อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่: อัตราค่าสูงสุดที่กำหนดด้วยสูตรและตัวอย่าง

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คืออะไร?

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (หรือที่เรียกว่าอัตรา CAP) ใช้ในโลกของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อระบุอัตราผลตอบแทนคาดว่าจะเกิดขึ้นในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

มาตรการนี้คำนวณจากรายได้สุทธิที่คาดว่าจะสร้างและคำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิด้วยมูลค่าสินทรัพย์ทรัพย์สินและแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ มันถูกใช้เพื่อประเมินผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นจากนักลงทุนจากการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขยังช่วยในการกำหนดอัตราการออกหรืออัตราการใช้เงินทุนเทอร์มินัลสำหรับทรัพย์สินเมื่อมีการขายในตอนท้ายของระยะเวลาการถือครองที่คาดการณ์ไว้

ในขณะที่อัตรา CAP จะเป็นประโยชน์สำหรับการเปรียบเทียบมูลค่าสัมพัทธ์ของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในตลาดอย่างรวดเร็ว แต่ก็ไม่ควรใช้เป็นตัวบ่งชี้ความแข็งแกร่งของการลงทุนเพียงอย่างเดียวเนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงการใช้ประโยชน์มูลค่าเวลาของเงินหรือกระแสเงินสดในอนาคตจากการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์

ทำความเข้าใจกับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

อัตรา CAP เป็นมาตรการที่ได้รับความนิยมมากที่สุดซึ่งประเมินการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับการทำกำไรและผลตอบแทนที่มีศักยภาพ

อัตราค่าสูงสุดนั้นแสดงถึงผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งปีที่กำหนดโดยสมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ถูกซื้อด้วยเงินสดและไม่ยืมตัว อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่บ่งชี้ว่าอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงเป็นธรรมชาติและไม่ได้รับผลตอบแทน

สูตรสำหรับอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

มีหลายเวอร์ชันสำหรับการคำนวณอัตราการใช้เงินทุน ในสูตรที่ได้รับความนิยมมากที่สุดอัตราการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณโดยการหารอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ(NOI) โดยมูลค่าตลาดปัจจุบัน ทางคณิตศาสตร์

อัตราการใช้เงินทุน = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ / มูลค่าตลาดปัจจุบัน

ที่ไหน,

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือรายได้ต่อปี (คาดหวัง) ที่สร้างขึ้นโดยอสังหาริมทรัพย์ (เช่นเช่า) และมาถึงโดยการหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นสำหรับการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมถึงค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปสู่การบำรุงรักษาตามปกติของโรงงานรวมถึงภาษีทรัพย์สิน

มูลค่าตลาดปัจจุบันของสินทรัพย์คือมูลค่าปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ตามอัตราตลาดที่มีอยู่ทั่วไป

ในเวอร์ชันอื่นตัวเลขจะถูกคำนวณตามต้นทุนเงินทุนดั้งเดิมหรือต้นทุนการได้มาของอสังหาริมทรัพย์

อัตราการใช้เงินทุน = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ / ราคาซื้อ

อย่างไรก็ตามรุ่นที่สองไม่ได้รับความนิยมมากด้วยเหตุผลสองประการ ครั้งแรกมันให้ผลลัพธ์ที่ไม่สมจริงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เก่าที่ซื้อมาหลายปี/ทศวรรษที่ผ่านมาในราคาต่ำและประการที่สองมันไม่สามารถนำไปใช้กับทรัพย์สินที่สืบทอดได้เนื่องจากราคาซื้อของพวกเขาเป็นศูนย์ทำให้แผนกเป็นไปไม่ได้

นอกจากนี้เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอย่างกว้างขวางเวอร์ชันแรกที่ใช้ราคาตลาดปัจจุบันเป็นตัวแทนที่แม่นยำยิ่งขึ้นเมื่อเทียบกับราคาที่สองซึ่งใช้ราคาซื้อดั้งเดิมมูลค่าคงที่

ผู้ที่สนใจในการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตราการใช้เงินทุนอาจต้องการพิจารณาการลงทะเบียนในโรงเรียนอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ที่ดีที่สุดแห่งหนึ่ง

