纳税时的租金收入和费用

如果您有租赁物业的收入，则需要提交国税局（IRS）时间表e对于房东 - “补充收入和损失”。快速，顺利这样做的关键是使用电子表格或个人理财软件计划组织收入和费用。

保留其租赁财产费用详细记录的房东是纳税时受益最大的房东。有关租赁收入的IRS规则非常慷慨，因此您需要利用它们。了解如何管理税收的这一部分。

计划E税提示

房东必须保留有关成本基础，收入和费用的出色记录。跟踪这些项目的最佳方法是创建电子表格。您的税务会计师甚至可以使用一个模板。这是您要跟踪的项目：

• 您要出租的房屋，公寓或公寓楼的购买价格
• 累积的折旧
• 当前对您财产的年度折旧
• 租金收入
• 您收到的安全存款

除了跟踪收入外，您还需要跟踪费用。与维护租赁财产有关的许多费用可以是从您的租金收入中扣除。这些费用包括：

• 佣金或财产管理费
• 广告费用
• 清洁，维护和维修费用
• 房主保险
• 房地产税和抵押利息费用
• 公用事业

利用被动活动损失限制

您可能会因物业净亏损而结束一年。如果您拥有多个出租物业，则可以抵制所有其他人的损失和利润。

现在，这是一个可能不是很好的新闻：如果您所有财产的总数都是负的，那就是净损失 - 通常不能从您的其余年收入中扣除损失（但有例外）。那是因为出租房地产通常被认为是被动活动。

如果您花费大量的时间来做出管理决策，则您的租金收入可能会被视为活跃。这些可能包括：

• 选择新租户
• 设置租赁条款
• 批准维修费用
• 进行维修或雇用其他人进行维修

如果您积极参加租赁活动，则所有租金损失都可能每年在所有租赁物业中每年扣除25,000美元。如果您已婚并单独提交申报表，则只要您在纳税年度始终与配偶不同，您的租金损失限额最高为12,500美元。

租金参与者的租金损失金额根据您的修改后的调整后总收入（Magi）。

你可以向前蒙受损失

被被动活动损失规则限制的租金损失可以延续到下一个税年。那时，他们可以抵消您的租金利润。

每年应用被动活动损失限制。但是，租金亏损继续年复一年，直到通过抵消租金利润或因其他收入而扣除损失。

房东的税收计划

作为房东，当租金的收入足以支付抵押贷款以及支付财产税，保险和维修时，您可以兑现利润。但是您还可以贬值出租物业的购买价格。这通常可以将经济利润变成税收损失。一旦考虑到折旧，您的费用可能会超过您的收入。

但是，每隔一段时间，您都可能面临大笔费用。这些可能是在长期租户撤离后更换屋顶或毁灭公寓。结果，您的损失可能大于25,000美元，但被动活动损失规则将损失限制在25,000美元。

其余的损失将被带到明年。那时，您希望您能获得更多的利润。这将使您吸收多余的税收损失。

出售租赁物业

出售出租物业与出售您的主要住所不同。计算租赁财产损益的公式涉及减去您的成本基础，或您从售价上支付的初始价格。这使您可以找到所赚的利润，类似于从投资中计算资本收益。

租赁财产的调整成本基础

要在出租物业上找到您的成本基础，您需要添加一些不同的数量。这些都是：

• 购买价格
• 购买费用（标题和托管费，房地产经纪人委员会等）
• 改进（更换屋顶，新炉等）
• 出售费用（标题和托管费，房地产经纪人委员会等）
• 累积的折旧（如您的税款报道）

加在一起，这些等于您的成本基础。一旦知道了成本基础，就可以从售价中减去。如果结果是正面的，则在出售出租物业时获利。如果结果为负，则会造成损失。

租赁物业销售的收益可以部分征税折旧夺回（最高税率25％），部分为资本收益（其税率取决于您的整体收入范围）。报告租赁物业销售额表格4797，并报告任何资本收益计算时间表d。

不动产和有限责任

作为房东，您可能会考虑成立公司，有限责任公司或合伙企业以拥有您的租赁物业。但是成立公司可能会在纳税时伤害您。这是因为有利的长期资本利率仅适用于个人纳税人，而不是公司。

但是，一家有限责任公司将能够将长期收益传递给其成员。由于收益对成员的个人纳税申报表征税，因此有资格获得长期收益的首选15％的利率。

在决定是否需要建立有限责任公司，合伙企业还是其他实体之前，您应该与律师进行讨论。他们将帮助您理解并计划结果。

常见问题（常见问题解答）