如何找到最好的抵押贷款机构

寻找一个人还有更多而不是简单地确保最低利率。只要问埃琳娜·卢茨金娜弗吉尼亚大学达顿商学院工商管理教授。 “如果消费者想要受到保护，最重要的是教育，”她告诉 Investopedia。

Loutskina 详细讲述了消费者需要了解什么、要问什么问题，以及如何在复杂且有时令人困惑的购房世界中找到最好的抵押贷款机构。我们编辑过的对话如下。

贷款人有多种形式

投资百科: 我们先从基础开始吧。什么是抵押贷款人？

卢特斯基纳: 这个问题既简单又复杂。我们有不同的参与者实施抵押贷款市场价值链的不同部分。有些直接与借款人互动，例如,,，或像 LendingTree 这样的在线门户网站。

其他的，并且它可以是相同或不同的实体。例如，抵押贷款经纪人不发放抵押贷款。不同的参与者为抵押贷款提供资金或提供流向借款人的资金。

还有一些演员持有抵押贷款持续时间或该债务的期限最长可达 30 年。

例如，银行可以担任所有这些角色。它可以与借款人互动、发放贷款、为贷款融资以及持有抵押贷款直至到期。或者每个角色可能有不同的实体。例如，该过程可以从抵押贷款经纪人开始，然后转到发放贷款的银行。这是原来的贷款人。银行可能会将贷款保留在其资产负债表上或将其出售，例如。发起人可以是一家金融或抵押公司，而不是银行，该公司在批发市场或其他金融机构借钱并发起抵押贷款。

这就是贷款人是谁的概念变得非常模糊的地方。是与您互动以获得贷款的人吗？是不是有人它？是最初资助它的人吗？这就是模糊性开始的地方。

投资百科：我知道每个步骤都可以有不同的参与者。消费者如何解决这一切？

卢特斯基纳：我不清楚为什么借款人需要理清抵押贷款发放过程中的所有步骤。例如，我的抵押贷款在金融公司之间多次转移，但这并没有改变我的财务义务。借款人需要重点寻找可靠的代理商，即银行或抵押贷款经纪人，他们将为他们提供报价，然后关注他们可以获得的最佳条款。

执法不力和影子银行的问题

投资百科: 2015 年，您写过并提到了危机之前现有法规执行不一致的历史。执法不一致的状况如何？与？看来这两者都会影响消费者以及他们如何向贷方购物。

卢特斯基纳：我们确实观察到银行和金融公司之间的监管风险和执行方面存在差异。金融公司不吸收存款。而且由于它们不携带存款并且不受 [the] 保险，它们不受同一级别的监管。我们将它们称为影子银行机构或非存款性金融中介机构，其功能与银行相同。

这金融危机后建立的这一制度极大地改变了执行方程式。现在，针对非银行机构的监管已经有了足够可信的威胁，可以强制执行。

从消费者的角度来看，最重要的事情之一就是了解情况。我更相信消费者对金融市场的教育，而不是执行《房屋所有权和股权保护法》等法案。这是因为法规只能改变微小的行为。如果消费者想要受到保护，教育是最重要的。

投资百科: 有什么例子吗？

卢特斯基纳: 消费者需要花大力气了解抵押贷款的定价，并确保公平披露法规的适用，这意味着他们在获得抵押贷款之前提前获得信息。如果他们在签署抵押贷款文件时感到惊讶，这可能是一个坏兆头。

他们需要问很多问题：“我每月的付款是多少？” “随着时间的推移，它会保持不变吗？” “我需要？” “将如何工作？”这是对前端消费者最好的保护。

如何寻找贷款人

投资百科: 购房者在寻找抵押贷款机构时应该考虑哪些因素？

卢特斯基纳: 最明显的建议是，不要向无法核实姓名的可疑人士借钱。除此之外，美国银行、弗吉尼亚大学信用合作社、BBVA 银行或 LendingTree 之间几乎没有什么区别。

这是定价问题。我对消费者的建议是广泛撒网。联系您当地的银行，联系在线门户网站，联系当地的抵押贷款经纪人，询问他们可以为您提供什么。这是一种低成本搜索，可以让您更好地了解市场上的价格。这种广泛的方法也将让你能够进行谈判。

投资百科: 消费者还有什么需要注意的吗？

卢特斯基纳: 消费者需要了解他们可以在前期进行权衡和抵押贷款利率。点代表借款人为发起支付的预付费用占总金额的百分比。有些人更喜欢预先支付费用并降低抵押贷款期限（例如 30 年）的利率。其他人则想避免支付甚至让贷方承担一些。但这将以更高的利率为代价。

