พระราชบัญญัติขั้นตอนการชำระบัญชีอสังหาริมทรัพย์ (RESPA) ทำงานอย่างไร

พระราชบัญญัติขั้นตอนการชำระบัญชีอสังหาริมทรัพย์ (RESPA) ได้รับการประกาศใช้โดยรัฐสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกาในปี 1975 เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายมีการเปิดเผยค่าใช้จ่ายในการชำระหนี้ที่สมบูรณ์ RESPA ยังได้รับการแนะนำให้ใช้เพื่อกำจัดแนวทางปฏิบัติที่ไม่เหมาะสมในกระบวนการชำระเงินอสังหาริมทรัพย์ห้ามการจัดงานคืนและ จำกัด การใช้บัญชี escrow Respa เป็นกฎหมายของรัฐบาลกลางในขณะนี้ควบคุมโดยสำนักคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงิน (CFPB)-

การทำความเข้าใจพระราชบัญญัติขั้นตอนการชำระบัญชีอสังหาริมทรัพย์ (RESPA)

ครั้งแรกผ่านการประชุมสภาคองเกรสในปี 2517 Respa เริ่มมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2518 Respa ได้รับผลกระทบในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจากการเปลี่ยนแปลงและการแก้ไขหลายประการ การบังคับใช้ในขั้นต้นตกอยู่ภายใต้เขตอำนาจศาลของสหรัฐอเมริกากรมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง (HUD)- หลังจากปี 2011 ความรับผิดชอบเหล่านั้นถูกสันนิษฐานโดย CFPB เนื่องจากพระราชบัญญัติการปฏิรูป Wall Street และการคุ้มครองผู้บริโภคของ Dodd-Frank

จากการก่อตั้ง Respa ได้ควบคุมสินเชื่อจำนองที่แนบมากับคุณสมบัติที่อยู่อาศัยหนึ่งถึงสี่ครอบครัว วัตถุประสงค์ของ RESPA คือการให้ความรู้แก่ผู้กู้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการตั้งถิ่นฐานของพวกเขาและกำจัดแนวทางปฏิบัติทางการเงินและค่าธรรมเนียมการอ้างอิงที่สามารถขยายค่าใช้จ่ายในการได้รับการจำนอง ประเภทของสินเชื่อที่ครอบคลุมโดย RESPA รวมถึงสินเชื่อซื้อส่วนใหญ่สมมติฐานการรีไฟแนนซ์สินเชื่อเพื่อการปรับปรุงทรัพย์สินและHome Equity Line of Credit (Helocs)-

ข้อกำหนดของ respa

Respa ต้องการผู้ให้กู้นายหน้าจำนองหรือผู้ให้บริการสินเชื่อบ้านเพื่อเปิดเผยข้อมูลใด ๆ เกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การเปิดเผยข้อมูลควรรวมถึงบริการการชำระหนี้กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องและข้อมูลอื่น ๆ ที่เชื่อมโยงกับต้นทุนของกระบวนการชำระเงินอสังหาริมทรัพย์ ความสัมพันธ์ทางธุรกิจระหว่างผู้ให้บริการปิดและบุคคลอื่น ๆ ที่เชื่อมต่อกับกระบวนการชำระหนี้ควรถูกเปิดเผยต่อผู้กู้

Respa ห้ามอะไร?

Respa ห้ามการปฏิบัติเฉพาะเช่นการแข่งขัน, การอ้างอิงและค่าธรรมเนียมที่ยังไม่ถือ ตัวอย่างเช่นมาตรา 8 ห้ามมิให้บุคคลใดให้หรือรับสิ่งที่มีมูลค่าเพื่อแลกกับการอ้างอิงของธุรกิจบริการการชำระหนี้ นอกจากนี้ยังควบคุมการใช้งานของescrowบัญชี - เช่นการห้ามผู้ให้บริการสินเชื่อเพื่อเรียกร้องบัญชี escrow ขนาดใหญ่มากเกินไป - และ จำกัด ผู้ขายจากการบังคับใช้ บริษัท ประกันภัยชื่อ

