操作費用比率（OER）：定義，公式和示例

在房地產中，與該物業帶來的收入相比，運營費用比率（OER）是對經營財產的成本的衡量。它是通過將財產的運營費用（減去折舊）除以其總營業收入來計算的。

OER用於比較類似屬性的費用。投資者應該尋找危險信號，例如更高維護費用，營業收入或可能阻止他們購買特定財產的公用事業。

理想的OER在60％至80％之間（儘管越低，越好）。

操作費用比率（OER）的公式和計算

$\ begin {Aligned}＆oer = \ frac {\ text {total操作費用}}} {\ text {tote$​哦=總收入總運營費用​​

為了計算財產的OER，您需要知道運營費用。這些包括所有的費用和成本作為經商的正常成本。您還需要計算該物業的折舊費用，這將因採用的特定會計方法而異。

操作費用比率（OER）可以告訴您什麼

計算多年來的OER可以幫助投資者註意財產的運營費用趨勢。如果財產的成本每年以高於收入的速度增加，則OER也每年增加。因此，持有財產的時間越長，投資者可能會損失更多的錢。

擁有公寓樓時，投資者應通過有效租金收入或潛在的租金收入減去空缺和信貸損失，而不是潛在的租金收入。

由於管理職位空缺包括在有效的物業管理中，包括OER中的空缺提供了更準確的運營費用圖片，並顯示了可以進行改進的地方。例如，管理不善的財產很可能具有更高的空置率，這將反映在OER中。

OER中包括財產管理費，公用事業，垃圾清除，維護，保險，維修，財產稅和其他費用。

額外的運營費用投資者應弄清楚OER包括財產管理費，美化環境，律師費，房東的保險和基本財產保險。這些費用有助於每天運行該物業。因此，將貸款付款，資本改善和個人財產排除在運營費用之外。

較低的OER通常意味著該物業是有效管理的，對投資者來說更有利可圖，而該物業的收入較少涵蓋運營和維護成本。

如果業務是可擴展的，所有者可能會增加每個單位的租金而不會大大增加運營費用。此外，OER可以顯示可能發生的潛在問題，例如公用事業賬單大大增加，因此投資者可以更快地解決問題並保護其利潤水平。

如何使用OER的示例

以假設的例子為例，投資者A擁有一棟多戶公寓樓，並每月租金65,000美元。投資者還支付了50,000美元的運營費用，包括每月抵押貸款，稅款，公用事業等。該物業預計今年還將貶值85,000美元。

因此，年度OER可以計算為：

$\ frac {[（\ $ 50,000 \ times 12）-85,000]}} {（65,000 \ times 12）} = 66 \％$（（65，，，，000×12）（（（（$ 50，，，，000×12）- 85，，，，000這是給出的​=66％

這意味著運營費用消耗了該物業產生的收入的大約三分之二。

OER與資本率

這大寫率在商業房地產世界中用於指示回報率預計將在房地產投資物業上產生。

該測量通常被稱為“上限率”，是根據該物業預期產生的淨收入來計算的。它用於估計投資者在房地產市場上的潛在投資回報率。

上限利率僅代表一年期限內財產的收益率（假設該物業是以現金購買而不是藉貸購買的）。它由公式定義：

$\ text {cap Rate} = \ text {net Opery Income} \ div \ text {當前市場價值}$上限率=淨營業收入÷當前的市場價值

儘管在衡量投資財產的盈利能力方面，上限率與OER相似，但它與OER不同，因為它使用了總收入，而不是分母中的淨收入和地點。 OER還沒有考慮財產的市場價值。

使用OER的局限性

對於房地產投資者來說，OER有兩個缺點。首先，由於它不包括財產的市場價值，因此它不會告知投資者購買或銷售時物業的相對價值。它僅說明正在進行的操作的效率。

因此，在評估房地產投資時，應將OER與類似的資本化率一起使用。

其次，由於可以通過幾種不同的方式計算折舊，因此可以通過使用更有利的會計折舊方法來認可OER。

底線

運營費用比率（OER）比較財產帶來的收入與經營該物業的成本相比。這使投資者可以查看房地產是否是一項不錯的投資，以及他們可以期望的回報，並幫助他們與其他潛在的房地產投資進行比較。