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถบอกคุณได้อย่างไร

เนื่องจากอัตรา CAP ขึ้นอยู่กับการประมาณการที่คาดการณ์ไว้ของรายได้ในอนาคตจึงมีความแปรปรวนสูง จากนั้นจะกลายเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจว่าอะไรเป็นอัตราที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อัตรานี้ยังบ่งบอกถึงระยะเวลาที่ใช้ในการกู้คืนจำนวนเงินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราสูงสุด 10% จะใช้เวลาประมาณ 10 ปีในการกู้คืนการลงทุน

อัตราค่าสูงสุดที่แตกต่างกันระหว่างคุณสมบัติที่แตกต่างกันหรืออัตราค่าสูงสุดที่แตกต่างกันขอบเขตเวลาในคุณสมบัติเดียวกันแสดงถึงระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกัน การดูสูตรบ่งชี้ว่าค่าอัตราค่าสูงสุดจะสูงขึ้นสำหรับคุณสมบัติที่สร้างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่สูงขึ้นและมีการประเมินค่าที่ต่ำกว่าและในทางกลับกัน

สมมติว่ามีสองคุณสมบัติที่คล้ายกันในคุณลักษณะทั้งหมดยกเว้นการแยกทางภูมิศาสตร์ หนึ่งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองสุดหรูในขณะที่อีกแห่งหนึ่งอยู่ในเขตชานเมืองของเมือง

ทุกสิ่งที่เท่าเทียมกันทรัพย์สินแรกจะสร้างค่าเช่าที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับที่สอง แต่สิ่งเหล่านี้จะถูกชดเชยบางส่วนโดยต้นทุนการบำรุงรักษาที่สูงขึ้นและภาษีที่สูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองจะมีอัตราที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับที่สองเนื่องจากมูลค่าตลาดที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ

มันบ่งชี้ว่าอัตราค่าสูงสุดของมูลค่าที่ต่ำกว่าสอดคล้องกับการประเมินค่าที่ดีขึ้นและโอกาสที่ดีกว่าของผลตอบแทนที่มีระดับความเสี่ยงต่ำกว่า ในทางกลับกันมูลค่าที่สูงขึ้นของอัตราค่าสูงสุดแสดงถึงโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างน้อยและด้วยเหตุนี้จึงมีความเสี่ยงในระดับที่สูงขึ้น

ในขณะที่ตัวอย่างสมมุติข้างต้นทำให้เป็นทางเลือกที่ง่ายสำหรับนักลงทุนที่จะไปกับอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองสถานการณ์ในโลกแห่งความเป็นจริงอาจไม่ตรงไปตรงมา นักลงทุนประเมินอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของอัตรา CAP เผชิญกับงานที่ท้าทายในการกำหนดอัตรา CAP ที่เหมาะสมสำหรับระดับความเสี่ยงที่กำหนด

การแสดงโมเดลของกอร์ดอนสำหรับอัตราการ จำกัด

อีกหนึ่งการแสดงอัตรา CAP มาจากรูปแบบการเติบโตของกอร์ดอนซึ่งเรียกว่ารูปแบบส่วนลดเงินปันผล(DDM) มันเป็นวิธีการคำนวณไฟล์ค่าที่แท้จริงของราคาหุ้นของ บริษัท ที่เป็นอิสระจากสภาวะตลาดปัจจุบันและมูลค่าหุ้นคำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันของเงินปันผลในอนาคตของหุ้น ทางคณิตศาสตร์

มูลค่าหุ้น = คาดว่ากระแสเงินสดเงินปันผลประจำปี / อัตราผลตอบแทนที่ต้องการของนักลงทุน - อัตราการเติบโตของเงินปันผลที่คาดว่าจะได้รับ)

จัดเรียงสมการใหม่และสรุปสูตรเกินเงินปันผล

(อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ - อัตราการเติบโตที่คาดหวัง) = มูลค่ากระแสเงินสด / สินทรัพย์ที่คาดหวัง

การเป็นตัวแทนข้างต้นตรงกับสูตรพื้นฐานของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่กล่าวถึงในส่วนก่อนหน้า มูลค่ากระแสเงินสดที่คาดหวังแสดงถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและมูลค่าสินทรัพย์ตรงกับราคาตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์

สิ่งนี้นำไปสู่อัตราการใช้เงินทุนเทียบเท่ากับความแตกต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนที่ต้องการและอัตราการเติบโตที่คาดหวัง นั่นคืออัตรา CAP เป็นเพียงอัตราผลตอบแทนที่ต้องการลบด้วยอัตราการเติบโต

สามารถใช้ในการประเมินไฟล์การประเมินค่าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังโดยนักลงทุน ตัวอย่างเช่นกล่าวว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์คือ $ 50,000 และคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2% ต่อปี

หากอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังของนักลงทุนคือ 10% ต่อปีแล้วอัตราการเข้าสู่สภาพสุทธิจะมาถึง (10% - 2%) = 8% การใช้มันในสูตรข้างต้นการประเมินมูลค่าสินทรัพย์มาถึง ($ 50,000 / 8%) = $ 625,000

ข้อ จำกัด ของอัตรา CAP

แม้ว่าอัตราการใช้เงินทุนอาจเป็นตัวชี้วัดที่มีประโยชน์สำหรับคุณสมบัติที่ให้รายได้ที่มั่นคง แต่ก็มีความน่าเชื่อถือน้อยกว่าหากทรัพย์สินมีกระแสเงินสดที่ผิดปกติหรือไม่สอดคล้องกัน ในสถานการณ์เหล่านี้มีส่วนลดโมเดลกระแสเงินสดอาจเป็นวิธีที่ดีกว่าในการวัดผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่มีประโยชน์เฉพาะในระดับที่รายได้ของทรัพย์สินจะยังคงมีเสถียรภาพในระยะยาว มันไม่ได้คำนึงถึงความเสี่ยงในอนาคตเช่นค่าเสื่อมราคาหรือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างในตลาดให้เช่าที่อาจทำให้เกิดความผันผวนของรายได้ นักลงทุนควรคำนึงถึงความเสี่ยงเหล่านี้เมื่อพึ่งพาการคำนวณอัตรา CAP

อัตราสูงสุดคืออะไร?

ไม่มีค่าเดียวสำหรับสิ่งที่ทำให้อัตราการใช้เงินทุน "อุดมคติ" และนักลงทุนควรพิจารณาความเสี่ยงของตนเองเมื่อประเมินทรัพย์สิน โดยทั่วไปแล้วอัตราการใช้เงินทุนที่สูงจะบ่งบอกถึงระดับความเสี่ยงที่สูงขึ้นในขณะที่อัตราการใช้เงินทุนที่ต่ำกว่าบ่งบอกถึงผลตอบแทนที่ต่ำกว่า แต่มีความเสี่ยงลดลง

ที่กล่าวว่านักวิเคราะห์หลายคนพิจารณาว่าอัตรา "ดี" อยู่ที่ประมาณ 5% ถึง 10% ในขณะที่อัตราสูงสุด 4% บ่งบอกถึงความเสี่ยงที่ลดลง แต่ระยะเวลาที่ยาวขึ้นในการชดใช้การลงทุน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณาเช่นคุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นและเป็นสิ่งสำคัญที่จะไม่พึ่งพาอัตรา CAP หรือตัวชี้วัดเดียวอื่น ๆ

อะไรมีผลต่ออัตรา CAP?

มีปัจจัยตลาดที่มีศักยภาพมากมายที่อาจส่งผลกระทบต่ออัตราการใช้เงินทุนของอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับคุณสมบัติการเช่าอื่น ๆ สถานที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดผลตอบแทนของคุณสมบัติเชิงพาณิชย์โดยมีพื้นที่การจราจรสูงมีแนวโน้มที่จะมาพร้อมกับอัตราการใช้เงินทุนที่สูงขึ้น

นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาคุณสมบัติอื่น ๆ ของตลาดท้องถิ่นเช่นคุณสมบัติการแข่งขัน โดยทั่วไปคุณสมบัติในตลาดขนาดใหญ่ที่ได้รับการพัฒนามาอย่างดีมีแนวโน้มที่จะมีอัตราการใช้เงินทุนลดลงเนื่องจากแรงกดดันจากการแข่งขันจากธุรกิจอื่น ๆ แนวโน้มในอนาคตเช่นการเติบโตของตลาดในท้องถิ่นอาจส่งผลกระทบต่ออัตราการลงทุนระยะยาวสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ในที่สุดจำนวนเงินทุนที่คุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่ออัตรา CAP การปรับปรุงที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์น่าสนใจยิ่งขึ้นสามารถสั่งการเช่าที่สูงขึ้นได้เพิ่มรายได้จากการดำเนินงานของเจ้าของ