การตลาดและการสนับสนุน

RESPA ไม่ได้ห้ามความพยายามในตลาดร่วมระหว่างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้ตราบใดที่ค่าโฆษณาที่จ่ายโดยแต่ละฝ่ายเกี่ยวข้องกับมูลค่าของสินค้าหรือบริการใด ๆ ที่อาจได้รับผลตอบแทน แต่การทำธุรกรรมที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายมากกว่าค่าใช้จ่ายในการโฆษณา การสนับสนุนกิจกรรมอาจได้รับการพิจารณาว่ามีการกระทำที่ต้องห้ามหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งใช้กิจกรรมเพื่อทำการตลาดหรือโฆษณาบริการ

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนชื่อเรื่องถูกกันออกไปไม่ให้เข้าสู่ข้อตกลงการบริการตลาดเมื่อฝ่ายหนึ่งเรียกเก็บเงินอีกจำนวนหนึ่งสำหรับสื่อการตลาดที่เกินกว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมของบริการการตลาดดำเนินการ ผู้ให้บริการการชำระหนี้ไม่สามารถเช่าพื้นที่จากผู้ให้บริการการชำระหนี้รายอื่นเว้นแต่จะจ่ายมูลค่าตลาดยุติธรรมที่จะทำเช่นนั้น

ค่าธรรมเนียมการอ้างอิง

โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถจ่ายตัวแทนเพื่อส่งต่อลูกค้าไปยังนายหน้าร่วมกันบริษัท จำนอง โบรกเกอร์ไม่สามารถเสนอค่าธรรมเนียมการอ้างอิงให้กับโบรกเกอร์อื่น ๆ เพื่อนำลูกค้าไปยังธุรกิจของพวกเขา ค่าธรรมเนียมสหกรณ์เหล่านี้เป็นสิ่งต้องห้ามและถูกมองว่าเป็นรูปแบบของการคืนกลับ ผู้ให้กู้จำนองไม่สามารถเสนอสิ่งจูงใจการอ้างอิงใด ๆ ให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นสำหรับการอ้างอิงผู้ซื้อบ้านไปยังผลิตภัณฑ์สินเชื่อของพวกเขา

การจัดการธุรกิจในเครือ

โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถอ้างถึงธุรกิจไปยัง บริษัท ในเครือโดยไม่เปิดเผยความสัมพันธ์นั้นกับลูกค้าของพวกเขา การเปิดเผยข้อมูลนี้จะต้องมีรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่ บริษัท ชื่อต้องการสำหรับบริการและผลประโยชน์ทางการเงินของนายหน้าใน บริษัท ชื่อ ลูกค้าจะต้องทราบว่าพวกเขาไม่จำเป็นต้องใช้ บริษัท ชื่อที่พวกเขาได้รับการอ้างอิง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และ บริษัท ประกันภัยชื่อไม่สามารถสร้าง บริษัท ในเครือเพื่อรวบรวมเงินปันผลจากการอ้างอิง

ผู้ให้กู้ไม่สามารถกำหนดให้ผู้กู้ใช้ผู้ให้บริการการตั้งถิ่นฐานในเครือเฉพาะ อย่างไรก็ตามพวกเขาสามารถให้สิ่งจูงใจทางการเงินในการทำเช่นนั้น ตัวอย่างเช่นผู้ซื้อบ้านอาจสามารถใช้ประโยชน์จากบริการในเครือในอัตราลด

ขั้นตอนการบังคับใช้สำหรับการละเมิด RESPA

โจทก์มีเวลานานถึงหนึ่งปีในการฟ้องร้องเพื่อบังคับใช้การละเมิดที่เงินเข้าร่วมหรือพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมอื่น ๆ เกิดขึ้นในระหว่างกระบวนการตั้งถิ่นฐาน

