擁有租賃物業值得嗎？優點，缺點和提示

擁有租賃物業可能是有益的。考慮稅收優惠，例如扣除保險成本，抵押貸款利息和維護成本。但是也有一些缺點要注意。如果您要探索這種房地產作為一項投資，請注意風險和責任。

出租物業：您需要知道的基礎知識

購買房屋或公寓以租用利潤的想法聽起來很誘人。但是，為收入購買租賃物業和長期資本增值可能會帶來起伏。例如，住房市場可能會根據位置，供需以及經濟而波動。

從財務上講，要使租賃物業真正有利可圖，您收穫的回報應該比保守投資（例如債券和股息支付藍籌股股票）所獲得的回報率要大，因為涉及真正的風險。在人方面，並不是每個人都有管理財產和租戶的能力。

出租物業的優點

擁有租賃物業有幾個好處。它們包括：

稅收優惠

國稅局允許您從以下類別中扣除與租賃物業相關的許多費用：

• 普通和必要的費用
• 改進
• 折舊

這意味著您可以在財產上扣除您的保險，抵押貸款的利息，維護成本和身體磨損。

折舊可能會產生名義損失，您可能會根據其他收入扣除。換句話說，您可能會從租金收入減去支出中實現淨正現金流量，並且仍有出於稅收目的淨損失。但是請注意，折舊還會降低財產的成本基礎，以計算資本收益。

另外，2017年減稅和就業法為房東提供許多稅收優惠。如果您擁有一個流通實體（也稱為通行業務），並將其作為獨資經營，有限責任公司，合夥企業或S公司運營，則您可以扣除等於淨租金收入的20％的額度，只要您的扣除額度不到250美元的$ 250,000的人，只要您的每年可納稅的年收入均可扣除總收入，而他們又扣除了$ 500,000的$ 500,000。

季節性租金

如果您季節性租用財產，則可以自己使用14天，或以公平的市場價格出租給他人的天數的10％，並且仍然可以扣除您的費用。

1031交換

在1031交換，您可以出售租賃物業並投資於另一個“類似”，而無需支付資本利得稅。

租用額外的空間

您還可以治療房屋的房間或區域，例如車庫，地下室或附屬住宅單位，例如租金，將一定比例的抵押貸款利息和其他支出撥出收入，儘管您應該知道租賃額外空間的潛在陷阱，包括本地分區規則。

租賃財產的弊端

擁有出租物業也有缺點。它們包括：

缺乏流動性

房地產不是液體資產。即使在最熱門的市場中，完成銷售也很容易花費幾個月。而且，如果您的時機是由緊急事件或其他意外事件驅動的，那麼快速銷售的需求可能不會獲得最優惠的價格。

稅收和保險費上漲

您的抵押貸款的利息和本金可能是固定的，但不能保證稅收不會超過您增加租金的速度。在颶風等自然災害之後，保險費也可能飆升。

困難的租戶

儘管您在審查潛在租房者方面進行了盡職調查，但您還是可以與不理想的租戶結束。例如，它們可能是需要的，也可能是要求，付款遲到，忘記關閉水，依此類推。或者它們可能具有破壞性，在這種情況下折舊津貼在稅法中可能是不足的。但是，您可以始終將騎手添加到標準租賃表格中，以闡明有關佔用，寵物，吸煙，租戶保險等的規則。保證金也可以在這裡有所幫助。

鄰里下降

在理想的情況下，您的投資物業將在其他維護良好的住宅中蓬勃發展，當地便利設施將有所改善。結果，您的現金流將穩定增加，您的成本將保持穩定。但是，社區可以改變，您的投資可能會隨著時間的流逝而貶值。您應該關注您投資的當地政治，就像您所居住的地方一樣。通過一些盡職調查，您可以最大程度地減少這種曝光。

稅法的不利變化

稅法不能改變。它可能會以減少或消除房屋所有權和流通業務的某些或全部稅收優惠的方式改變。

房東角色

作為房東不適合所有人。您可能對增加租金或過度保護他人如何對待您的財產感到害羞，這可能導致衝突。您甚至可能與租戶成為朋友，或者他們可能已經是家人或朋友。例如，如果您對租金增加或財產護理不能堅定，則可以收集遠低於市場價格或被低估的財產的收集租金。

