奧古斯塔規則：出租房屋的稅收規則

奧古斯塔規則是什麼？

您是否知道您可以在不報告租金收入的情況下每年最多租用房屋？這次稅收減免是非正式地稱為其一些最大受益者的奧古斯塔規則：在奧古斯塔國家高爾夫俱樂部附近擁有房屋的人，並通過在年度錦標賽期間租用房屋來賺取多達20,000美元的免稅收入。

您不必住在奧古斯塔（Augusta）來利用奧古斯塔（Augusta）統治。您甚至可以照常扣除任何抵押貸款利息和財產稅。但是，您不能通過利用奧古斯塔規則來扣除所產生的任何租金費用。

奧古斯塔（Augusta）規則是屬於特殊國稅局（IRS）稅收規則的三類短期房屋租金收入的三類之一。所有這些僅適用於一年中部分出租房屋的房主。

了解租房規則

通常，如果房主獲得租金收入，則應納稅。房主通常可以扣除某些費用，以減少應納稅金額。

一年中部分租用個人住所的房主受不同的規定，具體取決於他們居住在家裡的天數以及租用的天數。

通常，稅收優惠取決於該物業被出租的一年的天數，以及所有者在房屋中花費了多少時間。如果專門用於所有者的個人享受，並且在一年中的任何時間都不會出租，則所有者通常可以扣除房地產稅收和利息房屋抵押。

與主要居住地一樣，與保險，維護和公用事業相關的成本不能被扣除。

如果家是用於租賃目的，該物業的使用將屬於三個類別之一。

1。奧古斯塔規則

著名的奧古斯塔（Augusta）規則也稱為14天或10％的規則，也許是擁有自己的IRS規則的三種類型的房屋租金收入中最著名的。

度假物業每年最多可租用兩週（14晚），而無需報告租金收入。

在這種情況下，房屋仍被視為個人住所，因此所有者可以扣除抵押貸款利息和財產稅計劃a根據標準的第二個家庭規則。

但是，所有者不能扣除任何租賃費用。

這稅收減免被非正式地稱為奧古斯塔統治或大師豁免，因為喬治亞州奧古斯塔的度假房主在1970年代可以遊說豁免，以便從他們的房屋接近世界著名的年度高爾夫錦標賽中受益。

2。租用超過15天，使用了不到14天

主要用作租賃物業的度假屋需要支付租金收入的稅款，但可以扣除某些相關費用。

在這種情況下，該物業被視為租賃財產，租賃活動被視為企業。所有租金收入必須報告給美國國稅局，所有者可以扣除某些租金費用，包括以下費用：

• 支付給物業經理的費用
• 保險費
• 維護費用
• 抵押貸款利息
• 財產稅
• 公用事業
• 折舊

可以扣除的租金費用數量是基於房屋被租用的天數，稱為“租金日”。可扣除費用是通過將房屋租用的天數除以使用房屋的總數的數量來計算的：租賃天數加個人使用天數。

例如，如果一個度假屋總使用120天，而其中的100天是租賃天數，則可以根據租金收入扣除83％的費用（100天租日/120天總使用天數）。超過租金收入的費用的租金部分不能扣除。所有者將無法扣除其餘17％的租賃費用。

除了扣除租金費用外，所有者還可以每年扣除多達25,000美元的損失，具體取決於調整後的總收​​入（AGI）所有者，以及被動損失如果他們自己管理財產，可以註銷。被動損失是如果納稅人沒有實質性地參與租賃物業，則可以扣除損失。

3。所有者使用該物業超過14天或租用房屋的總天數的10％

該規則適用於第二個房主，他們經常租用第二套房，但保留了大量的時間來供個人使用。重要的是要注意，超過物業租金的14天限額可能會對您的稅收產生巨大影響。

如果個人日期超過14天或租用房屋天數的10％- 以更大為準- 美國國稅局認為該財產是個人住所和租金損失不可扣除的。仍然可以扣除租金費用，最高至租金收入水平以及財產稅和抵押貸款利息。

由於14天的截止可能會對您的稅收產生嚴重影響，因此，跟踪和記錄個人使用天數與用於維修和維護的天數是明智的。根據美國國稅局的說法，個人使用日可以包括：

您花費大量工作的每一天，全職維護和維護（不改善）您的財產都不算作個人使用的一天。即使家庭成員在同一天使用該物業來進行娛樂目的，也不要將這一天視為個人使用的一天。

底線

一年中部分出租房屋的所有者可能能夠利用某些稅收優惠，使主要住所或第二座房屋更實惠。稅法提供了非常不同的收益，具體取決於每年租用財產的天數以及所有者使用房屋的時間。

由於稅法可能很複雜，並且經常變化，因此諮詢合格的稅務專家可能會有所幫助，以確定出租您的度假屋的最佳方法。