หากผู้กู้มีความไม่พอใจต่อผู้ให้บริการสินเชื่อของพวกเขามีขั้นตอนเฉพาะที่พวกเขาต้องปฏิบัติตามก่อนที่จะยื่นฟ้อง ผู้กู้จะต้องติดต่อผู้ให้บริการสินเชื่อของพวกเขาเป็นลายลักษณ์อักษรโดยมีรายละเอียดลักษณะของปัญหาของพวกเขา ผู้ให้บริการจะต้องตอบสนองต่อการร้องเรียนของผู้กู้เป็นลายลักษณ์อักษรภายใน 20 วันทำการหลังจากได้รับการร้องเรียน Servicer มี 60 วันทำการเพื่อแก้ไขปัญหาหรือให้เหตุผลสำหรับความถูกต้องของสถานะปัจจุบันของบัญชี ผู้กู้ควรดำเนินการชำระเงินที่จำเป็นต่อไปจนกว่าปัญหาจะได้รับการแก้ไข

โจทก์มีเวลาถึงสามปีที่จะนำชุดสูทสำหรับความไม่เหมาะสมเฉพาะกับผู้ให้บริการสินเชื่อของพวกเขา ชุดใด ๆ เหล่านี้สามารถนำมาในศาลแขวงของรัฐบาลกลางใด ๆ หากศาลอยู่ในเขตที่มีการตั้งค่าทรัพย์สินหรือการละเมิด RESPA ที่ถูกกล่าวหา

การวิพากษ์วิจารณ์ Respa

Critics of Respa กล่าวว่าการปฏิบัติที่ไม่เหมาะสมบางอย่างที่กฎหมายได้รับการออกแบบมาเพื่อกำจัดยังคงเกิดขึ้นรวมถึงเงินคืน ตัวอย่างหนึ่งของสิ่งนี้คือผู้ให้กู้ที่ให้ประกันภัยเชลยให้กับ บริษัท ประกันภัยชื่อที่พวกเขาทำงานด้วย (บริษัท ประกันภัยเชลยคือบริษัท ย่อยที่เป็นเจ้าของทั้งหมดของ บริษัท ขนาดใหญ่ที่ได้รับมอบหมายให้เขียนนโยบายการประกันสำหรับผู้ปกครองและไม่ประกัน บริษัท อื่น ๆ )

นักวิจารณ์กล่าวว่านี่เป็นกลไกการคืนกลับเพราะลูกค้ามักจะเลือกใช้ผู้ให้บริการที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้กู้หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (แม้ว่าลูกค้าจะต้องลงนามในเอกสารที่บอกว่าพวกเขามีอิสระที่จะเลือกผู้ให้บริการใด ๆ )

เนื่องจากการวิพากษ์วิจารณ์เหล่านี้มีความพยายามมากมายที่จะทำการเปลี่ยนแปลง Respa ข้อเสนอหนึ่งเกี่ยวข้องกับการลบตัวเลือกให้ลูกค้าเลือกใช้ผู้ให้บริการใด ๆ สำหรับแต่ละบริการ ในสถานที่นี้จะเป็นระบบที่มีการรวมบริการ แต่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ให้กู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการจ่ายโดยตรงสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ทั้งหมด ข้อได้เปรียบของระบบนี้คือผู้ให้กู้ (ที่มีกำลังซื้อมากขึ้นเสมอ) จะถูกบังคับให้ค้นหาราคาที่ต่ำที่สุดสำหรับบริการการตั้งถิ่นฐานอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

บรรทัดล่าง

เมื่อซื้อบ้านจะเป็นประโยชน์ในการทำงานกับความไว้วางใจตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตหรือนายหน้าที่สามารถแนะนำคุณตลอดกระบวนการ ในทำนองเดียวกันหากคุณกำลังรีไฟแนนซ์จำนองที่มีอยู่หรือยืมกับส่วนของบ้านของคุณสิ่งสำคัญคือต้องผ่านผู้ให้กู้ที่มีชื่อเสียง Respa พร้อมด้วยแนวทางการกำกับดูแลอื่น ๆ ได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยปกป้องผู้ซื้อบ้านและเจ้าของบ้านที่มีอยู่จากการปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรมเมื่อต้องรับมือกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์โบรกเกอร์ผู้ให้กู้และ บริษัท ในเครือ