什么是地面租赁？它的工作方式，优势和示例

什么是地面租赁？

地面租赁是一项协议，允许租户在期间开发一块财产租期间，此后，土地和所有改善将移交给财产所有人。

地面租赁的工作方式

地面租赁表明，除非创建例外并规定租赁期间产生的所有相关税款，否则财产所有人将由财产所有人拥有改进。由于地面租赁允许房东在租赁期限到期后承担所有改进，所以房东可以以更高的价格出售该物业。地面租赁也通常称为土地租赁，因为房东只租赁土地。

尽管它们主要用于商业空间，但地面租赁与其他类型的商业租赁有很大不同，例如在购物综合大楼和办公楼中发现的租赁。这些其他租约通常不会指派承租人负责该单位。相反，这些租户被收取租金以经营其业务。地面租赁涉及长期租赁土地（通常是50至99年）的租户，该房客在该物业上建造建筑物。

99年的租赁通常是房地产财产最长的租赁期限。从历史上看，根据普通法，这是最长的。如今，这取决于管辖权是否允许租赁超过99年。美国大多数州仍有99年的最高最高期限。

地面租赁定义谁拥有土地谁拥有建筑物和财产的改进。许多房东出于计划原因使用地面租赁作为保留财产所有权的一种方式，以避免资本收益，并产生收入和收入。租户通常对所有费用承担责任。这包括建筑，维修，改进，税收，保险以及与财产相关的任何融资成本。

地面租约的例子

特许经营和大型商店以及其他商业实体通常使用地面租赁。公司总部通常会购买土地，并允许房客/开发人员建造和使用该设施。您很有可能在您附近的麦当劳，星巴克或邓肯甜甜圈受到地面租赁的约束。

梅西百货的许多商店都是租赁的。梅西百货公司拥有建筑物，但仍然在建筑物所在的地面上支付租金。截至2024年2月3日，梅西百货报道了长期租赁负债不到30亿美元。这家租赁的房地产包括小型商店，分销中心，办公空间和全线商店。

任何地面租赁的基本面应包括：

• 租约条款
• 房东和房客的权利
• 融资条件
• 使用规定
• 费用
• 标题保险
• 默认

从属与未达成的地面租赁

地面租赁租户通常通过承担债务来改善融资。在下属的地面租赁中，房东同意较低的财产索赔优先级，以防租户违约贷款进行改进。换句话说，下属的地面租赁陆地本质上允许在租户违约任何与改善相关贷款的情况下，财产契据可以作为抵押品。

对于这种类型的地面租赁，房东可能会协商更高的租金支付，以便在租户违约时遇到的风险。这也可能使房东受益，因为在土地上建造建筑物会增加其财产的价值。

相比之下，如果租户违约贷款以进行改进，则不满意的地面租赁使房东可以保留该物业索赔的首要任务。由于贷方如果贷款未缴纳的贷款可能不会对土地所有权，贷款专业人员可能会犹豫要扩大抵押贷款以进行改进。尽管房东保留了该物业的所有权，但他们通常必须向租户收取较低的租金。

地面租赁的优势和缺点

地面租赁可以使房客和房东受益。

租户福利

地面租赁使租户可以在他们自己无法购买的主要地点建造财产。因此，全食和星巴克等大型连锁店经常在其公司扩建计划中使用地面租赁。

地面租赁也不要求租户有一个首付为了确保土地，购买财产将需要。因此，较少的股权涉及获得地面租赁，该租赁释放现金出于其他目的，并提高了利用土地的收益率。

任何以地面租赁支付的租金都可以扣除州和联邦所得税，这意味着租户的总税负担减轻了。

房东福利

土地所有者在保留财产所有权的同时，从租户获得稳定的收入来源。地面租赁通常包含升级条款这保证了在租金或其他费用违约时提供保护的租金和驱逐权利的增加。

对于使用地面租赁的房东也可以节省税收。如果他们直接向房客出售财产，他们将获得销售的收益。通过执行此类租赁，他们避免了必须报告任何收益。但是，他们收到的租金可能有一些税收影响。

根据投入地面租赁的规定，房东还可以保留对财产的控制权，包括其使用以及其开发方式。这意味着房东可以批准或否认对土地的任何更改。

租户缺点

由于房东可能需要在进行任何更改之前批准，因此房客可能会在财产使用或开发中遇到障碍。结果，租户可能会有更多的限制和灵活性。

与地面租赁过程相关的成本可能比租户直接购买房地产。租金，税收，改善，许可以及任何等待房东批准的时间都是昂贵的。

房东缺点

没有在其租赁中投入适当规定和条款的房东将失去对财产经历发展的租户的控制。这就是为什么双方对双方在签署前审查租赁总是很重要的原因。

根据财产的位置，使用地面租赁可能对房东产生更高的税收影响。尽管他们可能没有从销售中获得收益，但租金被认为是收入。因此，租金以普通税率征税，这可能会增加税收负担。

底线

地面租赁是一项协议，租户可以在租赁期内开发财产，然后将其移交给财产所有人。地面租赁通常由商业房东制造，他们通常将土地租赁50年至99年，向在该物业上建造建筑物的租户。

买不起土地的租户可以在财产上建造并使用土地，而房东则获得稳定的收入并保留对其财产的控制权。