如何投资出租物业

考虑购买投资物业？购买租赁房地产需要了解租赁实践，抵押贷款，房客和房东关系以及财产管理。

购买房地产要租用可能是有利可图的，但是与任何投资一样，只有在进行一些扎实的研究之后才能进行。

关键要点

动手的房东需要广泛的知识，从基本租户法到如何修复泄漏的水龙头。
如果您自己做不到，请考虑为物业经理的服务付费或投资房地产投资信托（REITS）。
全职租赁物业投资者花费大量时间选择房屋，修复房屋并管理其物业。
投资租赁物业包括度假屋，多户住宅，单户住宅和公寓。

Investopedia / Alex Dos Diaz

所以你想成为房东吗？

购买投资物业并将其出租可能是赚取收入的好方法，但它需要时间和金钱的承诺。选择合适的财产后，准备单位并找到可靠的租户后，需要进行持续的维护。

维护和维护成本可以减少您的租金收入。总是有可能发生紧急情况，例如屋顶损坏。投资者应计划搁置其财产价值的1％维修价值。

租赁财产所有者可以亲自管理该物业或雇用财产经理，该财产经理通常收取收取的租金的8％至12％。尽管昂贵，但物业经理可以提供广泛的服务，包括安排维护和维修工作，筛查新租户以及处理延期租金。

出租财产所有者需要知道房东租户法在他们的州和地区。租户和房东都有关于安全存款，租赁要求，驱逐规则和公平住房法的权利和义务。

保护房地产投资很重要。此外房主保险，租赁财产所有者可以购买房东保险，该保险涵盖财产损失，损失租金收入和责任保护，以防租户或访客由于财产维护问题而受伤。

购买出租物业

为了开始，您需要确定合适的财产并准备获得融资以购买它。

位置，位置，位置

在选择有利可图的出租物业时，请寻找一个含有低财产税的地点，一个好的学区，以及餐馆，咖啡店和公园等可步行设施。

一个犯罪率较低的社区，容易获得公共交通工具以及不断增长的就业市场信号，这是一个更大的租房者。

人口增长或正在进行的振兴计划的领域代表潜在的投资机会。

在线房地产地产网站zillow.com为投资者提供信息，包括房屋租金和当前投资财产价值。airbnb.com列表可以指示任何社区的短期度假屋或公寓的货入率。其他网站，例如Trulia和Realtor.com列出了长期租金。

为您的出租物业提供资金

获得的过程出租物业贷款与主要居住抵押贷款的贷款相似，其主要差异。由于违约率较高，贷方通常会收取更高的租赁物业利率。

像购房者一样，投资者可以选择传统的抵押贷款或可能有资格有贷款或a会看。

对于出租物业申请人而言，承保标准可能更为严格。抵押贷款人专注于信用评分，首付和债务收入比率。这些是适用于租赁物业抵押贷款的相同因素，但是投资者可能会持有更严格的信用记录和更高的首付。

租赁财产抵押的典型要求：

信用评分：一个最低分数620个，分数更高的比率和术语为740岁及以上。
首付：对于政府支持的抵押贷款，对于主要居住的抵押贷款可能可以接受0％至3％，但投资房地产的借款人通常必须将15％至25％的降低。
债务收入比（DTI）： DTI代表借款人每月收入的百分比。贷方通常将允许您计入DTI的预期租金收入的75％。
储蓄：借款人应有现金来支付三到六个月的抵押贷款，包括本金，利息，税收和保险。

用现金购买或为投资物业提供资金更好吗？这取决于投资者的目标和储蓄。为投资物业支付现金可以立即产生正面的每月现金流，但对于许多人来说，这不是一个选择。

警告

抵押贷款歧视是非法的。如果您认为根据种族，宗教，性别，婚姻状况，公共援助，国籍，残疾或年龄的使用受到歧视，您可以采取一些步骤。这样的步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部（HUD）提交报告。

用租金赚钱

新租赁物业的运营费用将在您总毛额的35％至80％之间营业收入。

如果每月收费的租金为1,500美元，费用为每月600美元，则运营费用为40％。

许多投资者使用50％的规则。如果租金为每月2,000美元，则预计总费用为1,000美元。

提示

要降低您的成本，请调查保险提供商是否会让您将房东保险与房主保险单捆绑在一起。

购买不良物业的华尔街公司的目标是5％至7％。个人应设定10％回报的目标。

估计维护每年为财产价值的1％。

其他费用包括房主保险，房主协会费用（HOA），财产税和每月费用，例如防治，美化环境和维护。

虽然股票可能提供7.5％的现金现金回报，否则债券可能会支付4.5％，但在第一年，作为投资财产的房东的回报率为6％被认为是健康的，并且该数字应该随着时间的推移而上升。

ROI

租赁物业投资者将其投资回报率计算为ROI =（年租金收入 - 年度运营成本）÷抵押价值

一些房地产投资者选择以低于市场的价格购买房屋，进行维修，然后转售以获得高回报来翻转房屋。在“翻转”期间，可能会有或可能没有租户，投资者必须考虑负担得起的材料和劳动力等关键因素。

出租物业的风险和奖励

奖励

收入是被动的；投资者可以在经常工作时赚钱。
如果房地产价值增加，则投资也会上升。
租金收入不缴纳社会保障税。
投资财产贷款的利息可能是可以税收优惠的。
房地产是有形的物理资产。

风险

维护成本和财产管理费用可以减少租金收入。
每月租金收入可能不能涵盖每月的抵押贷款付款。
房地产不是流动资产，需要时间出售。
进入和退出费用可能很高。
如果租户搬出，房东仍然必须支付每月的费用。

我应该找到房地产投资合作伙伴吗？

房地产合作伙伴有助于为交易提供资金，以换取一部分利润。

替代方案包括与您的家人和朋友网络联系，寻找当地的房地产投资俱乐部以及房地产众筹。

您需要购买投资物业有多大？

贷方通常在购买作为租金的房地产方面具有更严格的准则。尽管您可以购买低至3％的主要房屋，但大多数借款人都需要下跌15％至20％才能购买出租物业。

我应该投资公寓吗？

公寓对于出租物业购买者来说可能是一个不错的选择，并且通常位于理想的地点。

公寓通常比单户住宅便宜，并且维护要求更少。

但是，协会会费和昂贵的特殊评估的潜力是一种风险。重要的是要研究房主协会的财务状况以及整个建筑物的当前状况和单个部门的当前状况。

底线

出租物业可以是一项有利可图的投资，提供被动，稳定的收入对于投资者。

与往常一样，提前进行研究。投资租赁物业需要有关房客和房东法律，租赁实践，抵押政策和财产管理问题的知识。