出售卖方背包抵押贷款

背负抵押贷款的卖家同意贷款以帮助购房者买房。当卖方同意为购买价格的一部分筹集资金时，他们会收到作为贷款条款和条件的证据的文件。卖方背书可以是抵押，信托契据，土地合同甚至租赁购买的形式，大多数人都以期票确保。

背负抵押贷款如何工作

当利率很高或收紧信用指南时，买方要求卖方代替银行并为其携带融资。如果房屋没有任何现有贷款，卖方可能会携带所有融资，或者买方可能会以一部分购买价格获得常规的固定利率贷款，并要求卖方为余额提供资金。如果有现有的贷款给房屋，卖方可以让买家接管现有的贷款付款，尽管该贷款将保留为卖方的名称。销售价格之间的差额减去首付和现有贷款是卖方作为贷款所携带的股权。

卖方携带抵押的原因

卖方倾向于同意在柔和或偏低的房地产市场时携带抵押贷款，因为所有者融资将吸引更多的买家。它也扩大了买家的库，因为它允许那些没有资格获得常规贷款的人获得融资。买方可以使用他们需要的融资，而卖方通常比货币市场帐户或类似投资获得更好的回报率。

卖方可以收到更高的销售价格，以换取所有者融资。如果这是他们唯一可行的选择，许多买家愿意支付更多。每月付款还为卖方提供额外的收入来源，直到还清贷款。如果他们在出售财产时面临资本利得税，他们可以推迟融资的部分。

卖方背包抵押的缺点

背包抵押贷款的主要缺点是买方可能会拖欠付款并导致卖方启动止赎程序。取消抵押品赎回权后，偿还现有贷方的付款，如果有现有贷款，支付关闭费用和房地产委员会，卖方可能不会拥有任何权益。携带抵押贷款的卖方也通过将现金固定在财产上绑定了。他们仍然参与该物业，无法走开。

将卖方的背包转换为现金

市场上有大量的私人投资者经常购买卖方背包仪器，但他们不支付面值。投资者查看他们在投资期限内将获得的收益，如果投资者支付的支付少于应得的未偿余额，则该收益率可以提高。折扣各不相同，但卖方可能会损失未付余额的10-30％，具体取决于以下情况：

• 调料：这就是卖方在随身携带的融资上收取付款的时间。在12个月内及时付款的卖方将获得比持有全新抵押贷款的卖方更多的现金。
• 利率：利率越高，折扣越低。较低的利率将吸引想要更高折扣的投资者。
• 抵押期限：长期抵押贷款（例如30年抵押贷款）对投资者的吸引力不如短期抵押贷款，因此通常以比短期折扣更高的折扣出售。
• 预付款罚款和延迟指控：包含预付款罚款和延迟费用的携带抵押贷款对投资者也更具吸引力，这会影响所应用的折现率。
• 贷款与价值比率：降低贷款与价值比率获得更多有利的折扣。较高的比率被认为是更大的风险，折扣更加陡峭。

出售费用

投资者可以要求卖方携带抵押抵押贷款，以收取与销售和抵押相关的所有费用。这些费用可能包括以下内容：

• 标题政策
• 托管费
• 文件准备
• 评价
• 受益人声明
• 快递和电线传输
• 记录
• 委员会