认真的货币存款如何与房地产房屋一起工作

房地产（REO）特性，也称为银行所有或取消抵押品赎回权，是贷方拥有的财产，因为以前的借款人违约了其贷款。通常，此类物业将在公开拍卖中出售，并且当拍卖在贷方设定的最低价格高于最低价格的拍卖处没有出价时，所有权将恢复到贷方，并正式成为REO财产。

当您在REO财产上提出要约时，您可能想制作所谓的认真的款项存款（EMD），这是一个“诚信”存款，证明了您对购买该物业的兴趣，并可能表明您将以首付的形式放下多少。与其他房地产购买一样，REO并不总是需要存款，但它表明了您通过交易的承诺。

但是，在REO方面，EMD的规则可能会有所不同。使事情复杂化，REO贷方在处理每个销售方面几乎没有一致性。但是，您可以采取某些行动来简化涉及银行拥有财产的房地产交易的付款过程。

常规房地产销售中如何处理EMD

在大多数常规房地产交易中，买方将EMD支付给房地产经纪或向第三方托管或标题公司。通常在检查期内退还给买家。在双方签署取消说明之前，EMD通常不会或自动返回买方。有时，出现争议，可能会延迟报销。

如何使用REO处理EMD

银行通常不想到达托管时期的结束，只是发现买家并不认真购买止赎财产。他们希望通过在合同的早期阶段保护自己来限制后期/取消率，这可能会对在涉及REO财产的房地产交易中如何处理EMD的方式更为严格。请遵循以下技巧，在购买银行拥有的房屋时成功导航EMD。

与代理合作

在REO交易中，经验丰富的房地产经纪人的协助是无价的，这可能涉及比传统销售更多的文书工作和更复杂的定价策略。代理商甚至可能会在您要处理的特定贷方方面有经验，包括贷方的怪癖和要求。代理商可以使用此专业知识来指导您完成整个过程，以免您犯任何昂贵的错误。

排队融资

如果事实证明您无法获得对该物业期望的融资，则可能会在涉及REO的交易中丢失EMD。您甚至可能需要支付人均罚款，直到您获得批准为止。

由于这些原因，开始通常是一个好主意贷款合格过程尽早。在提出要约之前，请尝试预先批准，并写出该房地产交易的EMD检查。该过程将要求您对信贷进行初步审查，以帮助贷方确定您预先批准借用房屋的金额。

首先出售您的房屋

REO贷方不想听到您首先必须出售房屋，然后才能关闭新房屋。这是他们很可能不会娱乐的偶然性。

也不要试图将这些信息排除在谈判之外。如果发现您歪曲了卖方的真相，则可能会违反合同的条款。这笔交易很可能会通过，你很可能损失房地产交易的EMD。

时间您的房屋检查

在某些情况下，银行可能希望将您的EMD不退还，用于涉及REO财产的房地产交易。您可能需要在口头接受要约时安排房屋检查，在这种情况下，您可能有不到一天的时间进行这些检查。

提前对您的检查员进行排序，并准备好在代理告诉您要约的那一刻。这样，您将完成检查，然后再向房地产交易交付EMD，这可以为您节省很多悲伤，并担心如果您知道要进行交易。

在法院最大的下方协商EMD

如果最坏的情况发生，您最终将您的案件带到小额索赔法院通常会更容易，更快，您最终会退还您的EMD。但是，这些法院几乎总是对您可以起诉的金额限制。

即使您赢得诉讼的最高金额，除非您在其他法院提起诉讼，否则您即使您赢得了诉讼的全部余额，即使您赢得了诉讼。因此，尝试与卖方与卖方定居，而EMD不超过您可以获得小额索赔法院的最高收益。

使EMD应付给所有权或托管

如果您将EMD支付给经纪人，则经纪人可以首先将钱存入经纪人的信托帐户，然后等待资金清算，然后再将资金交付给标题公司。 但是，银行可能不想等待清算。

为了避免延误，银行很可能会坚持将支票直接发送给标题公司。将结帐到“标题或托管公司”，以后可以填写其名称。这将防止经纪人存放支票。

将资金放在您的帐户中

如果您的EMD检查弹跳，您可能会危害这笔交易。您可能只有很短的时间来交付EMD并保持合同。最有可能的是，您必须尽快汇款，允许周末和假期来节省情况。您可能还必须准备做出其他让步，例如放弃某些或全部合同意外事件。

如果您不在合理的时间范围内支付这笔钱，则可能违约合同。银行可能会根据合同的违约规定行使其权利，其中可能包括取消交易。

必要时过夜EMD

如果您担心纸质支票不会按时到达标题或托管公司，请考虑一夜之间派遣资金以进行第二天交付。托管公司有时会允许您使用其帐户发送资金，因此请询问隔夜资金转移服务。您可能需要找出最接近隔夜载体的位置。当您将EMD发送过夜时，请获取收据以进行跟踪目的，以防该检查未按时显示。

直接电汇

电线传输使您可以以电子方式将EMD提交给标题或托管公司，而无需交换实物资金。他们提供便利和速度；家庭电线通常只能在一天的时间内处理。

但是，按照接线说明时要小心。骗子可以劫持托管公司，发出自己的布线说明，然后用您的钱起飞。致电标题或托管公司以验证您收到的任何指令是否有效。

在撰写本文时，Calbre＃00697006的伊丽莎白·温特劳布（Elizabeth Weintraub）是加利福尼亚州萨克拉曼多的里昂房地产公司的经纪人交往。