Timeshare: มันคืออะไรวิธีการทำงานและประเภทของความเป็นเจ้าของ

Timeshare เป็นรูปแบบรวมของอสังหาริมทรัพย์วันหยุดพักผ่อนซึ่งผู้ซื้อหลายรายเป็นเจ้าของหรือเช่าการใช้งานสำหรับทรัพย์สินเดียวกัน แบบจำลอง Timeshare ใช้สำหรับคุณสมบัติที่แตกต่างกันมากมายโดยมีหน่วยที่มีอยู่ในรีสอร์ทวันหยุดคอนโดมิเนียมอพาร์ทเมนท์และที่ตั้งแคมป์

ในรายงานอุตสาหกรรม 2023 (ล่าสุดที่ใช้งานโดยใช้ข้อมูลปี 2022) สมาคมพัฒนารีสอร์ทอเมริกัน (ARDA) ซึ่งเป็นกลุ่มการค้าหลักสำหรับภาคการดูแล Timeshare กล่าวว่ามีรีสอร์ท Timeshare 1,541 แห่งในสหรัฐอเมริกาโดยมีหน่วยทั้งหมด 252,470 หน่วย การทำธุรกรรม Timeshare โดยเฉลี่ยมีราคา $ 23,940

Timeshare ทำงานอย่างไร

Timeshares เป็นอสังหาริมทรัพย์วันหยุดที่มีการแบ่งความเป็นเจ้าของหรืออาชีพระหว่างหลายฝ่าย Timeshares เป็นที่นิยมในสถานที่พักผ่อนที่เจ้าของอาจต้องการใช้ทรัพย์สินซ้ำ ๆ โดยไม่มีค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ Timeshares มอบสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อในการใช้คุณสมบัติพิเศษประจำปีของวันหยุดสำหรับช่วงเวลาที่กำหนดโดยทั่วไปจะวัดโดยเพิ่มขึ้นหนึ่งสัปดาห์

คุณสมบัติ Timeshare รวมถึงบ้านคอนโดมิเนียมและรีสอร์ท รูปแบบ Timeshare ยังใช้สำหรับยานพาหนะเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจและเครื่องบินไอพ่นส่วนตัว

โดยทั่วไปแล้ว Timeshares จะอยู่ในหนึ่งในรุ่นต่อไปนี้

ข้อกำหนดคงที่

timeshare ระยะเวลาคงที่ให้สิทธิ์แก่ผู้ซื้อ Timeshare ในการใช้อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะสำหรับสัปดาห์หรือสัปดาห์ที่เฉพาะเจาะจงในแต่ละปี ข้อได้เปรียบหลักคือผู้ซื้อสามารถวางแผนวันหยุดประจำปีในเวลาเดียวกันทุกปี ข้อเสียของวิธีนี้คืออาจเป็นเรื่องยากมากที่จะเปลี่ยนวันที่สำหรับช่วงเวลาที่กำหนดหากกำหนดการทำงานหรือโรงเรียนเปลี่ยนไป

Timeshares ลอย

timeshare ระยะเวลาลอยตัวให้การใช้งานอสังหาริมทรัพย์พิเศษเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์หรือสัปดาห์ในช่วงวันที่กำหนดไว้ล่วงหน้าหรือตลอดทั้งปี ในขณะที่มันมีความยืดหยุ่นมากกว่าระบบระยะเวลาคงที่โมเดลวันที่ลอยอาจหมายถึงวันที่เฉพาะที่คุณต้องการได้รับการจองแล้วเช่นในช่วงเวลาที่คึกคักที่สุดของปีและอาจต้องจองล่วงหน้า

คะแนน

ระบบนี้ใช้คะแนนเพื่อแสดงถึงการใช้ timeshare เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการจองโรงแรมจะขึ้นอยู่กับที่ตั้งของรีสอร์ทขนาดของหน่วยวันหยุดและวันที่คะแนนแตกต่างกันไปในทำนองเดียวกันแม้ว่าพวกเขาจะใช้งานได้สำหรับคุณสมบัติรีสอร์ทอย่างน้อยหนึ่งรายการ ผู้ที่เป็นเจ้าของคะแนนสามารถใช้พวกเขาในการแลกเปลี่ยนภายในรีสอร์ทของ บริษัท แห่งหนึ่ง (แลกเปลี่ยนภายใน) หรือกับรีสอร์ทอื่น ๆ (การแลกเปลี่ยนภายนอก) ในขณะที่ระบบคะแนนให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกวันหยุดที่เพิ่มขึ้นอาจมีความแตกต่างอย่างมากในคุณสมบัติและตลอดเวลาของปีสำหรับคะแนนของคุณที่จะไปได้ไกลแค่ไหน

