更快地保持抵押貸款的方式

許多房主期待他們的抵押還清的一天，他們一生中最大的債務在他們身後。他們可能沒有意識到的是，如果他們每月只需額外支付一點，這一天可能會更早。

在本文中，我們將展示如何進行額外的每月付款可以為您節省數千美元的利息和早日回報貸款。

攤銷時間表的工作方式

要了解抵押貸款的運作方式，以及為什麼額外的額外付款也能走很長一段路，這有助於查看典型攤銷時間表。從本質上講，時間表是一張表，按時間順序列出每個計劃的抵押付款，從第一次付款開始，然後以最後一項結束。

在攤銷時間表中，每月付款分為兩個部分：利息付款和本金付款。在攤銷時間表的早期，總付款的很大一部分用於利息，較小的比例涉及本金。隨著您在未來幾個月和幾年繼續支付抵押貸款，分配的利息金額逐漸減少，並分配給了本金的金額。

使用抵押計算器是了解這些數量的好資源。

如何計算攤銷

這是如何計算攤銷時間表的示例。

每月付款

使用此公式確定的每月總計或“週期性”付款（如下表的第5列所示）：

$\ begin {Aligned}＆\ text {a} = \ frac {\ text {p} _i} {1-（1 + i） ^ { - n}}}}}} \ \ \ \ \ \ \ \ \ \\ textbf {其中：}剩餘的主體餘額} \\＆i = \ text {定期利率} \\＆n = \ text {剩餘的計劃付款} \ end end {Aligned}$​一個=1- （（1+我）- np我​​在哪裡：一個=定期付款金額p=抵押的剩餘本金餘額我=週期性利率n=剩餘的預定付款數量​

從表格上可以看到，每月付款在貸款的壽命中保持不變。 （為了空間，僅顯示前五個月和最後五個月。）

每月利息付款

每月付款的利息部分（第6列）隨著本金的支付而下降。它是通過將利率（第3列÷12）乘以其餘主體平衡（第4列）來計算的。請注意，第3列中顯示的利率是年利率，必須將其除以12（月）才能定期利率。在貸款期限內支付的總利息為656,620.99美元。

每月本金付款

每月付款的主要部分（第7列）是該月的利息付款的每月付款總額。貸款壽險期間本金的總金額為40萬美元。

額外付款如何回報

下表還顯示了30年，8％固定利率抵押貸款的攤銷時間表。但是，這次，借款人每月向本金額外支付300美元。 （雖然有8％是歷史標準的高利率，但它將在這裡用於插圖目的。）

該表顯示，每月額外支付300美元將使抵押貸款的壽命從30年縮短到大約21年零10個月（262個月比360）。

同樣，通過每月支付額外的300美元，支付的總利息金額減少到抵押貸款壽險的446,672.79美元，節省了209,948美元（656,620.99-446,672.79）。

如您所見，抵押貸款的主要餘額減少了，超過每月支付的300美元。例如，如果您在30年抵押貸款開始時每月額外支付24個月的額外費用，那麼降低主餘額的額外金額大於$ 7,200（或$ 300×24）。在此示例中，這24個月結束時的節省實際上是$ 7,430.42。因此，僅在那個時期，您還將節省超過200美元的$ 200，而收益只會隨著它們而增加化合物通過抵押的生活。

這是因為您的定期抵押貸款付款的百分比越來越大，將涉及本金而不是利息，因為您繼續付出了300美元的額外付款。

降低抵押貸款債務的進一步好處是，它降低了您的整體財務風險。如果您失去工作或面臨經濟困難，您的債務將減少，幫助您更好地管理金融風暴。此外，多年來，額外的付款加起來增加了更多的房屋淨值，從而更容易獲得房屋淨值貸款或者反向抵押。簡而言之，從長遠來看，向抵押貸款額外支付可以為您提供更大的財務靈活性。

加速付款的缺點

上面的示例很好地說明了進行加速抵押貸款支付的經濟利益。但是，這是否是您的最佳選擇取決於您可能擁有的其他用途。這個概念通常稱為機會成本。

例如，如果您承擔大量的信用卡債務，則每月支付額外的300美元，可能是一個更好的主意。 Investopedia數據庫中信用卡的中位利率最近為24.37％，雖然大多數抵押貸款僅收取該速率的一小部分。

例如，假設您欠了10,000美元的信用卡，利率為19％，並且每月支付最低$ 300。還需要四年的時間才能償還債務，使您的總利息為4,329美元。

假設您決定將額外的$ 300應用於您的每月信用卡付款與抵押貸款。由於每月付款增加到600美元，還需要一年零八個月才能償還債務，總利率為1,702美元。您將節省$ 2,626的總利息（$ 1,703 vs. $ 4,329），並使餘額更快地償還了28個月（20個月而48）。

還清信用卡後，假設您在此期間不增加信用卡債務，則可以將額外的300美元應用於每月的抵押貸款。

同樣，如果您是投資Whiz，那麼您的300美元在股票市場中的收入可能比您的抵押貸款節省更多。但是，由於投資帶來風險，因此您可能還會虧損市場。同樣，我們當中很少有人在投資，而更快地償還抵押貸款是我們大多數人都會肯定的最接近的東西。

底線

向您的抵押貸款額外付款可以具有可觀的財務利益。這些額外的付款加起來，從長遠來看節省了您的利息，並允許您更快地還清貸款。您還可以選擇在房屋上獲得股票貸款，因為您已經支付了較大的貸款。如果您成為失業者或面臨財務挑戰，債務較少可能有助於您的財務狀況更好地應對這些挑戰。

但是，向您的抵押付款額外付款是有機會的。這筆額外的錢可能會更好地花在支付高利率的信用卡債務上，從而節省了緊急基金，或者手頭有現金。對抵押貸款的額外付款是否適合您，取決於您的財務狀況。