是什么导致房地产泡沫？

股市投资者接受价格会不时会下降的风险，有时会严重下降，但购买房屋的人可能会认为房屋的价值永远不会降低。

他们没有错。从历史上看，住房市场并未遭受其他投资中经常出现的价格泡沫和极端波动。但是，住房市场可以体验到不合理的繁荣时期，导致房地产泡沫，随后泡沫破裂时需求较低和价格较低。

购买或出售房屋的决定比交易股票或债券更加充实。但是，某些相同的原则适用，例如查看长期平均值而不是短期起伏。

什么是住房泡沫？

住房泡沫，例如任何产品或服务的价格急剧上涨，通常始于需求的增加和有限的库存。

随着越来越多的买家进入市场，需求不断增长。然后，投机者出现，抢购投资物业和翻转固定程序。

由于供应有限，需求量如此之多，价格必须上涨。

最终，价格可能会提高到不可持续的水平。房价变得无法承受普通买家甚至该地区的高于平均水平的买家。

气泡是一个临时事件。在股票市场中，它们发生速度很快，并且可以更快地破裂。根据国际货币基金组织（国际货币基金组织）。

但是在任何时候，外部因素都可以使起泡的住房市场变平。抵押贷款利率的上涨使月度承担成本无法达到更多人的影响力。经济不景气会导致更高的失业，将更多的人带出购房者。投机者感到紧张，不再寻找房屋要翻转。

是什么导致住房市场泡沫？

住房价格，例如任何产品或服务的价格自由市场，由供求法。当需求增加或供应减少时，价格上涨。

在没有自然灾害的情况下，可以减少房屋的供应，当需求超过供应时，房地产价格上涨。住房的供应可能会缓慢地做出反应，因为建造或修理房屋需要很长时间。在某些城市地区，根本没有更多的土地要建立。当地条例可能会使这种缺乏可用的土地变得更加复杂，该法令禁止建造多单元住房，例如公寓或公寓，而有利于单户住宅，

因此，如果需求突然或长时间增加，价格肯定会上涨。

是什么驱动住房需求

在真空中不会增加需求。通常有许多因素正在工作：

• 一般的经济活动和繁荣的增加，消费者的口袋增加了更多的可支配收入，并鼓励房屋所有权
• 人群细分市场进入住房市场
• 低抵押贷款率使房屋更负担得起
• 具有创新功能的抵押产品，例如低初始每月付款，使房屋所有权更容易获得
• 轻松获得信用 - 通常以较低承保标准 - 更多的买家进入市场
• 贷方希望更多的抵押贷款业务来满足华尔街对高产结构化的需求抵押证券（MB）
• 松散的贷款标准使抵押更容易
• 抵押借款人过多的冒险
• 购房者和投资者的投机性和危险行为，以不切实际和不可持续的房屋价格升值估算为动力

这些变量中的一些或全部可以结合起来，导致房屋市场泡沫形成。的确，所有气泡都显示出相同的一般模式：活动和价格的上升之前，所有市场参与者（Buyers，借款人，贷方，建筑商和投资者）的冒险和投机行为过多。

为什么房屋气泡破裂？

当过量的冒险变得普遍并且价格不再反映任何接近基本面的东西时，泡沫终于爆发了。

在住房市场中，这将发生在建筑商继续建立以响应已开始逐渐减少的需求而建立时。换句话说，需求减少，而供应增加。不可避免的结果是销售放缓和价格赞赏下降。

那不是周期的结束。随着销售缓慢和价格停止上涨，风险的实现在市场上回荡。这种意识可能会因许多事情而引起：

• 利率的提高使更多买家无法实现房屋所有权，在某些情况下会给当前的房主造成财务困扰。这通常会导致默认值和止赎，最终增加了可用房屋的供应。
• 一般经济活动的低迷会导致可支配收入，失业和更少的工作空缺，从而减少了住房需求。经济衰退特别危险。
• 需求精疲力尽，使供应和需求达到平衡，并减慢了房屋价格欣赏的速度。

那时，周期可以完成。供求已经达到平衡，价格已经升级。但这会变得更糟。

随着市场情绪的变化，信用标准被收紧，需求减少，供应增加，投机者离开市场，价格开始下降。

在住房泡沫中该怎么办

如果您已经在经历房价高涨的地区拥有一所房屋，那么您将很容易出售。请记住，除非您打算搬到一个较便宜的区域，缩小尺寸或租金，否则您会跳入泡沫。您将在那里与其他可能膨胀的市场中的其他购房者竞争。

如果您在房屋的市场上，您可能会考虑将其推迟一段时间。您可以最终付钱。

2007 - 08年住房市场崩溃

在2000年代中期，美国经济经历了广泛的住房泡沫，有助于带来大萧条。

开发花了几年。跟随点com泡泡，房地产的价值开始蔓延。低利率，放松的贷款标准和低首付款要求鼓励人们借用超越自己的手段。这促使房屋价格更高。

但是，许多投机性投资者停止购买，因为风险越来越高。其他人抓住了市场。而且，当经济变得更糟时，许多次级借款人发现自己无法支付每月抵押贷款或再融资。

反过来，这导致价格下跌。抵押支持的证券被大量出售，抵押贷款违约和止赎上升到前所未有的水平。

是什么意思归还？

房主常常会犯错，假设最近的价格绩效将持续到未来。考虑到长期价格升值和潜力，他们会更好平均归还。

物理定律指出，当任何具有大于空气的物体向上推动时，它最终会恢复到地球，因为重力作用在其上。财务法则同样地指出，经历快速价格升值或折旧时期的市场将及时恢复到价格点，使它们与他们的长期平均升值率保持一致。这被称为均值回归。

住房市场的价格也遵循这种平均恢复的趋势。经过价格快速升值或在某些情况下的折旧之后，它们恢复为长期平均升值率表示应该是的。

在房屋价格中，平均回转可以是快速或逐渐的。房价可能会迅速提高到使它们与长期平均水平保持一致的地步，或者它们可能会保持稳定，直到长期平均水平赶上它们为止。

美国住房价格指数

上面显示的理论值是通过计算1985年第一季度到1998年第四季度的房屋价格指数的平均季度百分比增加来得出的。这是房价开始迅速上涨高于长期趋势的大概点。

然后将计算出的平均季度百分比增加应用于图中显示的起始值，并将每个后续值得出以得出理论住房价格指数值。

价格升值估计

购房者倾向于使用最近的价格性能基准对于他们未来几年期望的。基于此不现实的估计，它们承担了过多的风险。

过多的冒险通常与抵押的选择以及消费者购买房屋的规模或成本有关。

相对短期的抵押产品销售给承担这种风险的消费者。他们根据期望他们能够选择这些抵押再融资几年后，由于他们在家中会有更多的股权。

但是，最近的房屋价格业绩并不是对未来房价绩效的良好预测。购房者应考虑长期的房价升值率，并在做出重要的融资决策时考虑平均回复的财务原则。投机者应该做同样的事情。

冒险并不是天生的不好。做出良好风险决定的关键是将其基于财务上合理的估计。这尤其适用于大多数人做出的最大，最重要的财务决策 - 房屋的购买和融资。

底线

财务的简单而重要的原则是均值回归。虽然住房市场不像某些资产那样受泡沫的影响，但确实发生了住房气泡。

长期平均值很好地表明了房价最终将在快速升值期间最终到达何处，随后价格停滞或下跌。对于低于平均水平的价格升值期，情况也是如此。