確定費用：他們是什麼，工作方式，稅收規則

什麼是固定費用？

修理費用是房主在準備出售房屋時產生的任何與維修相關的費用的普遍術語，例如更換窗戶破損或重新粉刷廚房。固定費用與提高房屋價值的資本改善不同，例如增加新甲板或游泳池。確定費用在當時或作為房屋銷售過程的一部分都不可抵稅。1997年的納稅人救濟法。

確定費用是在準備房屋準備出售的過程中進行的經營房屋維修的另一個名稱。這國稅局（IRS）認為修理費用是保持房屋狀況良好所需的任何維修費用。修理費用的示例包括修復洩漏，更換破損的門硬件，繪畫或任何預期壽命不到一年的改進。

但是，美國國稅局指出，通常會考慮確定固定費用，因此不可納稅的項目可以添加到房屋的成本基礎如果維修是大型房屋改建的一部分。例如，如果房主在颶風中嚴重損壞後，房主將房屋恢復到以前的狀況。

與修理或修復初級住宅有關的費用不可稅。但是，維修可以是自有租賃物業的年度免稅費用。

美國國稅局在確定費用和資本改進。

它將資本改善定義為永久性的結構變化或恢復物業的某些方面，可以提高該物業的總體價值，提高其使用壽命，或者適應新用途。為了獲得資本改善，當所有者製造業主時，這種變更必須具有超過一年的預期壽命。

資本改善的示例可以包括：

資本改善不可稅收扣除，但可以通過增加房屋的成本基礎來節省房屋賣方的錢。成本基礎代表房主在房屋上投資的金額，包括其初始購買價格和任何合格的改進。就房屋的售價與其成本基礎之間的差額徵稅（如果有的話）。

為了改善有資格作為房屋成本基礎的增加，必須在房屋銷售時進行。資本改善也必須成為財產的一部分或永久添加到其上，以使其去除將對物業本身造成重大損害。

總之，雖然可能需要維修才能準備出售房屋- 並且可以將其價值提高到在失修狀態下的同一房屋以更少的價格出售的範圍 - 根據現行法律，它們不可扣除。

如果您想在出售房屋之前對房屋進行翻新，則可以向抵押貸款人詢問翻新抵押貸款。

當前的聯邦稅法允許單一房主排除任何共同繳稅的25萬美元（500,000美元的已婚夫婦）資本收益他們在出售房屋時會做。如果房主擁有並將房屋作為其主要住所，則在出售前五年中至少有兩個人都適用。不符合該測試的房屋賣家有時可能有資格獲得部分排除。

納稅人可以多次使用聯邦房屋銷售排除，但通常僅限於每兩年一次。此外，排除僅適用於納稅人的主要住所。擁有第二套房屋並決定出售它的納稅人將以任何資本收益的全部金額徵稅。

房屋銷售的資本收益是通過從淨售價中減去房屋的成本基礎來計算的。淨售價不是買方支付的多少，而是賣方從銷售中實際收到的金額關閉費用被解釋。

不，除了租賃物業外，否則在發生或在房屋出售時的一年或在房屋銷售時，固定費用（例如普通房屋維修）都不可抵稅。但是，國稅局（IRS）指出，如果維修是整體改建的一部分，則費用可以增加您的房屋成本，從而減少您在出售該物業時的潛在資本利得稅。

固定費用是維修或改進，預期壽命不到一年。資本改進項目是一個預期壽命超過一年的項目，例如增加新的地板或增加房屋價值的增加。

通常，如果費用是用於維修的費用，旨在使該物業保持良好的工作狀態，並且不增加該物業的價值，則可以免稅。否則，可以將其視為資本改善。

修理費用是在準備出售房屋時進行維修。更換破損的固定裝置，修補牆壁上的裂縫或對預期壽命少於一年的房屋的改進被認為是確定費用。可以將增加較長價值的資本改進添加到房屋的成本基礎中，從而減少房屋出售時可能的資本利得稅。由於稅法經常發生變化，因此在確定確定費用是否可以稅收扣除之前，值得諮詢稅務顧問。