ประเภท Timeshares

Timeshares มักจะมีโครงสร้างเป็นโฉนดที่ใช้ร่วมกันหรือสัญญาเช่าที่ใช้ร่วมกัน

ความเป็นเจ้าของที่ใช้ร่วมกัน

ความเป็นเจ้าของที่ใช้ร่วมกัน ให้เปอร์เซ็นต์ของทรัพย์สินทางกายภาพที่สอดคล้องกับช่วงเวลาที่ซื้อ ตัวอย่างเช่นคอนโดรีสอร์ทหนึ่งตัวที่ขายเพิ่มขึ้นหนึ่งสัปดาห์สามารถมีการกระทำทั้งหมดได้ 52 ครั้ง การซื้อหนึ่งสัปดาห์จะมอบความสนใจในการเป็นเจ้าของหนึ่งในห้าสิบวินาทีในหน่วยในขณะที่สองสัปดาห์จะให้ความสนใจหนึ่งในยี่สิบหกและอื่น ๆ ผลประโยชน์ความเป็นเจ้าของที่ใช้ร่วมกันโดยปกติจะจัดขึ้นตามปกติในความเป็นอมตะและสามารถขายต่อหรือตั้งใจให้กับบุคคลอื่น ๆ

การเช่าร่วมกัน

Timeshares-lease-lease ให้คุณใช้คุณสมบัติเฉพาะสำหรับระยะเวลาคงที่หรือลอยตัวในแต่ละปีเป็นจำนวนปีที่กำหนด ในโครงสร้างนี้ผู้พัฒนา Timeshare ยังคงรักษาโฉนดไว้ในทรัพย์สินซึ่งแตกต่างจากรูปแบบที่ใช้ร่วมกันซึ่งผู้ซื้อได้รับการกระทำสำหรับเศษส่วนของทรัพย์สิน การโอนทรัพย์สินหรือการขายซ้ำนั้นมีข้อ จำกัด มากกว่าการทำ timeshare deeded เป็นผลให้ Timeshares ที่เช่ามักจะมีค่าต่ำกว่า timeshare deeded

การถือ Timeshare ที่เช่าไม่สามารถจ่ายได้ความเป็นเจ้าของเศษส่วนของทรัพย์สินพื้นฐาน จากข้อมูลของ ARDA การเป็นเจ้าของเศษส่วนเป็นเรื่องปกติมากขึ้นในส่วนที่หรูหราของอสังหาริมทรัพย์วันหยุดโดยให้บริการและสิ่งอำนวยความสะดวกมากขึ้น

Timeshares vs. Airbnb

Timeshares มีความเกี่ยวข้องในการแบ่งปันเศรษฐกิจที่ไหนAirbnbเป็น บริษัท ที่โดดเด่นหรือไม่? ในขณะที่ Airbnb ได้เปลี่ยนวิธีการที่ผู้คนให้เช่าพื้นที่พักผ่อน แต่ก็ไม่ได้หยุดการเติบโตของภาคการดูแล ก่อนการแพร่ระบาดของ Covid-19 การเติบโตของรายได้ Timeshare ประจำปีเพิ่มขึ้นเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกันโดยรับกลับอีกครั้งในปี 2565

Timeshares และ Airbnb มีคุณลักษณะเฉพาะที่ดึงดูดความสนใจของประชากรสองคน สิ่งที่ดึงดูดใจหลักของ Airbnb และเว็บไซต์แบ่งปันบ้านอื่น ๆ คือความยืดหยุ่นและความสามารถในการเสนอประสบการณ์ที่ไม่เหมือนใคร

ข้อเสียในขณะที่ผู้เช่า Airbnb เป็นประจำคือคุณภาพของที่พักไม่ได้รับประกันเสมอไปและมีความเป็นไปได้ที่สวรรค์ที่คุณคิดว่าคุณกำลังจองนั้นเป็นโรงแรม นอกจากนี้เนื่องจากการเช่า Airbnb ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่พบใน Timeshares อาจไม่สามารถใช้งานได้

ในทางกลับกัน Timeshares มักจะให้ความสามารถในการคาดการณ์ความสะดวกสบายและมากมายสิ่งอำนวยความสะดวกและกิจกรรม - แต่มักจะอยู่ในระดับพรีเมี่ยม

