拥有租赁物业值得吗？优点，缺点和提示

拥有租赁物业可能是有益的。考虑税收优惠，例如扣除保险成本，抵押贷款利息和维护成本。但是也有一些缺点要注意。如果您要探索这种房地产作为一项投资，请注意风险和责任。

出租物业：您需要知道的基础知识

购买房屋或公寓以租用利润的想法听起来很诱人。但是，为收入购买租赁物业和长期资本增值可能会带来起伏。例如，住房市场可能会根据位置，供需以及经济而波动。

从财务上讲，要使租赁物业真正有利可图，您收获的回报应该比保守投资（例如债券和股息支付蓝筹股股票）所获得的回报率要大，因为涉及真正的风险。在人方面，并不是每个人都有管理财产和租户的能力。

出租物业的优点

拥有租赁物业有几个好处。它们包括：

税收优惠

国税局允许您从以下类别中扣除与租赁物业相关的许多费用：

• 普通和必要的费用
• 改进
• 折旧

这意味着您可以在财产上扣除您的保险，抵押贷款的利息，维护成本和身体磨损。

折旧可能会产生名义损失，您可能会根据其他收入扣除。换句话说，您可能会从租金收入减去支出中实现净正现金流量，并且仍有出于税收目的净损失。但是请注意，折旧还会降低财产的成本基础，以计算资本收益。

另外，2017年减税和就业法为房东提供许多税收优惠。如果您拥有一个流通实体（也称为通行业务），并将其作为独资经营，有限责任公司，合伙企业或S公司运营，则您可以扣除等于净租金收入的20％的额度，只要您的扣除额度不到250美元的$ 250,000的人，只要您的每年可纳税的年收入均可扣除总收入，而他们又扣除了$ 500,000的$ 500,000。

季节性租金

如果您季节性租用财产，则可以自己使用14天，或以公平的市场价格出租给他人的天数的10％，并且仍然可以扣除您的费用。

1031交换

在1031交换，您可以出售租赁物业并投资于另一个“类似”，而无需支付资本利得税。

租用额外的空间

您还可以治疗房屋的房间或区域，例如车库，地下室或附属住宅单位，例如租金，将一定比例的抵押贷款利息和其他支出拨出收入，尽管您应该知道租赁额外空间的潜在陷阱，包括本地分区规则。

租赁财产的弊端

拥有出租物业也有缺点。它们包括：

缺乏流动性

房地产不是液体资产。即使在最热门的市场中，完成销售也很容易花费几个月。而且，如果您的时机是由紧急事件或其他意外事件驱动的，那么快速销售的需求可能不会获得最优惠的价格。

税收和保险费上涨

您的抵押贷款的利息和本金可能是固定的，但不能保证税收不会超过您增加租金的速度。在飓风等自然灾害之后，保险费也可能飙升。

困难的租户

尽管您在审查潜在租房者方面进行了尽职调查，但您还是可以与不理想的租户结束。例如，它们可能是需要的，也可能是要求，付款迟到，忘记关闭水，依此类推。或者它们可能具有破坏性，在这种情况下折旧津贴在税法中可能是不足的。但是，您可以始终将骑手添加到标准租赁表格中，以阐明有关占用，宠物，吸烟，租户保险等的规则。保证金也可以在这里有所帮助。

邻里下降

在理想的情况下，您的投资物业将在其他维护良好的住宅中蓬勃发展，当地便利设施将有所改善。结果，您的现金流将稳定增加，您的成本将保持稳定。但是，社区可以改变，您的投资可能会随着时间的流逝而贬值。您应该关注您投资的当地政治，就像您所居住的地方一样。通过一些尽职调查，您可以最大程度地减少这种曝光。

税法的不利变化

税法不能改变。它可能会以减少或消除房屋所有权和流通业务的某些或全部税收优惠的方式改变。

房东角色

作为房东不适合所有人。您可能对增加租金或过度保护他人如何对待您的财产感到害羞，这可能导致冲突。您甚至可能与租户成为朋友，或者他们可能已经是家人或朋友。例如，如果您对租金增加或财产护理不能坚定，则可以收集远低于市场价格或被低估的财产的收集租金。

