วิธีการรายได้: มันคืออะไรการคำนวณตัวอย่าง

วิธีการรายได้คืออะไร?

วิธีการรายได้บางครั้งเรียกว่าวิธีการใช้เงินทุนรายได้เป็นวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยให้นักลงทุนประเมินมูลค่าของทรัพย์สินตามรายได้ที่ทรัพย์สินสร้างขึ้น มันถูกใช้โดยการรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของค่าเช่าที่รวบรวมและหารด้วยอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่-

วิธีการใช้รายได้ทำงานอย่างไร

โดยทั่วไปวิธีการรายได้จะใช้สำหรับคุณสมบัติการสร้างรายได้และเป็นหนึ่งในสามวิธีที่ได้รับความนิยมในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ คนอื่น ๆ เป็นแนวทางต้นทุนและวิธีการเปรียบเทียบ วิธีการรายได้สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้นคล้ายกับกระแสเงินสดลดราคา (DCF)เพื่อการเงิน แนวทางรายได้ลดมูลค่าค่าเช่าในอนาคตโดยอัตราการใช้เงินทุน

เมื่อใช้วิธีการรายได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่านักลงทุนจะพิจารณาจำนวนรายได้ที่สร้างขึ้นและปัจจัยอื่น ๆ เพื่อกำหนดจำนวนทรัพย์สินที่อาจขายภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน นอกเหนือจากการพิจารณาว่านักลงทุนอาจทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าผู้ให้กู้จะต้องการทราบถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นการชำระคืนถ้ามันขยายการจำนองให้กับนักลงทุน

ข้อพิจารณาพิเศษ

เมื่อใช้วิธีการรายได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่านักลงทุนจะต้องพิจารณาเงื่อนไขของทรัพย์สินด้วย การซ่อมแซมขนาดใหญ่ใด ๆ ที่อาจจำเป็นสามารถตัดเป็นผลกำไรในอนาคตได้อย่างมาก

นอกจากนี้นักลงทุนควรพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์กำลังดำเนินงานอย่างไร ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านอาจให้การลดค่าเช่าผู้เช่าเพื่อแลกกับการทำงานที่ลานทำงานหรือความรับผิดชอบอื่น ๆ บางทีผู้เช่าที่เฉพาะเจาะจงกำลังเผชิญกับปัญหาทางเศรษฐกิจที่ควรหันหลังกลับในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าและเจ้าของบ้านไม่ต้องการขับไล่พวกเขา หากค่าเช่าที่รวบรวมไม่เกินปัจจุบันค่าใช้จ่ายนักลงทุนมักจะไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนจะต้องตรวจสอบจำนวนหน่วยโดยเฉลี่ยที่ว่างเปล่าในเวลาใดก็ตาม การไม่ได้รับค่าเช่าเต็มจำนวนจากทุกหน่วยจะส่งผลกระทบต่อรายได้ของนักลงทุนจากอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งหากทรัพย์สินต้องการการซ่อมแซมอย่างมากและหลายหน่วยงานว่างเปล่า - ทำให้อัตราการเข้าพักต่ำ หากหน่วยไม่เต็มเป็นประจำการเก็บค่าเช่าจะต่ำกว่าที่ควรจะเป็นและการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจไม่อยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของนักลงทุน

ตัวอย่างของวิธีการรายได้

ด้วยวิธีการรายได้นักลงทุนใช้ยอดขายในตลาดที่เปรียบเทียบได้สำหรับการเลือกอัตราการเป็นทุน ตัวอย่างเช่นเมื่อประเมินมูลค่าอาคารอพาร์ตเมนต์สี่หน่วยในเขตที่เฉพาะเจาะจงนักลงทุนจะพิจารณาราคาขายที่คล้ายคลึงกันล่าสุดในเขตเดียวกัน หลังจากคำนวณอัตราการใช้เงินทุนแล้วนักลงทุนสามารถแบ่ง NOI ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าตามอัตรานั้น ตัวอย่างเช่นอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) $ 700,000 และอัตราการเลือกสรรที่เลือก 8% มีมูลค่า 8.75 ล้านดอลลาร์

