什么是反向抵押贷款？类型、工作原理、优点和缺点

什么是反向抵押贷款？

反向抵押贷款允许老年房主利用其房屋净值来获得资金用于其他目的。它本质上是一种以您完全拥有的房屋或拥有小额抵押贷款为抵押的贷款，可以用反向抵押贷款资金还清，让您有多余的现金可以随心所欲地使用。详细了解反向抵押贷款的优缺点，包括获得反向抵押贷款的典型标准。

反向抵押贷款如何运作

反向抵押贷款是为拥有房屋并需要资金来源的老年房主设计的。最常见的反向抵押贷款类型是联邦住房管理局 (FHA) 的房屋净值转换抵押贷款 (HECM)，适用于 62 岁及以上的房主。对于这些贷款，您必须拥有至少 50% 的房屋净值，并且该房屋必须是您的主要住所。

您可能会发现一些私人反向抵押贷款适用于年轻的房主，例如 55 岁及以上的房主。他们也可能有不同的股权标准。但申请反向抵押贷款的房主要么还清了抵押贷款，却没有贷款，要么贷款金额很小。

反向抵押贷款可以让您在获得房屋净值的同时保留房屋的所有权。与传统抵押贷款不同，反向抵押贷款无需每月支付抵押贷款。然而，利息和费用每月都会添加到贷款余额中，这会降低房屋净值金额。

如果您获得反向抵押贷款批准，您可能会一次性收到收益、一系列每月付款或信用额度。然后，您必须缴纳财产税和房主保险并进行房屋维护。一旦您不再居住在房屋中并且房屋被出售，反向抵押贷款就会被偿还。

反向抵押贷款利率

通常，反向抵押贷款的利率高于适用于常规抵押贷款，但与房屋净值贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC) 的利率相同。反向抵押贷款的利率可以是固定的或可调的。

有几个因素会影响反向抵押贷款的利率。首先，利率会因贷方而异。

与传统抵押贷款一样，贷方将在审批过程中审查您的信用记录。尽管贷方较少依赖您的信用作为批准的决定因素，但它可以在您提供的利率中发挥作用。拥有更好的信用评分和更好的信用记录，包括按时付款的记录和较低的债务余额，可以带来较低的利率。

反向抵押贷款的资格标准

并非每个房主都可以申请反向抵押贷款。就像传统的抵押贷款一样，您必须满足贷方的标准以及其他因素。合格包括：

• 您必须年满 62 岁。
• 抵押贷款必须位于您的主要住所。
• 您在过去 24 个月内不得逾期支付与财产相关的费用，例如抵押贷款付款、财产税单和保险费。
• 您必须完成政府批准的咨询课程。

反向抵押贷款机构将审查您的信用记录，但这些贷款不像传统抵押贷款那样有特定的信用评分或收入要求。

反向抵押贷款的类型

一般来说，反向抵押贷款有以下三种类型：

• 房屋净值转换抵押贷款 (HECM)：大多数反向抵押贷款都是 HECM，由美国住房和城市发展部下属的联邦住房管理局 (FHA) 承保。
• 自营反向抵押贷款：面向拥有高价值房屋的借款人，由一些私人贷款机构提供。这些贷款没有政府担保，并且可能有不同的贷款标准。
• 单一用途反向抵押贷款：一些州政府机构、地方政府机构和非营利组织提供。这些资金必须用于指定目的，例如纳税或改善房屋。

反向抵押贷款的优点和缺点

优点解释

• 贷款资金的灵活性：您可以灵活地使用反向抵押贷款的收益。你可以把钱用于额外收入，例如，债务偿还或退休储蓄。
• 贷款要求不那么严格：贷方通常对反向贷款没有最低信用评分或收入要求，但他们会审查您的信用记录以了解过去的拖欠情况和其他因素。
• 能够留在家里：当您想利用自己的资产换取现金时，反向抵押贷款是一种可以让您继续居住的解决方案。然后，您可以推迟抵押贷款付款，直到您不再占用该房屋为止。

缺点解释

• 年龄要求：您通常必须是年龄较大的房主才能获得反向抵押贷款。对于最常见的反向抵押贷款类型，也是唯一由美国政府支持的反向抵押贷款类型，您必须年满 62 岁。
• 利率和成本：反向抵押贷款的利率往往高于传统抵押贷款的利率。前期和持续费用包括贷款费用、成交费用、贷款服务费、政府强制咨询、房主保险、财产税和年度抵押贷款保险。
• 对遗产的影响：拥有反向抵押贷款的房主可以将房屋留给其继承人，但继承人必须偿还抵押贷款。

底线

对于需要额外资金来源的老年房主来说，反向抵押贷款可能是一个不错的选择。它允许您利用房屋净值，而无需每月支付贷款或出售房屋。但反向抵押贷款确实有缺点，例如需要跟上房屋维护、房主保险费和财产税的缴纳。考虑咨询财务顾问，了解反向抵押贷款如何适合您的整体财务计划。