了解出租物業的貶值：綜合指南

對於租賃財產所有者而言，理解折舊是最大程度地提高稅收優惠和維持IRS法規的重要考慮因素。

這種稅收減免允許房地產所有者隨著時間的推移計算其投資的磨損，可能每年節省數千美元的納稅責任。但是，處理租賃財產折舊的複雜性需要仔細注意規則和報告要求。

了解租賃物業折舊

折舊由於磨損，年齡和過時，資產價值的逐漸下降。對於出租物業，它創建了減稅所有者用來收回隨著時間的推移收回投資的一些成本。美國國稅局（IRS）不必在購買財產的一年中扣除全部允許金額，不如將這種扣除範圍擴散到其認為該物業的使用壽命的內容中。

自1913年介紹美國稅法以來，出租物業的折舊就不斷發展。雖然所有者最初估計其財產的使用壽命，但1981年經濟復甦稅法標準化折舊期。當前系統成立於1986年。

使用折舊來租賃財產反映了一個基本原則稅法也就是說，租賃物業多年來會產生收入，並且應在這些年中分配其成本。

租賃財產折舊的資格要求

並非所有屬性都自動有資格折舊。為了符合條件，美國國稅局指出，財產必須符合特定標準：

1. 財產所有人必須直接擁有該財產，包括是否受到抵押。租房者，承租人和財產經理無資格扣除折舊。
2. 該物業必須用於企業或產生收入的活動，例如租賃業務。除非符合嚴格的租金使用要求，否則主要由所有者使用的個人住宅或度假屋不符合資格。
3. 該物業必須具有一個或多個永久性結構。土地不能折舊，因為它不會磨損。

修改後的加速成本回收系統

經過修改的加速成本回收系統（macrs）是一種標準方法，用於根據MACRS在美國貶值的住宅租賃物業，分配了27.5至30年的恢復期。

MACR有兩種變化：通用折舊系統（GDS）和替代折舊系統（ADS）。財產所有人必須選擇他們喜歡的稅收目的。一旦做出了，這個選擇將是整個物業的使用壽命的最終選擇。

通用折舊系統（GDS）

GDS是大多數財產所有人使用的標準方法，除非廣告是特異性選舉或要求的，否則它會自動應用。

GDS為住宅物業提供了27。5年（330個月）的恢復期，並使用直線折舊方法，這意味著每年的折舊扣除額應相同。

其他用於租賃活動的資產（例如電器，固定裝置和家具）可以使用GDS下的加速方法折舊（例如200％平衡方法下降），在較早的幾年中產生更大的扣除。但是，住宅租賃房地產必須始終使用直線方法。

替代折舊系統（AD）

廣告將使用壽命的時期延長至30年（或在2018年之前使用的人最多40年），使用該財產的直線方法及其內部的任何資產。雖然這意味著年度扣除量比GDS較小，但在某些情況下，可能是優選或需要的廣告，例如：

• 屬性主要使用美國以外
• 免稅使用屬性
• 擁有免稅債券資助的物業
• 某些類型的業務實體擁有的財產（例如，房地產投資信託）
• 外國人或實體不繳納美國所得稅的財產

計算財產的折舊

計算折舊的過程始於確定財產的成本基礎。這是購買價格加上一定的資本化費用，包括收盤成本，費用以及將財產置於服務之前或不久後進行的任何資本改進。從這個總數中，您減去分配給土地的價值（由於土地不折舊）。

最終的數字是你的折舊基礎，這是您在折舊期間使用的起始金額。

例子

步驟1：計算折舊基礎

假設您購買具有以下詳細信息的出租物業：

• 購買價格：$ 250,000
• 收盤費用：5,000美元（包括律師費，佣金，轉讓稅，記錄費，產權保險等）
• 資本改進： $ 10,000（例如，最初的輕微翻新和維修）
• 總初始成本： $ 250,000+$ 5,000+$ 10,000 = $ 265,000
• 土地價值：$ 70,000（不可拆除）

折舊基礎=總初始成本 - 土地價值

= $ 265,000- $ 70,000 = $ 195,000

步驟2：確定年度折舊

對於使用GDS的MACR下的住宅租賃物業，恢復期為27。5年。

全年折舊（如果整整一年服役）的計算如下：

年折舊=（折舊基礎 / 27.5）=（$ 195,000 / 27.5）=每年$ 7,090.91（每月約591美元）

步驟3：應用中期大會

住宅租賃財產通常使用“中期公約”折舊。這意味著，無論實際服務或租約何時在一個月內，美國國稅局都將該財產視為在該月中旬的服務。

假設該物業將於4月15日投入使用：

第一年

從中點貶值（4月15日）至12月31日，大約8.5個月

• 第一年折舊：$ 591×8.5 = $ 5,023.50

隨後的一年

整整12個月的折舊= $ 7,092

最後一年

需要剩餘的折舊以完全收回$ 195,000的基礎。

• 由於您在第一年中使用了8.5個月，在接下來的26年中的每個年中，您都使用了320.5個月的折舊，因此剩下330-320.5 = 9.5個月。
• 最後一年折舊：$ 591×9.5 = $ 5,614.50
  

年	月貶值	折舊費用
1	8.5	$ 590.92×8.5≈$ 5,023
2	12	$ 590.92×12≈$ 7,091
...	...	...
28	9.5	$ 590.92×9.5≈$ 5,614
全部的	330	$ 195,000

稅收影響和報告要求

折舊必須在IRS附表E上報告，並向您提交納稅申報表。此表格詳細介紹了租金收入和費用，包括折舊扣除。

請注意，即使您選擇不要求折舊，折舊是必須的。國稅局仍將假設您在計算財產出售後折舊扣除稅時進行了扣除。

折舊奪回

當您出售出租物業時，美國國稅局（IRS）將通過以高達25％的稅率徵稅，從折舊中獲得的稅收優惠的一部分。本質上，它“重新捕獲”這些折舊扣除額是通過將該金額作為普通收入徵稅（達到某些限制）。

假設您以200,000美元的價格購買了租賃物業（該建築物 + 40,000美元的土地）。在擁有八年的所有權中，您聲稱折舊扣除額為46,545美元（$ 160,000÷27.5×8年）。然後，您以25萬美元的價格出售該物業，代表收益。

• 您聲稱的46,545美元的折舊是“重新接收的”，徵稅最高可達25％。您的最高稅為$ 11,636。
• 剩餘的$ 50,000（$ 96,545淨收益-46,545美元）徵稅資本收益費率（大多數納稅人通常為15％）。

常見錯誤和陷阱

• 未能將土地價值與建築物的價值分開是一個頻繁的錯誤。請記住，土地不能被貶值，並且沒有做出這種區別會導致不正確的扣除。
• 另一個常見的錯誤是忽略從將財產放入服務而不是購買日期之日起開始折舊。
• 一些所有者還忘記了與維修分開的改進。儘管維修是立即可扣除的，但隨著時間的推移，必須貶值。
  

底線

出租物業折舊為房東提供了可觀的稅收優勢，但它需要仔細注意細節和詳盡的記錄保存。雖然這些概念看起來很複雜，但了解折舊的基礎可以幫助您最大程度地提高稅收優惠，同時保持遵守IRS法規。

與合格的稅務專業人士合作可以幫助確保您充分利用折舊福利，同時避免常見的陷阱。