如何确定抵押贷款率？

美联储和抵押贷款利率有非常紧密的关系。但是，关于许多人并不总是理解的抵押有两个概念。首先是如何确定抵押贷款利率，然后是美国联邦储备银行发行税率变化时如何影响这些抵押贷款利率的方式。

即使您不完全了解这些概念，您仍然可以获得房屋贷款的良好利率。然而，在充满利率的挑战市场中，它有助于了解基础知识，以便您注意自己的财务福利。

债券如何影响抵押利率

与普遍的看法相反，抵押贷款利率不是基于10年财政笔记。它们是基于债券市场的抵押债券或者抵押支持证券。购买新的房屋贷款，许多人在网上跳来跳去，看看这项10年的财政部票据的表现如何，但实际上，抵押支持的证券推动了抵押贷款利率的波动。

实际上，看到他们朝着完全不同的方向移动并不罕见，没有专业的指导，使您感到困惑的运动可能会导致您做出不良的财务决定。

抵押支持的证券是将抵押贷款包装成一组或捆绑的证券，然后在债券市场中出售。这些捆绑债务证券的价格是由国家和全球新闻事件驱动的，这也影响了个人抵押贷款利率。

下图说明了2000年至今的30年固定抵押贷款利率的平均水平：

当美联储降低利率，尤其是通过大量或重复的百分比下降的利率时，人们会自动认为抵押贷款利率将下降。

但是，如果您遵循抵押贷款利率，您会发现大多数情况下，如果有的话，利率下降速度非常慢。从历史上看，当美联储大幅降低利率时，抵押贷款利率几乎与削减前几个月建立的利率相同，就像削减后的几个月一样。不过，美联储的举动并非完全无关。他们往往会对房屋贷款率产生延迟和间接影响。

例如，当投资者担心通货膨胀，这种担忧将提高利率。当国会想刺激行动并筹集资金以赤字时，它将创造更多的美国国债供人们购买。这增加了新国库的供应也可能导致抵押贷款率更高。

更重要的是买家正在做出决定是否锁定贷款就在削减美联储率之前。假设买家签订了合同，并认为美联储下周将降低利率。买方可能会想在锁定贷款之前等待 - 错误。

当美联储大量下降时，例如以50个基点或以上，实际上可能导致30年的费率最初尖峰。但是随着时间的流逝，利率通常会升级或恢复其损失，当然，以当前的市场趋势来延长。因此，如果买方在预期的美联储削减之前要关闭三周后，通常建议在削减美联储降低税前锁定以保护原始良好利率。

随时您可能会看到APR查看抵押贷款利率。 APR代表“年度百分比”。这是适用于您每月抵押贷款的利率，以及额外的费用。假设您的每月房屋付款利率为4.75％，但您的贷款APR为5％。区别是由于预先或正在进行的费用。

房屋贷款的利率是使用基于当前市场的指数（例如债券市场）建立的，代表贷方的利润。如果您要查看已发布的价格，请注意它们倾向于代表平均值，并且您可能会发现特定地理区域中的费率各不相同。

您提供的费率也将受到您的信用评分范围的影响。贷方根据您的风险资料为您的抵押贷款定价。

如果您的信用评分很高，那么从统计学上讲，您的贷款默认可能性要小得多，因此您将获得较低的利率。如果您的信用评分较低，则您的贷方将希望获得更多的利息，以弥补您在贷款上违约的额外风险，因此您必须支付更高的利率。使用下面的抵押贷款利率计算器，以了解您的月付款最终会得到什么。

抵押贷款利率并不像看起来那么简单。多个经济和监管因素在上升和下降时可能会影响：财政部，抵押支持的证券，美联储削减税率等。尽管普通房主不需要成为影响抵押贷款利率的专家，但它确实有助于了解其背后的影响。

真正重要的是抵押利率在购买时如何影响您。请记住，您的利率（高或低）与您的APR不同。您希望您的利率和APR之间的差距尽可能小，因为较大的差距表明贷款更多。
而且，当您购买贷款时，请记住，您看到的费率通常是平均或岩石最低的利率，仅向具有良好信用，收入和债务指标的人提供。

抵押贷款利率会定期波动，因此今天的平均利率可能在下个月，下个月或明年不相关。了解当前抵押贷款利率环境的最佳方法是检查抵押数据由圣路易斯联邦储备银行维护。这些图表提供各种抵押平均的每日和每周快照，包括平均15年和30年固定抵押贷款利率以及有关起源费和折扣点。

从理论上讲，抵押贷款利率的发展没有限制，因为中央银行可以引入负率进入债券市场。实际上，有一个地板，金融机构不再认为将抵押贷款作为贷款产品有利可图，但是每个贷方都必须自己做出决定。根据美联储的数据，2021年1月的平均30年固定利率抵押贷款下降到历史最低2.65％。