抵押贷款摊销策略

对于许多人来说，购买房屋是他们一生中最大的单笔财务投资。由于价格昂贵，大多数人都需要。抵押贷款是一种，这意味着债务在指定期限内定期分期偿还。摊销期是指借款人选择偿还抵押贷款的时间长度（以年为单位）。在这里，我们来看看当今购房者的不同抵押贷款摊销策略。

要点

选择还清抵押贷款的期限是较低每月还款额和较低总体成本之间的权衡。
抵押贷款的到期日遵循摊销计划，该计划保持每月付款相等，同时修改每次付款的本金与利息的相对金额。
摊销期限越长（例如 30 年），每月还款额就越实惠，但同时，在贷款期限内支付的利息也就越多。

摊销时间表

虽然最受欢迎的类型是 30 年，买家还有其他选择，包括15年期抵押贷款。摊销期限不仅影响偿还贷款所需的时间，还影响抵押贷款期限内支付的利息。对于抵押贷款市场上的任何人来说，考虑各种摊销选项以找到最适合可管理性和潜在节省的选项是一个好主意。

较长的摊销期通常涉及较小的每月还款额和较高的贷款期限内的总利息成本。
另一方面，较短的摊销期通常意味着较高的每月付款和较低的总利息成本。

确切数量和构成每笔付款的金额显示在抵押贷款中摊销时间表（或摊销表）。在贷款的最初几年，每月还款的更多部分用于支付利息。

随后的每次付款，越来越多的付款用于本金，越来越少的付款用于利息，直到抵押贷款全额支付并且贷款人向县办公室或土地登记处提交抵押清偿书。

决定不应仅由贷款人负责。即使存在贷款限制，您获得的批准也可能超出您真正需要的金额。如果您更喜欢较短的摊销期，这样您就可以支付更少的利息并更快地拥有自己的房子，但无法承担更高的付款，请考虑寻找价格较低的房屋。如果抵押贷款金额较小，您也许可以用较短的摊销期来支付较高的还款额。

重要的

抵押贷款利息可以免税。如果你处于高位，这种扣除将比那些税率较低的人更有价值。

更长的摊销期减少每月付款

摊销期较长的贷款需要较少的每月还款额，因为您有更多的时间偿还贷款。如果您希望付款更易于管理，这是一个很好的策略。

下表显示了一个简短的示例20万美元利率为 4.50%。此处显示的是时间表的前三个月，然后跳至 180、240、300 和 360 个月。

表 1：抵押贷款摊销时间表
月	支付	本金已付	已付利息	期末余额
1	1,013.37 美元	263.37 美元	$750.00	$199,736.63
2	1,013.37 美元	$264.36	$749.01	$199,472.27 美元
3	1,013.37 美元	$265.35	$748.02 美元	$199,206.92 美元
180（15年）	1,013.37 美元	516.62 美元	$496.75	$132,467.91
240（20年）	1,013.37 美元	646.70 美元	$366.67	$97,779.45
300（25年）	1,013.37 美元	$809.53	203.84 美元	$54,356.57 美元
360（尾款）	1,013.37 美元	$1,009.58	3.79 美元	0.00 美元

资料来源：ERARE 抵押贷款计算器

正如您所看到的，这个 30 年期、固定利率 4.50% 的抵押贷款每月的付款额始终相同（1,013.37 美元）。然而，本金和利息的金额每个月都会发生变化，更多的资金逐渐转向本金，而更少的资金转向利息。

200,000 美元的 30 年期固定利率 4.50% 抵押贷款摘要：

本金金额：20万美元
每月付款：1,013.37 美元
利息总额：$164,813.42
贷款总成本：$364,813.20

较短的摊销期可以为您省钱

如果您选择较短的摊销期，例如，您的每月还款额将更高，但在贷款期限内您也将节省大量利息，并且您将更快拥有自己的房屋。此外，短期贷款的利率通常低于长期贷款的利率。如果您能够轻松地支付更高的每月付款而不会遇到过度困难，那么这是一个很好的策略。

请记住，尽管摊销期较短，但仍需要进行 180 笔连续付款。重要的是要考虑您是否可以维持该付款水平。

表 2 显示了同样 200,000 美元、利率 4.50% 的贷款的摊销时间表，但摊销期限为 15 年（为简单起见，再次使用了精简版本）。显示了前三个月的摊销时间表，以及第 60、120 和 180 个月的付款。

