我应该投资或还清抵押贷款吗？

如果现实的收益率显着超过抵押贷款所支付的利息，则可能是现金意外收获的最佳选择可能是投资。但是，还有其他因素需要考虑。尽早还清抵押贷款的利弊取决于借款人的财务状况，贷款的利率以及个人离退休的距离。

考虑可以节省的利息成本提前10年还清抵押贷款与通过在市场上投资的各种投资回报相比。

关键要点

是否提早还清抵押贷款是一个不错的选择，取决于您的财务状况，贷款的利率以及您离退休的距离。
还清抵押贷款具有其利益，但考虑其他因素，例如抵押贷款利息的税收抵扣性和低贷款利率。
相反，投资这笔钱可能会产生比贷款的利息成本更高的回报，但市场也带来损失的风险。

还清房屋如何影响您的财务状况

抵押贷款支付由两个组成部分组成：贷款的利息和本金偿还偿还总余额的本金。每月$ 1,500的付款可能支付500美元的利息。其他$ 1,000将减少主贷款余额。抵押贷款的利率可能会因经济和借款人而异信誉。

30年期间的贷款付款时间表称为摊销时间表。固定利率抵押贷款的付款主要是在早期支付利息。贷款付款的很大一部分用于减少后来的委托人。

假设您有30年的抵押贷款，起价为20万美元，固定利率为3.50％。它会这样奏效。

抵押的组成部分
付款号	每月付款	主要的	兴趣	剩余贷款余额
1	$ 898.09	$ 314.76	$ 583.33	$ 199,685.24
109（10年）	$ 898.09	$ 431.10	$ 499.99	$ 159,679.65
229（20年）	$ 898.09	$ 611.45	$ 286.64	$ 97,665.59
301（25年）	$ 898.09	$ 754.10	$ 143.99	$ 48,613.86
360（最后付款）	$ 898.09	$ 895.48	$ 2.61	0.00

带利息和本金的样本贷款付款时间表

固定每月付款的很大一部分是在最初的10年内支付利息的，但是随着时间的推移，利息与本金逆转的每月付款百分比。超过611美元用于校长，而286.64美元在20年后朝了利息。最后一次每月付款的2.61美元以外的所有费用都用于支付本金余额。

多年来，用于本金和利息的抵押贷款付款的一部分，因为早期贷款余额较高，在后来的几年中较小。您在早期就支付了更多余额的利息。由于每月付款最终减少未偿贷款，因此欠利息的利息更少。

您将节省多少兴趣？

一些房主选择尽早还清抵押贷款，而收益可能会因您的财务状况而异。退休人员可能希望减少或消除抵押贷款债务，因为他们不再赚取就业收入。

假设借款人获得了120,000美元的继承。他们的抵押还剩10年。最初的抵押贷款为20万美元，在30年内固定利率。该表显示了提前10年偿还贷款的费用，并根据三个贷款利率节省了多少利息：3.50％，4.50％或5.50％。

提前10年回报抵押贷款的费用，并节省了利息
剩余的10年余额	利率	总利息成本30年	兴趣保存
$ 97,665	3.50％	$ 123,312	$ 20,270
$ 104,735	4.50％	$ 164,813	$ 28,411
$ 111,657	5.50％	$ 208,808	$ 37,618

余额在10年内以各种利率（$ 200万美元的开始余额）剩余

利率越高，贷款中剩余的金额越大，抵押贷款还剩10年。

通过还清贷款来节省利息

30年贷款的总利息成本为123,312美元，利率为3.50％。借款人会提前10年偿还借款，从而节省20,270美元。

节省了超过20,000美元的利息是显着的，但是节省的利息金额仅占30年贷款总利息成本的17％：贷款的前20年已经支付了103,042美元的利息（123,312-20,270美元），占贷款总利息的83％。

投资如何影响您的财务

可能值得考虑的是，您的某些或全部钱可能会更好地投资于金融市场。从投资中赚取的回报率可能会超过您的利息抵押贷款在贷款的最后十年中。

应考虑在市场上获得的“机会成本”，应考虑在市场上获得的利益。但是评估投资的许多因素，包括预期的回报以及与投资相关的风险。该表显示，如果这笔钱是根据四个平均收益率投资了10年的100,000美元，可以赚取多少钱：2％，5％，7％和10％。

10年内有可能赚取100,000美元的$ 100,000
投资金额	年	回报率	投资收益
$ 100,000	10	2％	$ 22,019
$ 100,000	10	5％	$ 62,889
$ 100,000	10	7％	$ 96,715
$ 100,000	10	10％	$ 159,374

