดบางส่วนเพื่อช่วยให้การเปลี่ยนแปลงราบรื่น