保養

在維護財產時，會出現較小的和主要的維修。一些業主可以通過自己完成工作來省錢。但是，大多數人缺乏家庭維修的時間，工具或技能。預計會收取定期承包商費用。

出租物業值得嗎？

如果計劃正確處理和處理，租賃物業值得投資。對於可能的租賃物業投資者來說，有幾個考慮因素可以幫助他們確定是否值得花時間，精力和金錢：

• 租賃物業不是您可以購買和離開市場發展的資產，必須對居住在那裡的人們進行維護和關注。
• 您應該擁有足夠的資本來維護財產。
• 您需要能夠詢問和收取足夠的租金以涵蓋和收回運營（經常性）和資本（維護）費用。
• 您的時間範圍很重要。像股票一樣，財產的價值上升和下降，但通常會隨著時間的流逝而趨勢。市場價值的上升創造了升級性或較低成本的貸款，以獲得更多財產。

您可以在出租物業上賺多少錢？

在租賃物業上產生收入有許多因素。單一的租金每年可以為您提供幾千人，這可以隨著您擁有和出租的更多單位而增加。您的抵押，首付和每月付款，房東和財產保險，維護成本，運營費用，現金流，租金增長和感謝您的收益。

例如，想像以下情況 - 您以250,000美元的價格購買了兩戶兩居室的兩居室，兩浴室的雙工。您將20％（$ 51,500）放下，貸款的利率為7.5％，該期限為30年，收盤成本為3％（5,953.50美元）。其他費用可能包括但不限於：

• 財產稅：1.5％，每年$ 3,750
• 保險：每年$ 1,000（實際上會更高）
• 空缺：5％，每年$ 2,400（實際上會更高）
• 資本支出：每年$ 4,560（EST。）
• 貸款付款：大約每月1,400美元（每年$ 16,800）
• 管理費：每月$ 380（每年$ 4,560），具體取決於您所在地區的費率
  

如果您認為您的租戶應支付公用事業，則您的年度運營支出每月為2,795美元，每年為33,070美元。

您決定嘗試每月賺取約500美元，因此您將租金定為每單位1,650美元。這每年產生39,600美元，每年現金流量約為6,530美元（$ 39,600- $ 33,070）。

假設不產生額外的費用，也沒有計算升值或其他因素，則需要9。75年（7。9年x $ 6,530 = $ 51,550）才能收回您的首付並開始從您的合資企業中獲利。您可以嘗試租金，以便您可以擁有更多的現金流量，建立儲量或嘗試產生一些收入，但是租金越高，該單位對潛在租戶的吸引力就越少。

出租物業提示

關於房地產的投資圈子的幾個提示可以為您提供一個起點。這是一些最受歡迎的：

• 首先評估您的財務狀況，並確定您是否負擔得起費用
• 2％的規則規定，您應至少收取財產購買價格的2％的租金。
  
• 與其他房地產投資者建立聯繫，以開放買賣機會
• 驅逐不良的租戶而不是保留他們可能花費更多的花費 - 貨幣是昂貴的
• 仔細篩選租戶
• 高估了費用並低估了收入
• 可能要花幾年的時間才能盈利或從多個財產中謀生

特殊考慮

無論您是購買主要房屋還是出租物業，重要的是要考慮抵押貸款利率發生的事情。低的固定利率抵押貸款債務通常是對通貨膨脹的良好對沖。如果您是房東，那麼定期租金增加是抵消財產維護費用上漲通貨膨脹率上升的一種方式。

抵押貸款利率因許多情況而異，特別是根據經濟狀況和通貨膨脹率。儘管低利率的環境可能會帶來機會，但也必須記住，投資物業的抵押貸款利率通常高於傳統房屋。

底線

租賃物業在財務上可能是有益的，但是需要參與和承諾的投資。他們還具有在進行任何投資之前應考慮的幾種風險，因此您可能需要考慮與熟悉房地產投資的財務顧問交談，然後再進行任何投資。