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成为房主是一个很大的里程碑，但它具有巨大的成本。房主面临财务责任，例如抵押贷款，财产税，维护，保险费和潜在的维修。对于房主来说，制定债务管理策略很重要，这些债务管理策略可以帮助他们实现未来的财务目标，同时处理房屋所有权的责任。
传统的债务管理策略，例如债务雪崩方法（首先以最高利率偿还债务）或债务滚雪球方法（首先还清最小的债务）可能是有效的，但可能并不总是足够。像抵押再融资这样的长期解决方案可能会为财务稳定提供另一种途径。
什么是抵押再融资？
抵押再融资本质上是获得新的抵押贷款以还清现有抵押贷款。合格的房主经常选择再融资，因为新抵押贷款可能会为他们提供较低再融资率或比他们拥有的条款更好，使他们能够在抵押贷款的生活中省钱。
在大多数情况下，再融资涉及与抵押相似的步骤，包括信用检查，家庭评估和收盘费。有几种不同类型的再融资选项可供选择，每个选择都有其自身的好处。
- 现金再融资：现金再融资使借款人获得比目前拥有的抵押贷款更大的抵押贷款。房主收到的差额是每次按需支出的差额。
- 现金融资：现金再融资使房主有机会将额外的资金投入抵押贷款，就像首付款一样。这笔一次性付出了降低抵押贷款余额并增加房屋净值。如果房主最近赚钱，则可能是一个不错的选择。
- 利率和期再融资：这种再融资改变了利率，贷款期限或两者都不会更改贷款金额。如果借款人能获得更有利的条款，例如较低的利率或更改抵押贷款的时间，则可以帮助节省。
- 不关闭成本的再融资：没有资金支付抵押贷款再融资费用的房主可以选择不关闭成本的再融资。贷方可以通过提高贷款利率或将其添加到贷款余额中来确保这些费用涵盖这些费用，而不是预先接受收盘费。房主将通过此选项进行更高的月度付款，但是如果他们计划尽快出售房屋，这可能是有道理的。
- 流线再融资：简化的再融资使房主能够获得更好的贷款条款或较低的利率，而无需进行家庭评估。来自联邦住房管理局（FHA），美国农业部（USDA）或退伍军人管理局（VA）的合格房主，拥有政府支持的抵押贷款，可能有资格获得流线再融资。
- 简短的再融资：如果房主错过了抵押贷款或面部丧失抵押品赎回权，则短暂的再融资可能是有道理的。贷方将用较小的贷款（降低余额）代替现有抵押贷款，并且每月付款将较低且负担得起。短路抵押贷款人的净亏损是贷方的净损失，但贷方可能会损失比取消抵押品赎回权的房屋的损失少。对于水下抵押贷款来说，简短的再融资也很有意义（抵押贷款所欠的钱超过价值）。
- 反向抵押：此选项可供62岁及以上的房主使用。它将房屋净值转换为现金，而无需每月抵押贷款。当房主出售房屋，搬出或去世时，贷款将偿还。
房屋贷款再融资：优先级
如果房主可以在当前市场条件下获得较友好的利率或条款，抵押贷款再融资可能会有益。
降低利率
再融资至较低的利率可以减少每月的抵押贷款支付和贷款寿险中支付的总额。市场状况（例如抵押利率下降）可能使其成为再融资的好时机。例如，拥有可调节的抵押贷款的房屋正在上升，可以从固定利率中获得再融资。
调整贷款条款
再融资可能有助于将抵押贷款支付与房主当前的财务状况和长期目标保持一致。例如，从30年的抵押贷款转换为15年的抵押贷款可能会导致更高的每月付款，但从长远来看，房主可能会节省利息。相反，延长贷款期限可以降低每月付款，使其更易于管理，并在短期内释放资金。
房屋净值
通过再融资来利用房屋净值可以为各种需求提供资金，例如巩固高利息债务或融资房屋翻新。通过将房屋净值转换为现金，房主可以满足立即的财务需求，同时与其他形式的信贷相比有可能从较低的利率中受益。
抵押再融资以管理债务的好处
再融资抵押可以为管理债务提供一些好处。
- 巩固债务：现金再融资可以帮助将高利息债务巩固为单一的低利益抵押贷款付款。
- 较低的每月付款：为较低的利率再融资或延长贷款期限可以减少每月抵押贷款的支付，从而释放其他费用或还款的现金。
- 税收优惠：抵押贷款利息通常是可抵税的，与其他类型的不可扣除债务利息（例如信用卡）相比，这可能会提供额外的经济救济。
抵押贷款再融资的缺点
虽然再融资可能是债务管理的有力工具，但它也具有潜在的缺点。
- 损失公平：现金再融资可以减少房屋净值，如果财产价值下降或房主打算尽快出售，这可能会出现问题。
- 关闭费用：再融资涉及关闭成本，这可能很大。房主需要权衡这些成本与潜在的节省。
- 市场风险：在高利率期间再融资可能无法提供所需的节省，甚至可能增加财务压力。
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