保养

在维护财产时，会出现较小的和主要的维修。一些业主可以通过自己完成工作来省钱。但是，大多数人缺乏家庭维修的时间，工具或技能。预计会收取定期承包商费用。

出租物业值得吗？

如果计划正确处理和处理，租赁物业值得投资。对于可能的租赁物业投资者来说，有几个考虑因素可以帮助他们确定是否值得花时间，精力和金钱：

• 租赁物业不是您可以购买和离开市场发展的资产，必须对居住在那里的人们进行维护和关注。
• 您应该拥有足够的资本来维护财产。
• 您需要能够询问和收取足够的租金以涵盖和收回运营（经常性）和资本（维护）费用。
• 您的时间范围很重要。像股票一样，财产的价值上升和下降，但通常会随着时间的流逝而趋势。市场价值的上升创造了升级性或较低成本的贷款，以获得更多财产。

您可以在出租物业上赚多少钱？

在租赁物业上产生收入有许多因素。单一的租金每年可以为您提供几千人，这可以随着您拥有和出租的更多单位而增加。您的抵押，首付和每月付款，房东和财产保险，维护成本，运营费用，现金流，租金增长和感谢您的收益。

例如，想象以下情况 - 您以250,000美元的价格购买了两户两居室的两居室，两浴室的双工。您将20％（$ 51,500）放下，贷款的利率为7.5％，该期限为30年，收盘成本为3％（5,953.50美元）。其他费用可能包括但不限于：

• 财产税：1.5％，每年$ 3,750
• 保险：每年$ 1,000（实际上会更高）
• 空缺：5％，每年$ 2,400（实际上会更高）
• 资本支出：每年$ 4,560（EST。）
• 贷款付款：大约每月1,400美元（每年$ 16,800）
• 管理费：每月$ 380（每年$ 4,560），具体取决于您所在地区的费率
  

如果您认为您的租户应支付公用事业，则您的年度运营支出每月为2,795美元，每年为33,070美元。

您决定尝试每月赚取约500美元，因此您将租金定为每单位1,650美元。这每年产生39,600美元，每年现金流量约为6,530美元（$ 39,600- $ 33,070）。

假设不产生额外的费用，也没有计算升值或其他因素，则需要9。75年（7。9年x $ 6,530 = $ 51,550）才能收回您的首付并开始从您的合资企业中获利。您可以尝试租金，以便您可以拥有更多的现金流量，建立储量或尝试产生一些收入，但是租金越高，该单位对潜在租户的吸引力就越少。

出租物业提示

关于房地产的投资圈子的几个提示可以为您提供一个起点。这是一些最受欢迎的：

• 首先评估您的财务状况，并确定您是否负担得起费用
• 2％的规则规定，您应至少收取财产购买价格的2％的租金。
  
• 与其他房地产投资者建立联系，以开放买卖机会
• 驱逐不良的租户而不是保留他们可能花费更多的花费 - 货币是昂贵的
• 仔细筛选租户
• 高估了费用并低估了收入
• 可能要花几年的时间才能盈利或从多个财产中谋生

特殊考虑

无论您是购买主要房屋还是出租物业，重要的是要考虑抵押贷款利率发生的事情。低的固定利率抵押贷款债务通常是对通货膨胀的良好对冲。如果您是房东，那么定期租金增加是抵消财产维护费用上涨通货膨胀率上升的一种方式。

抵押贷款利率因许多情况而异，特别是根据经济状况和通货膨胀率。尽管低利率的环境可能会带来机会，但也必须记住，投资物业的抵押贷款利率通常高于传统房屋。

底线

租赁物业在财务上可能是有益的，但是需要参与和承诺的投资。他们还具有在进行任何投资之前应考虑的几种风险，因此您可能需要考虑与熟悉房地产投资的财务顾问交谈，然后再进行任何投资。