ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนอง (MERS): มันคืออะไรวิธีการทำงาน

ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนองคืออะไร?

ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนอง (MERS) เป็นฐานข้อมูลที่สร้างขึ้นโดยอุตสาหกรรมธนาคารจำนอง รีจิสทรีอิเล็กทรอนิกส์ที่เป็นความลับของการจำนองที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกามันติดตามการโอนและการปรับเปลี่ยนเพื่อการให้บริการสิทธิและความเป็นเจ้าของของสินเชื่อ อุตสาหกรรมการเงินอสังหาริมทรัพย์ใช้มันสำหรับการซื้อขายบันทึกสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์

MERS ซึ่งอ้างถึง บริษัท เอกชนที่จัดการฐานข้อมูลได้รับการอนุมัติจากองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลในฐานะสมาคมจำนองแห่งชาติแห่งชาติ (Fannie Mae),Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)และสมาคมจำนองแห่งชาติของรัฐบาล (Ginnie Mae)พร้อมกับหน่วยงานของรัฐเช่นการบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (FHA) และกรมการบริหารทหารผ่านศึก (VA) ที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อเพื่อการเคหะหน่วยงานด้านการเงินที่อยู่อาศัยของรัฐแคลิฟอร์เนียและยูทาห์และหน่วยงานจัดอันดับวอลล์สตรีทที่สำคัญทั้งหมดก็ใช้เช่นกัน

ประเด็นสำคัญ

Mortgage Electronic Registration System (MERS) เป็นฐานข้อมูลเอกชนที่สร้างขึ้นโดยอุตสาหกรรมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อลดความซับซ้อนของการลงทะเบียนและการถ่ายโอนการจำนอง
โดยการติดตามการโอนจำนองทางอิเล็กทรอนิกส์ MERS ไม่จำเป็นต้องให้ผู้ให้กู้ลงทะเบียนการโอนเงินกับผู้บันทึกมณฑลทุกครั้งที่เงินกู้ขายจากธนาคารหนึ่งไปยังอีกธนาคารหนึ่ง
บางครั้ง MERS เองก็เป็นผู้ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้ให้กู้จำนอง (ผู้รับจำนอง)
ในขณะที่ MERS สามารถประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการบันทึกได้ แต่ก็มีการวิพากษ์วิจารณ์ที่ทำให้ยากที่จะเห็นว่าใครคือเจ้าของปัจจุบันของการจำนอง

ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนองทำงานอย่างไร

ทุกครั้งที่มีการขายจำนองจากธนาคารหนึ่งไปยังอีกธนาคารหนึ่งซึ่งเป็นเอกสารที่แสดงว่ามีการโอนจำนอง - ในทางทฤษฎีจัดทำและบันทึกในบันทึกที่ดินของเคาน์ตี การมอบหมายโอนดอกเบี้ยของผู้ให้กู้เดิมภายใต้การจำนองไปยังธนาคารใหม่

โดยการติดตามการโอนเงินกู้ทางอิเล็กทรอนิกส์ MERS กำจัดการปฏิบัติที่ยาวนานซึ่งผู้ให้กู้จะต้องบันทึกการมอบหมายกับผู้บันทึกมณฑลทุกครั้งที่เงินกู้ขายจากธนาคารหนึ่งไปยังอีกธนาคารหนึ่ง

ระบบ MERS ถูกใช้โดยผู้ริเริ่มการจำนอง, ผู้ให้บริการ, ผู้ให้กู้คลังสินค้า, ผู้ให้กู้ขายส่ง, ผู้ให้กู้ค้าปลีก, ผู้ดูแลเอกสาร, ตัวแทนการตั้งถิ่นฐาน, บริษัท ชื่อ บริษัท , บริษัท ประกัน, นักลงทุน, เครื่องบันทึกมณฑลและผู้บริโภค เจ้าหน้าที่เขตและกฎระเบียบและเจ้าของบ้านสามารถเข้าถึง MERS ได้ฟรี เจ้าของบ้านสามารถค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับการจำนองของตนเองที่ลงทะเบียนกับระบบ

ในการใช้การติดตามทางอิเล็กทรอนิกส์ผู้ให้บริการจำนองกำหนดหมายเลขประจำตัวจำนอง (ขั้นต่ำ) จากนั้นลงทะเบียนเงินกู้ด้วยฐานข้อมูล MERSบางครั้ง MERS เองก็ถูกกำหนดให้เป็นผู้รับจำนองเนื่องจากผู้ให้กู้ดั้งเดิมได้รับการเรียกอย่างเป็นทางการในเอกสารจำนอง เงินกู้ดังกล่าวเรียกว่าสินเชื่อจำนองเดิม (MOM) จากตรงนั้นผู้ขายสามารถสร้างการจำนองกับ MERS ในฐานะผู้ได้รับการเสนอชื่อของผู้ให้กู้ (หรือที่เรียกว่าผู้รับผลประโยชน์) จากนั้นมอบหมายหรือบันทึกการมอบหมายเงินกู้ให้กับ MERS ในบันทึกที่ดินของเคาน์ตี สิ่งนี้จะทำให้ Mers เป็นผู้จำนองบันทึก