表 2：抵押贷款摊销表
月	支付	本金已付	已付利息
1	$1,529.99 美元	799.99 美元	$750.00
2	$1,529.99 美元	782.91 美元	$747.08
3	$1,529.99 美元	$785.85	744.14 美元
60（5年）	$1,529.99 美元	$976.38	553.60 美元
120（10年）	$1,529.99 美元	1,222.23 美元	$307.75
180（尾款）	$1,529.99 美元	$1,524.27 美元	5.72 美元

15 年期、固定利率 4.50% 贷款摘要：

本金金额：20万美元
每月付款；$1,529.99 美元
利息总额：$75,397.58
贷款总成本：275,398.20 美元

从这两种情况中我们可以看出，30 年期摊销期限较长，每月还款额为 1,013.37 美元，而 15 年期贷款为 1,529.99 美元，每月还款额为 516.62 美元。对于预算紧张或只想限制每月开支的家庭来说，这可能会产生很大的影响。

这两个例子还表明，15 年期摊销减少了 89,416 美元的利息，从而降低了贷款的总体成本。如果借款人能够轻松承担较高的每月还款额，则较短的摊销期可以节省大量资金。

提示

在线抵押贷款摊销计算器可以帮助您决定哪种抵押贷款适合您，并计算额外抵押贷款付款的影响。此外，抵押贷款计算器可以确定可用的最佳利率。

加速付款选项

即使摊销抵押贷款期限较长，也可以并通过以下方式更快地还清贷款。该策略包括在您每月的抵押贷款账单上增加额外付款，可能会为您节省数万美元，并让您更快地摆脱债务（至少在抵押贷款方面）。

以上面例子中的 200,000 美元、30 年期抵押贷款为例：

如果每月额外支付 100 美元的本金，贷款将在 25 年而不是 30 年内全额偿还，借款人将节省 31,745 美元的利息。
如果每月额外增加 150 美元，那么 23 年内即可还清贷款，节省 43,204.16 美元。

即使每年额外支付一次，也可以减少利息金额并缩短摊销时间，只要支付的金额是本金而不是利息。只需确保您的贷方以这种方式处理付款即可。

当然，您不应该放弃必需品或从有利可图的投资中取出资金来支付额外费用。但减少不必要的开支并将这些钱用于额外支付可以带来良好的财务意义。与 15 年期抵押贷款不同的是，它让您可以灵活地在几个月内支付较少的费用。

警告

向您的贷方核实是否存在与一次性付款相关的任何处罚。预付款是您可以用来降低本金余额的额外付款。

其他付款方式

可能允许您每月支付的费用甚至低于 30 年期固定利率抵押贷款，并且您可以通过其他方式调整付款，以适应个人收入的预期增长。然而，每月还款额可能会增加——频率取决于经济指标和合同的撰写方式——而且由于抵押贷款利息仍几乎处于历史低位，对于大多数房主来说，这可能是一个不明智的选择。

同样，只付利息和其他类型的抵押贷款通常支付金额较低，但在贷款期限结束时会让您欠下巨额余额，这也是一个冒险的选择。

摊销会影响抵押贷款利率吗？

不会。摊销期限与利率无关。当您获得抵押贷款批准时，您可以选择一个摊销期，并决定您想要的抵押贷款期限：30 年期、15 年期等。也就是说，摊销速度更快的短期贷款的利率通常较低，可低整整一个百分点。

什么是摊销期限？

摊销是借款人全额偿还贷款所需的时间。该期限是指可以通过定期付款偿还贷款的期限。因此，摊销期限是指您还清债务并拥有免费且清晰的东西所需的时间。

人们通常认为贷款的期限和摊销是相同的——期限结束后，摊销也完成。这通常（但并非总是）如此。例如，在气球抵押贷款中，贷款期限比摊销期限短：期限结束时，还有大量剩余本金需要支付。

摊销计划如何运作？

摊销时间表通常以表格形式显示，是定期贷款付款的完整时间表，显示构成每笔付款的本金金额和利息金额，直到贷款在期限结束时还清为止。它通常还跟踪余额的大小。摊销时间表表明，在贷款期限的早期，每笔付款的大部分是所欠利息；在时间表的后期，每笔付款的大部分都涵盖了贷款本金。

底线

由于有很多因素会影响哪种抵押贷款最适合您，因此评估您的情况非常重要。例如，如果您正在考虑一笔巨额抵押贷款并且您处于高税级，那么您的抵押贷款扣除可能会比您拥有小额抵押贷款并且处于较低税级更有利。或者，如果您的投资获得了良好的回报，那么削减投资组合的建设以支付更高的抵押贷款可能没有经济意义。评估您的需求和情况，并花时间确定最适合您的抵押贷款摊销策略，始终具有良好的财务意义。