投资百科: 您想购买的房产的评估怎么样？

卢特斯基纳：您需要了解您的贷方是否需要对房产价值进行评估或评估，以及这对您贷款决定的影响有多大。这些天，当你有一个以及 20% 的首付，贷方通常不需要评估。

当您签署没有任何意外情况的购房合同，然后进行房产价值评估时，您不应该感到措手不及，而评估结果很低，抵押贷款机构拒绝发放您的抵押贷款。

抵押贷款预先批准的价值

投资百科: 是对借款人有好处吗？

卢特斯基纳: 我想是的。预先批准提供了一个机会来询问您是否真的可以获得这么多钱和收入。预先批准是贷款人和借款人在没有正式承诺的情况下达成共识的好方法。

借款人可以将预先批准视为贷方的初步确认：“如果您告诉我的一切都是正确的，并且房子的价值与您愿意支付的价格相同，那么我今天愿意根据这些条件向您提供这笔贷款。”但在抵押贷款市场，借款人经常试图计算出在三月份可以借多少钱才能在七月或八月交割房屋。三月到七月或八月之间将会过去相当长的一段时间。情况可能会改变。贷款人的财务状况可能会发生变化。借款人购买特定房屋的意图可能会改变。

通常，预先批准要约（但不是承诺）的有效期为 90 天。预先批准向借款人提供了明确的指示，表明他们可以借多少金额以及可以借什么条件。但如果当您准备签署合同时，银行可能决定重新谈判，请不要感到惊讶。我建议借款人与他们的抵押贷款代理人（贷方）保持联系，他们在三月份收到的承诺在六月或七月仍然有效。

借款人可以额外费用的抵押贷款条件。但借款人需要注意的是，如果他们的信用记录明显恶化或者房屋评估价值低于原来的预期，银行仍然可以改变抵押贷款条件。

然而，通过锁定抵押贷款条件，借款人可以放心，除非信用记录或房屋价值发生任何变化，他们仍然可以在预先批准的条件下获得贷款。然而，如果他们不卖掉以前的房子，或者新房子没有通过检验，他们就不必签订抵押贷款合同。

最低利率是圣杯吗？

投资百科: 购房的目标似乎是获得尽可能低的利率。这最终是选择贷款人时最重要的事情吗？

卢特斯基纳: 不，我认为这是三个因素共同作用的。最重要的两个是贷款相对于房产价值的规模和利率。首付越大，首付越少对于银行。这是您可以预期利率略低的地方。

第三个因素是您预先为贷款发放支付的积分。如果您现在有钱支付首付并支付积分，那是一回事。如果你不这样做，那就是另一个故事了。因此，借款人面临的第二个权衡是更高的预付款与抵押贷款期限内更高的利率。

这是三个最重要的因素。其他可能包括这样一个事实，即并非每家银行都愿意在三月份给予您预先批准并在八月份完成交易。您必须确保银行愿意遵守原来的条款。

COVID-19：经验教训

投资百科：从消费者的角度来看，这种流行病对与抵押贷款机构的合作有何影响？

卢特斯基纳: 大流行确实改变了房地产市场。我们看到人们从大城市流向郊区。我们还看到房屋必备品的结构性转变：人们现在希望拥有一个家庭办公室。与卧室无关。这是关于拥有一个单独的工作空间以避免家庭成员的干扰。

这对住房需求造成巨大压力，房价上涨。据估计，美国[房价中位数上涨了 19%]大多数大都市地区正在经历建设热潮，开发商试图利用这些趋势。这听起来很像 2007 年金融危机前的繁荣。

银行和购房者应该关心的是这种影响是暂时的还是永久性的。如果趋势逆转——比如，由于公司实施“重返办公室”要求——这可能会逆转移民趋势并导致房价下跌。一些借款人可能会发现自己，持有价值低于其债务义务的财产。

最后的想法

投资百科: 您最后想给我们的读者什么建议？

卢特斯基纳: 当你在生活中做出如此重大的财务决定时，比如买房子和申请一笔需要 30 年还清的贷款，我最大的建议是：花时间确保你了解抵押贷款的基本条款。

如果您看到或听到不明白的内容，请与您的贷款代理人交谈。在此过程中的任何时候都不要害怕提问。即使我拥有丰富的教育背景和行业知识，当我第一次获得抵押贷款时，文书工作量仍然巨大。从始至终提出问题是关键，以确保您对所获得的产品的期望得到满足。