ข้อดีและข้อเสียของ Timeshares

อธิบายข้อดี

Timeshares ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของโดย บริษัท ขนาดใหญ่ในสถานที่พักผ่อนที่ต้องการ ผู้ซื้อ Timeshare มีความอุ่นใจที่จะรู้ว่าพวกเขาสามารถไปเที่ยวพักผ่อนในสถานที่ที่คุ้นเคยทุกปีโดยไม่มีความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์

คุณสมบัติ Timeshareมักจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่มีลักษณะคล้ายรีสอร์ทและมีการจัดการอย่างมืออาชีพ เมื่อเทียบกับห้องพักของโรงแรมทั่วไปสถานที่ให้บริการ timeshare มีแนวโน้มที่จะมีขนาดใหญ่ขึ้นอย่างมากและมีคุณสมบัติมากขึ้นทำให้การเข้าพักที่สะดวกสบายยิ่งขึ้น

Timeshares อาจเหมาะสำหรับผู้ที่ชอบพักร้อนในการตั้งค่าที่คาดการณ์ได้ทุกปีโดยไม่ต้องยุ่งยากในการออกไปสู่สิ่งที่ไม่รู้จักเกี่ยวกับวันหยุดครั้งต่อไปของพวกเขา

อธิบายข้อเสีย

ค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่องอาจมีความสำคัญหลังจากการชำระเงินในการชำระเงินล่วงหน้าและค่าบำรุงรักษารายปีโดยทั่วไปโดยทั่วไปจะมีแนวโน้มสูงขึ้นในอัตราร้อยละของปีแล้วทุกปีสำหรับ timeshare deeded เจ้าของจะต้องจ่ายส่วนแบ่งสัดส่วนของการจำนองรายเดือน เป็นผลให้ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการเป็นเจ้าของ timeshare อาจค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับการพักเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์ในรีสอร์ทหรือโรงแรมที่เทียบเคียงได้ในสถานที่เดียวกันโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ timeshare

มีความยืดหยุ่นเพียงเล็กน้อยในการเปลี่ยน timeshare สัปดาห์คงที่; สัปดาห์ที่ลอยตัวจะต้องได้รับการสงวนไว้ล่วงหน้าเนื่องจากการยืนยันโดยทั่วไปจะเป็นแบบแรกที่มาก่อนได้ก่อนและถึงอย่างนั้นก็อาจไม่สามารถใช้งานได้ในช่วงเวลาที่คึกคักที่สุดของปี นอกจากนี้สัญญา Timeshare มีผลผูกพัน เจ้าของไม่สามารถเดินออกไปจากสัญญา Timeshare ได้เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ทางการเงินหรือส่วนบุคคลของพวกเขา

มันเป็นเรื่องยากที่จะขาย timeshare - การสมมติสัญญาอนุญาตให้ขายต่อในตอนแรก - และการขาดสภาพคล่องนี้อาจขัดขวางนักลงทุนที่คาดหวัง การขายต่อ timeshare อาจดึงราคาที่ต่ำกว่าค่าใช้จ่ายเริ่มต้นด้วยเหตุผลสองประการ:Timeshares มีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างรวดเร็วและมีอุปสงค์และอุปทานที่ไม่ตรงกันเนื่องจากจำนวนเจ้าของ timeshare ที่ต้องการออกจากสัญญา

ตัวแทนขาย Timeshare มักใช้กลยุทธ์การตลาดเชิงรุกเพื่อบีบบังคับผู้ซื้อที่คาดหวังในการซื้อ กลยุทธ์เหล่านี้บางครั้งอาจเป็นเรื่องยากที่จะป้องกันเพราะพวกเขามีรากฐานมาจากการศึกษาพฤติกรรมของมนุษย์และใช้เทคนิคที่ออกแบบมาเพื่อดักจับบุคคลในการซื้อ

ข้อพิจารณาอื่น ๆ

อุตสาหกรรม Timeshare นั้นน่าอับอายสำหรับแนวทางปฏิบัติด้านการตลาดที่ก้าวร้าว การซื้อ timeshare จำนวนมากเป็นหุนหันพลันแล่นทำโดยผู้บริโภคที่แกว่งไปมาด้วยการตลาดที่ลื่นไหลและสัญญาสูง

