操作费用比率（OER）：定义，公式和示例

在房地产中，与该物业带来的收入相比，运营费用比率（OER）是对经营财产的成本的衡量。它是通过将财产的运营费用（减去折旧）除以其总营业收入来计算的。

OER用于比较类似属性的费用。投资者应该寻找危险信号，例如更高维护费用，营业收入或可能阻止他们购买特定财产的公用事业。

理想的OER在60％至80％之间（尽管越低，越好）。

操作费用比率（OER）的公式和计算

$\ begin {Aligned}＆oer = \ frac {\ text {total操作费用}}} {\ text {tote$​哦=总收入总运营费用​​

为了计算财产的OER，您需要知道运营费用。这些包括所有的费用和成本作为经商的正常成本。您还需要计算该物业的折旧费用，这将因采用的特定会计方法而异。

操作费用比率（OER）可以告诉您什么

计算多年来的OER可以帮助投资者注意财产的运营费用趋势。如果财产的成本每年以高于收入的速度增加，则OER也每年增加。因此，持有财产的时间越长，投资者可能会损失更多的钱。

拥有公寓楼时，投资者应通过有效租金收入或潜在的租金收入减去空缺和信贷损失，而不是潜在的租金收入。

由于管理职位空缺包括在有效的物业管理中，包括OER中的空缺提供了更准确的运营费用图片，并显示了可以进行改进的地方。例如，管理不善的财产很可能具有更高的空置率，这将反映在OER中。

OER中包括财产管理费，公用事业，垃圾清除，维护，保险，维修，财产税和其他费用。

额外的运营费用投资者应弄清楚OER包括财产管理费，美化环境，律师费，房东的保险和基本财产保险。这些费用有助于每天运行该物业。因此，将贷款付款，资本改善和个人财产排除在运营费用之外。

较低的OER通常意味着该物业是有效管理的，对投资者来说更有利可图，而该物业的收入较少涵盖运营和维护成本。

如果业务是可扩展的，所有者可能会增加每个单位的租金而不会大大增加运营费用。此外，OER可以显示可能发生的潜在问题，例如公用事业账单大大增加，因此投资者可以更快地解决问题并保护其利润水平。

如何使用OER的示例

以假设的例子为例，投资者A拥有一栋多户公寓楼，并每月租金65,000美元。投资者还支付50,000美元的运营费用，包括每月抵押贷款，税款，公用事业等。该物业预计今年还将贬值85,000美元。

因此，年度OER可以计算为：

$\ frac {[（\ $ 50,000 \ times 12）-85,000]}} {（65,000 \ times 12）} = 66 \％$（（65，，，，000×12）（（（（$ 50，，，，000×12）- 85，，，，000这是给出的​=66％

这意味着运营费用消耗了该物业产生的收入的大约三分之二。

OER与资本率

这大写率在商业房地产世界中用于指示回报率预计将在房地产投资物业上产生。

该测量通常被称为“上限率”，是根据该物业预期产生的净收入来计算的。它用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报率。

上限利率仅代表一年期限内财产的收益率（假设该物业是以现金购买而不是借贷购买的）。它由公式定义：

$\ text {cap Rate} = \ text {net Opery Income} \ div \ text {当前市场价值}$上限率=净营业收入÷当前的市场价值

尽管在衡量投资财产的盈利能力方面，上限率与OER相似，但它与OER不同，因为它使用了总收入，而不是分母中的净收入和地点。 OER还没有考虑财产的市场价值。

使用OER的局限性

对于房地产投资者来说，OER有两个缺点。首先，由于它不包括财产的市场价值，因此它不会告知投资者购买或销售时物业的相对价值。它仅说明正在进行的操作的效率。

因此，在评估房地产投资时，应将OER与类似的资本化率一起使用。

其次，由于可以通过几种不同的方式计算折旧，因此可以通过使用更有利的会计折旧方法来认可OER。

底线

运营费用比率（OER）比较财产带来的收入与经营该物业的成本相比。这使投资者可以查看房地产是否是一项不错的投资，以及他们可以期望的回报，并帮助他们与其他潜在的房地产投资进行比较。