คุณสามารถใช้ NOI และอัตราการใช้เงินทุนเพื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินในสถานการณ์ที่หลากหลายตั้งแต่คุณสมบัติที่คุณกำลังพิจารณาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คุณชั่งน้ำหนักการลงทุนเป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มผ่านแพลตฟอร์มการระดมทุนของอสังหาริมทรัพย์-

วิธีคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

คำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยการลบค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจากรายได้ของทรัพย์สิน สมมติว่าคุณกำลังดูอาคารอพาร์ตเมนต์แปดหน่วยสมมุติฐาน แต่ละหน่วยค่าเช่าสำหรับ $ 2,000 ต่อเดือนดังนั้นค่าเช่าประจำปีของอาคารรวม $ 192,000 สมมติว่าเจ้าของอาคารรวบรวมอีก $ 3,000 ต่อเดือนรวมจากผู้เช่าที่เช่าตู้เก็บของในห้องใต้ดิน และเจ้าของบ้านยังได้รับเงิน $ 1,000 ในแต่ละเดือนจากผู้ประกอบการที่มีเครื่องจำหน่ายเครื่องจำหน่ายในห้องใต้ดินดังนั้นรายได้ประจำปีของอาคารคือ $ 192,000 บวก $ 36,000 บวก $ 12,000 ต่อปีรวมเป็น $ 240,000

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมภาษีทรัพย์สินการประกันภัยค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์บริการทำความสะอาดและสาธารณูปโภค สมมติว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสำหรับอาคารนี้รวม $ 180,000 ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นไม่รวมค่าใช้จ่ายด้านทุนเช่นค่าใช้จ่ายในการติดตั้งระบบปรับอากาศกลางใหม่ ค่าใช้จ่ายทุนไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของ NOI NOI เป็นตัวเลขก่อนรายได้จากงบกำไรขาดทุนของทรัพย์สินและกระแสเงินสด ไม่เพียง แต่ไม่เพียง แต่ค่าใช้จ่ายด้านเงินทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเงินต้นและการชำระดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อใด ๆ ค่าเสื่อมราคาและการตัดจำหน่าย-

ดังนั้น NOI สำหรับอาคารนี้คือ $ 60,000 (รายได้ $ 240,000 ลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน $ 180,000)

แสดงให้เห็นถึงอัตราการใช้เงินทุนของอสังหาริมทรัพย์

วิธีการรายได้บอกอะไรเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินนี้? คำถามทางคณิตศาสตร์จะกลายเป็น: $ 60,000 เท่ากับ 8% ของเท่าไหร่? ในแง่คณิตศาสตร์“ เท่าไหร่” คือ X ดังนั้นการใช้พีชคณิตเกรดแปดของคุณ (ด้วยความช่วยเหลือที่ทันสมัยในรูปแบบของเครื่องคิดเลข) เพื่อกำหนดค่าของ X เริ่มต้นด้วยการคูณ $ 60,000 คูณ 10 ทำเช่นเดียวกันสำหรับ 0.08 ตอนนี้คุณมี $ 600,000 = 0.8 ของ X คูณทั้งสองด้วย 10 อีกครั้งเพื่อมาถึง 6,000,000 = 8 ของ X ตอนนี้แบ่ง 6,000,000 โดย 8 และทำเช่นเดียวกันสำหรับอีกด้านหนึ่งของสมการ ผลลัพธ์: $ 750,000 (6,000,000/8) = X ด้วยอัตราสูงสุด 8%ทรัพย์สินมีมูลค่า $ 750,000

นี่คือสิ่งที่ดูเหมือนบนกระดาษ:

• $ 60,000 = 8% ของอะไร?
• $ 60,000 = 0.08 ของ x
• ($ 60,000 x 10) = (0.08 x 10) ของ x
• $ 600,000 = 0.8 ของ x
• ($ 600,000 x 10) = (0.8 x 10) ของ x
• $ 6,000,000 = 8 จาก x
• $ 6,000,000/8 = 8/8 ของ x
• $ 750,000 = 1 ของ x
• $ 750,000 = x