สำคัญ

ในขณะที่ MERS สามารถทำหน้าที่เป็นผู้รับจำนองในบันทึกที่ดินของมณฑล แต่ก็ไม่ได้เป็นเจ้าของสินเชื่อจำนอง

หากผู้ให้กู้ขายเงินกู้ MERS จะอัปเดตข้อมูลเกี่ยวกับการจำนอง ผู้ให้บริการจำนองสามารถลบออกจากฐานข้อมูล MERS โดยส่งคำขอให้ปิดการใช้งาน ในทางกลับกัน Mers จะแจ้ง Fannie Mae หากผู้ให้กู้จำนองต้องการยุติการเป็นสมาชิกกับ MERS ทั้งหมดก็จะต้องแจ้งให้ Fannie Mae ทราบโดยเร็วที่สุด

ข้อดีและข้อเสียของระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนอง

ในฐานะที่เป็นไซต์อิเล็กทรอนิกส์แบบครบวงจรสำหรับเอกสารจำนอง-ความไว้วางใจของความไว้วางใจและบันทึกย่อของสัญญา-ผู้ใช้จะทำให้กระบวนการจำนองง่ายขึ้นอย่างมาก MERS สามารถทำหน้าที่เป็นมาตรการประหยัดต้นทุนในระดับหนึ่งเพราะโดยทำหน้าที่เป็นผู้รับจำนองมันจะลดค่าใช้จ่ายในการบันทึกการโอนการจำนองจากผู้ให้กู้รายหนึ่งไปยังอีก การมีเงินกู้ในชื่อของ Mers (เป็นผู้ได้รับการเสนอชื่อ) ในบันทึกที่ดินช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการบันทึกเนื่องจากการมอบหมายหลายครั้งไม่จำเป็นในแต่ละครั้งที่เงินกู้เปลี่ยนไป

ฐานข้อมูลได้ทำการวิจารณ์บางอย่าง ในระหว่างวิกฤตที่อยู่อาศัยในปี 2551ระบบทำให้มันยากในบางครั้งที่จะแยกแยะว่าใครเป็นเจ้าของจำนองจริง นั่นสร้างความท้าทายสำหรับเจ้าของบ้านที่หันหน้าไปทางการยึดสังหาริมทรัพย์หรือบรรเทาทุกข์จากสินเชื่อของพวกเขาเนื่องจากพวกเขาจำเป็นต้องรู้ว่าใครเป็นผู้จำนองเพื่อแก้ไขการเยียวยา

ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนองทำอะไร?

MERS ติดตามทางอิเล็กทรอนิกส์เมื่อมีการโอนจำนอง ระบบกำหนดหมายเลขประจำตัวจำนองแต่ละหมายเลขประจำตัวจำนองและลงทะเบียนเงินกู้ด้วยฐานข้อมูล MERS สิ่งนี้ถูกออกแบบมาเพื่อปรับปรุงการโอนและการปรับเปลี่ยนเพื่อให้บริการสิทธิ์และความเป็นเจ้าของของสินเชื่อ

ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนองคืออะไร?

แม้ว่า MERS สามารถปรับปรุงกระบวนการโอนเงินกู้ แต่ก็สามารถทำให้ยากที่จะเห็นว่าใครเป็นเจ้าของสินเชื่อ

ผู้ให้กู้จำนองของคุณควรระบุหมายเลขประจำตัวจำนองสำหรับเงินกู้ของคุณและคุณสามารถโทรไปที่ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนองที่ 1-888-679-MERS (679-6377) สำหรับข้อมูลเกี่ยวกับบัญชีของคุณ

บรรทัดล่าง

ระบบการลงทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์จำนองได้รับการออกแบบมาเพื่อติดตามสิทธิ์ในการให้บริการในการจำนองซึ่งควรจะทำให้ระบบการเงินจำนองง่ายขึ้นสำหรับผู้ให้กู้และผู้กู้ มันได้รับการพิสูจน์แล้วว่าเป็นระบบต้นทุนและการประหยัดเวลาแม้ว่านักวิจารณ์จะทราบว่าในช่วงวิกฤตการจำนองซับไพรม์ของปี 2008 MERS ทำให้ยากที่จะเห็นเจ้าของสินเชื่อบ้านที่แท้จริง