ตัวอย่างเช่นลาสเวกัสมีนักการตลาด Timeshare หลายคนล่อลวงให้ผู้เยี่ยมชมเมืองฟังงานนำเสนอ timeshare นอกสถานที่ เพื่อแลกกับการฟังสนามของพวกเขาพวกเขาเสนอสิ่งจูงใจเช่นตั๋วกิจกรรมฟรีและที่พักของโรงแรมฟรี พนักงานขายทำงานให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และมักใช้วิธีการขายแรงดันสูงที่ออกแบบมาเพื่อเปลี่ยน "Nays" เป็น "Yeas"

ค่าใช้จ่ายนักพัฒนาราคาสูงกว่าที่ผู้ซื้อสามารถตระหนักได้ในตลาดทุติยภูมิด้วยส่วนเกินของนักพัฒนาที่จ่ายค่าคอมมิชชั่นและค่าใช้จ่ายด้านการตลาด นักการตลาด Timeshare อาจปกปิดค่าใช้จ่ายที่แท้จริงของการเป็นเจ้าของ timeshare และเกินจริงผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้น เนื่องจากตลาด Timeshare นั้นเต็มไปด้วยพื้นที่สีเทาและการดำเนินธุรกิจที่น่าสงสัยจึงเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อ Timeshare ในอนาคตจะดำเนินการตรวจสอบสถานะก่อนที่จะดำเนินการตามสัญญาใด ๆ

การเช่า timeshare

Timeshares มักจะกลายเป็นมีให้เช่าเมื่อเจ้าของไม่ต้องการหน่วยในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เจ้าของรายการ Timeshares ของพวกเขาให้เช่าในเว็บไซต์เช่น Trip Advisor, Timeshare Users Group และ Redweek ในเว็บไซต์เหล่านี้คุณสามารถค้นหาการเช่าตามสถานที่ขนาดวันที่และราคา นอกจากนี้ยังมีเว็บไซต์เช่า Timeshare พิเศษสำหรับ Disney, Hilton และ Hyatt การให้เช่า timeshare เป็นวิธีที่ดีในการลองก่อนที่คุณจะซื้อระยะยาว

การหลอกลวง Timeshare

ข้อเสียอีกประการหนึ่งของ Timeshares นอกเหนือจากประสบการณ์การขายที่รุนแรงของนักการตลาดคือการหลอกลวงถูกค้นพบทั่วสหรัฐอเมริกาและในระดับสากลในฐานะทนายความของรัฐทั่วไปFederal Trade Commission (FTC)และสถานกงสุลอเมริกันหลายแห่งในต่างประเทศได้ออกคำเตือนเกี่ยวกับการหลอกลวงเฉพาะครั้งโดยเฉพาะที่เกิดขึ้นในพื้นที่ของพวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของข้อเสียของพวกเขานักต้มตุ๋นได้เป็นตัวแทนของตัวเองจากกลุ่มการค้าหลักของอุตสาหกรรม Arda

การฉ้อโกง Timeshare มักจะหมุนรอบการขายการขายต่อหรือออกจากกลยุทธ์สำหรับข้อตกลง timeshare - ความยากลำบากในการขาย timeshares ที่คุณเป็นเจ้าของคือความต้องการนักต้มตุ๋น นี่คือวิธีการบางอย่างของศิลปินที่มีการใช้งาน (“ เจ้าของ” ถูกนำมาใช้อย่างหลวม ๆ ด้านล่างสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าและในเวลาที่ใช้ร่วมกันเพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนกับ "ผู้ซื้อ" ที่ฉ้อโกง):

