净现值与内部收益率

有很多方法可以分析和比较公开交易投资（例如股票，债券和共同基金）的基本面，回报和风险。但是，如果您有专营权，出租物业或您的业务的投资机会，则可能必须依靠其他资源和指标。净现值（NPV）和内部收益率（IRR）是两种标准财务指标，可用于评估和比较投资基于它们的现金流量。

了解NPV和IRR可以帮助您对投资机会或项目做出明智的财务决策。了解措施如何工作以及何时使用它们。

评估净现值

投资的一个基本原则是，如今的一美元价值将来价值不止一美元。那是因为今天的美元可以投资并随着时间的流逝而赚取回报。 NPV将投资产生的未来现金流转化为今天的这些美元，假设收益率称为“折现率”。例如，今天的10,500美元的价值为10,500美元，折扣价为5％，为10,000美元。

例如，作为个人投资者，您可以决定在市场上投资您的钱或出租物业。 10年的回报标普500可以用作折现率，因为这代表了您的投资决策的基准。

如果未来10年内预计的租赁财产收入表现不佳，则可以认为您的资金可以更好地投资于其他地方。让我们更深入一点：

• 潜在的租赁财产投资：$ 135,000
• 标准普尔500：14％的十年平均年收益
• 租赁财产收入：10年每年$ 19,000

因此，有了这些数字，您将拥有10年的现金流量为19,000美元，折现率为14％。 NPV为$ 99,106。反过来，这不是一项不错的投资，因为您要为现金流量支付135,000美元，仅价值99,106美元，为14％。

如何计算NPV

计算NPV的最简单方法是使用Excel NPV功能或财务计算器。另一种简单的方法是使用现值表。现值表具有利率和数年的利率因素，并且在互联网上也很容易找到。他们看起来像这样：

年	6％	10％	14％
1	0.94340	0.90909	0.87719
2	0.89000	0.82645	0.76947
3	0.83962	0.75131	0.67497
4	0.79209	0.68301	0.59208
5	0.74726	0.62092	0.51937
6	0.70496	0.56447	0.45559
7	0.66506	0.51316	0.39964
8	0.62741	0.46651	0.35056
9	0.59190	0.42410	0.30751
10	0.55839	0.38554	0.26974

在上面的示例中，我们可以通过将每年的19,000美元乘以14％的因素来计算NPV，然后总计这样的结果：

年	现金周转	14％因子	现值
1	$ 19,000	0.87719	$ 16,667
2	$ 19,000	0.76947	$ 14,620
3	$ 19,000	0.67497	$ 12,824
4	$ 19,000	0.59208	$ 11,250
5	$ 19,000	0.51937	$ 9,868
6	$ 19,000	0.45559	$ 8,656
7	$ 19,000	0.39964	$ 7,593
8	$ 19,000	0.35056	$ 6,661
9	$ 19,000	0.30751	$ 5,843
10	$ 19,000	0.26974	$ 5,125
全部的			$ 99,107

评估内部收益率

内部收益率从不同的角度着眼于现金流的现值。 IRR没有分配折现率，而是计算出您每年赚取的现金流量所需的折现率，以使您每年赚钱，或者使您在第一年投入的资金（在这种情况下为135,000美元）。

在上面的示例中，10年投资135,000美元的19,000美元现金流量为6.75％。 IRR是从风险角度看投资的一种方式。 6.75％的回报与其他投资的风险和回报相比如何？

如何计算IRR

像NPV一样，计算IRR的最简单方法是使用Excel，它具有“ IRR”功能，该功能将您放入工作表中的数据并计算出您需要破坏的IRR。

以下是我们使用IRR表的投资135,000美元的投资和19,000美元回报的示例（在此示例中使用零表使用“ K”以节省空间）：

2020a

'21

'22

'23

'24

'25

'26

'27

'28

'29

'30

初始投资

-135k

税后现金流量

19k

19k

19k

19k

19k

19k

19k

19k

19k

19k

IRR

6.75％

要使用IRR功能，请单击要出现IRR的单元格。然后键入“ = IRR（”。之后，突出显示包括您初始投资或现金流的所有单元。然后键入“）”并点击输入。您的IRR应自动出现。

NPV与IRR：投资者应该使用哪些？

NPV和IRR都广泛使用财务经理投资者重视未来的现金流量或投资回报。区别在于方法。 NPV是实际金额，使用根据投资者的标准分配的回报率（折现率）。如果净现有价值高于基于指定的折现率的初始投资，则值得追求。

财务经理使用NPV将项目价值作为资本预算的一部分进行比较。财务经理通常更喜欢将NPV用作工具，因为它根据公司特定的折现率评估项目。对于普通投资者而言，NPV对于评估特许经营，出租物业，业务或其他机会很有用。

IRR用于根据初始投资确定现金流的实际回报率。它可用于比较相对于其他投资的回报和风险的投资。 IRR通常由私募股权/对冲资金评估潜在机会。

底线

NPV和IRR都衡量企业，投资或项目的现金流量，但从不同的角度来看。 NPV将相对于指定的折现率进行比较，这通常是公司的资本成本。财务经理更喜欢这种方法，因为资本成本比市场利率更相关。另一方面，IRR将投资相对于其盈亏平衡的回报率进行了比较。