投资在10年内获得100,000美元

这些投资收益变得更加复杂。利息获得了利息，在10年期间没有撤回任何钱。

投资收益与贷款利息节省了

如果房主投资100,000美元，而不是使用这笔钱在10年内偿还抵押贷款，则房主将根据2％的平均收益率赚取22,019美元。基于早期贷款表中节省的利息20,270美元，投资资金与还清3.5％抵押之间没有物质差异。

但是，如果房主的平均收益率为5％，则房主将赚取62,889美元。这比在所有早期贷款方案中节省的利息比贷款利率为3.50％（20,270美元），4.50％（28,411美元）或5.50％（$ 37,618）的资金要多。

重要的

借款人即使使用5.50％的贷款利率，借款人也将收益是从提前偿还贷款中节省的利息的两倍以上，其回报率为7％或10％。

偿还抵押贷款而不是投资不仅为借款人节省了他们本来可以支付的抵押贷款的利息，而且还可以释放出否则将每月还款的钱。这笔钱也可以以相同的回报率进行投资。

不同的投资带有不同的风险

每种类型的投资都有其自身风险。美国国库债券将被视为低风险投资，因为如果持有到到期日期或到期日期之前，美国政府都会保证它们。但股票或股票投资的价格波动的风险更高，称为挥发性，这可能导致损失。

如果您决定将钱投资于市场而不是提前10年还清抵押贷款，可能会损失一些或全部的钱。如果投资亏损，您仍然必须支付10年的贷款。

股市可以提供可观的回报，但也存在巨大损失的风险。正如承担更多风险可以扩大投资增长一样，它也可能导致更多的损失，因此市场风险是一把双刃剑。

10％的投资收益并不是一个容易实现的目标，尤其是在支付了费用，税收和通货膨胀之后。投资者应该对他们在市场上赚取的收入有现实的期望。

专家必须说些什么

顾问洞察力

Mark Struthers，CFA，CFP
Sound Financial，LLC，明尼苏达州明尼阿波利斯

很大程度上取决于抵押的性质和您的其他资产。如果这是昂贵的债务（即，利率很高），并且您已经拥有一些流动资产，例如紧急基金，那就还清。如果这是廉价的债务（低利率），并且您有良好的保留预算历史，那么维持抵押和投资可能是一种选择。

有些人的本能是使所有债务都从他们的盘子中脱颖而出，但是您想确保您始终有准备好的资金来付出金融风暴。因此，最好的课程通常在介于两者之间：如果您需要一些流动性或现金，请还清大部分债务，并保留其余的紧急情况和投资。只要确保您诚实地了解您的花费和风险即可。

什么是复杂的兴趣？

利息“复合”赚取利息。假设您投资100美元。这笔钱在一段时间内为您带来了5美元的利息。如果您将这笔投资不兑现，则您将以105美元的价格获得利息，因为该利息是复杂的。利息赚取的利息可以扩大投资收益。这应该与如果您还清抵押贷款，将节省多大的兴趣。

抵押贷款利息的税收减免如何工作？

您在最高75万美元的抵押贷款中支付的利息是可扣除的联邦退货税，但要遵守众多规则。如果您已婚并单独提交纳税申报表，则限额下降至375,000美元。

贷款收益必须用于购买或建造您的主要房屋或第二套房屋，并且您必须逐项列出才能征收此税收减免。逐项列出并不总是符合纳税人的最大利益，因为他们必须放弃如果逐项列出标准扣除。其申请状态的标准扣除额可能是从应税收入中获得的资金比所有逐项扣除额的总和更多。

除了还清我的抵押或投资外，还有哪些选择？

您可能需要建立紧急基金的安全性，以对冲生病的经济，并在遇到财务困扰的情况下支付抵押贷款。您可能需要节省退休，尽管这也涉及投资，例如IRA或401（k）。您可以还清比抵押贷款更高利率的信用卡债务，尤其是如果您的信用卡余额相当大。

底线

重要的是要考虑利率，剩余的余额以及决定尽早还清抵押贷款之前将节省多少利息。借款人可以使用抵押贷款计算器分析其贷款的摊销时间表。

要记住的另一个重要的事情是，抵押贷款利息是许多房主可扣除的税款。支付的利息减少了您在年底的应税收入。

在决定是否提早还清抵押贷款或投资这笔钱。专业人士可以帮助您分析自己的个人情况和目标。