1. กลยุทธ์การขายแรงดันสูง: เป็นเรื่องปกติในระหว่างการนำเสนอ Timeshare ครั้งแรกสำหรับเจ้าของที่มีศักยภาพที่จะเผชิญหน้ากลยุทธ์การขายแรงดันสูงแต่คำสัญญาที่ล้นเกินและทำให้เข้าใจผิดและการบิดเบือนความจริงของเงื่อนไขสัญญาเป็นอีกเรื่องหนึ่งและเป็นรูปแบบการฉ้อโกงที่ผิดกฎหมาย
2. การหลอกลวงขายต่อ: นี่คือการฉ้อโกงที่อ้างถึงมากที่สุดโดยทนายความทั่วไป: นักต้มตุ๋นเป้าหมายเจ้าของ Timeshare ที่ต้องการขาย นักต้มตุ๋นสัญญาว่าจะหาผู้ซื้อได้อย่างรวดเร็วมักจะขอค่าธรรมเนียมล่วงหน้า แต่ไม่เคยขายอะไรเลย
3. การหลอกลวงให้เช่า: เช่นเดียวกับในการหลอกลวงการขายต่อผู้หลอกลวงอ้างว่าพวกเขาสามารถเช่า timeshare ของเจ้าของในราคาที่ร่ำรวยต้องมีค่าธรรมเนียมล่วงหน้าสำหรับบริการนี้ แต่ผู้เช่าสำหรับ timeshare ไม่เคยปรากฏ
4. ออกหรือยกเลิกการหลอกลวง:เจ้าของการฉ้อโกงอีกรายที่ต้องการออกจาก Timeshares เกี่ยวข้องกับการเสนอบริการทางกฎหมายเพื่อยกเลิกสัญญา Timeshare สำหรับค่าธรรมเนียมล่วงหน้า มีการเก็บค่าธรรมเนียม แต่สัญญายังคงอยู่
5. ผู้ซื้อปลอม: เจ้าของได้รับการติดต่อจากคนที่อ้างว่าต้องการซื้อ timeshare สำหรับตัวเองหรือผู้ซื้อที่สนใจมาก พวกเขาพูดถึงราคาที่น่าสนใจ แต่เจ้าของจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมล่วงหน้าหลังจากนั้น“ ผู้ซื้อ” ที่ควรจะหายไป
6. ค่าบำรุงรักษาหรือการหลอกลวงการประเมิน: เจ้าของได้รับการติดต่ออีกครั้งและบอกว่าการประเมินพิเศษหรือค่าบำรุงรักษาที่เพิ่มขึ้นถึงกำหนดและต้องชำระเงินทันที อย่างไรก็ตามผู้หลอกลวงไม่ได้เป็นตัวแทนของ บริษัท timeshare ที่เกี่ยวข้องกับการขายเดิม
7. อัพเกรดหรือหลอกลวงการแลกเปลี่ยน: เจ้าของ Timeshare ได้รับโอกาสในการออกจาก timeshare ปัจจุบันของพวกเขาสำหรับหน่วยหรือสถานที่ที่ดีกว่า แน่นอนว่าต้องมีค่าธรรมเนียมล่วงหน้าและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ไม่จำเป็น

คดีอาญาที่ถูกดำเนินคดีในจอร์เจียแสดงให้เห็นว่าการหลอกลวงเหล่านี้มักจะเป็นรูปเป็นร่างอย่างไร ในเดือนตุลาคม 2566 พันธมิตรในการหลอกลวง Timeshare อายุสิบปีถูกตัดสินในโครงการที่ย้อนกลับไปกว่าทศวรรษ ตั้งแต่ปี 2555 ถึง 2559 เจสคินมอนต์และจอห์นพี. เวนซ์จูเนียร์วิ่ง resales timeshare โปรซึ่งพวกเขาจ้างนักการตลาดทางโทรศัพท์โดยใช้บทสนทนาสคริปต์เพื่อหลอกลวงเจ้าของ Timeshare สคริปต์อ้างว่า บริษัท มีผู้ซื้อหรือผู้เช่าทันทีสำหรับทรัพย์สินของเจ้าของ Timeshare แม้จะมีสัญญาการขายอย่างรวดเร็วในขณะที่ให้วันที่เฉพาะเจาะจงสำหรับการปิดข้อตกลง Kinmont และ Wenz ไม่เคยขายหรือเช่าผลประโยชน์ใด ๆ ในช่วงห้าปีที่ธุรกิจดำเนินไป

ทั้งคู่เรียกเก็บเงินให้เจ้าของสูงถึง $ 2,500 ล่วงหน้าจากนั้นชักชวนให้หลายคนจ่ายเงินพิเศษสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมที่ไม่มีอยู่เหล่านี้ การร้องขอการคืนเงินจากผู้บริโภคถูกปฏิเสธหรือเพิกเฉย ในที่สุด Kinmont และ Wenz ได้ทำการปลอบประโลมคนกว่า 8,000 คนทั่วสหรัฐอเมริกา

บรรทัดล่าง

Timeshares อนุญาตให้บุคคลและครอบครัวซื้อสิทธิ์ในการใช้อสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปี ในขณะที่พวกเขาดึงดูดผู้พักผ่อนหลายคน แต่ Timeshares ก็มีข้อเสียที่โดดเด่นรวมถึงค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องความยืดหยุ่นกับวันที่และสถานที่และปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในการขายต่อหรือยกเลิก ตลาด Timeshare นั้นเต็มไปด้วยศิลปินหลอกลวงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการขายต่อและออก - ดังนั้นจึงเป็นการดีที่สุดที่จะใช้ความระมัดระวังและค้นคว้าอย่างละเอียดถึงโอกาสใด ๆ