ตัวอย่างของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

สมมติว่าจอห์นมีเงิน 1 ล้านเหรียญและเขากำลังพิจารณาลงทุนในหนึ่งในสองตัวเลือกการลงทุนที่มีอยู่: หนึ่งเขาสามารถลงทุนในรัฐบาลที่ออกพันธบัตรคลังสมบัติที่เสนอดอกเบี้ย 3% ต่อปีเล็กน้อยและถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุดหรือสองครั้งเขาสามารถซื้ออาคารพาณิชย์ที่มีผู้เช่าหลายรายที่คาดว่าจะจ่ายค่าเช่าปกติ

ในกรณีที่สองสมมติว่าค่าเช่ารวมที่ได้รับต่อปีคือ $ 90,000 และนักลงทุนจำเป็นต้องจ่ายทั้งหมด $ 20,000 ต่อค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ มันออกจากรายได้สุทธิจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ $ 70,000 สมมติว่าในช่วงปีแรกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงคงที่ในราคาซื้อเดิมที่ 1 ล้านดอลลาร์

อัตราการใช้เงินทุนจะคำนวณเป็น (มูลค่าการดำเนินงานสุทธิ/มูลค่าทรัพย์สิน) = $ 70,000/$ 1 ล้าน = 7%

ผลตอบแทนที่ 7% สร้างขึ้นจากค่าโดยสารการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีกว่าผลตอบแทนมาตรฐาน 3% จากพันธบัตรคลังปลอดความเสี่ยง พิเศษ 4% แสดงถึงผลตอบแทนสำหรับความเสี่ยงที่นักลงทุนใช้โดยการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เทียบกับการลงทุนในพันธบัตรคลังที่ปลอดภัยที่สุดซึ่งมาพร้อมกับความเสี่ยงเป็นศูนย์

อัตราการเป็นตัวอักษรในอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงและอาจมีหลายสถานการณ์ที่ผลตอบแทนซึ่งแสดงโดยการวัดอัตราการใช้เงินทุนอาจแตกต่างกันอย่างกว้างขวาง

ตัวอย่างเช่นผู้เช่าสองสามรายอาจย้ายออกและรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินอาจลดลงเหลือ $ 40,000 การลดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายและสมมติว่ามูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 1 ล้านดอลลาร์อัตราการใช้เงินทุนมาถึง (20,000 ดอลลาร์ / $ 1 ล้าน) = 2% ค่านี้น้อยกว่าผลตอบแทนจากพันธบัตรปลอดความเสี่ยง-

ในสถานการณ์อื่นสมมติว่ารายได้ค่าเช่าอยู่ที่ $ 90,000 เดิม แต่ค่าบำรุงรักษาและ/หรือภาษีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเพื่อพูด $ 50,000 อัตราการใช้เงินทุนจะเป็น ($ 40,000/$ 1 ล้าน) = 4%

ในอีกกรณีหนึ่งหากมูลค่าตลาดในปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ลดลงให้พูดถึง $ 800,000 โดยมีรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เหลืออยู่เท่าเดิมอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะเพิ่มขึ้นเป็น $ 70,000/$ 800,000 = 8.75%

ในสาระสำคัญระดับรายได้ที่แตกต่างกันซึ่งได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการประเมินมูลค่าตลาดในปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์สามารถเปลี่ยนแปลงอัตราการใช้เงินทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ

ผลตอบแทนส่วนเกินซึ่งมีอยู่ในทางทฤษฎีสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการลงทุนพันธบัตรธนารักษ์สามารถนำมาประกอบกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ที่กล่าวถึงข้างต้น ปัจจัยเสี่ยงรวมถึง:

• อายุสถานที่ตั้งและสถานะของทรัพย์สิน
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์: Multifamily, Office, อุตสาหกรรม, ค้าปลีกหรือสันทนาการ
• การละลายของผู้เช่าและใบเสร็จรับเงินปกติของการเช่า
• ระยะเวลาและโครงสร้างของการเช่าผู้เช่า
• อัตราตลาดโดยรวมของอสังหาริมทรัพย์และปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินมูลค่า
• เศรษฐกิจมหภาคพื้นฐานของภูมิภาครวมถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจของผู้เช่า

บรรทัดล่าง

อัตราการใช้เงินทุนใช้ในการวัดความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเชิงพาณิชย์ อัตราสูงสุดที่สูงบ่งบอกถึงรายได้ที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับขนาดของการลงทุนเริ่มต้น อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณาเช่นความเสี่ยงและการเปลี่ยนแปลงของตลาดในท้องถิ่น นักลงทุนควรระมัดระวังในการพิจารณาตัวชี้วัดที่หลากหลายนอกเหนือจากอัตราการเป็นทุน