是什麼導致房地產泡沫？

股市投資者接受價格會不時會下降的風險，有時會嚴重下降，但購買房屋的人可能會認為房屋的價值永遠不會降低。

他們沒有錯。從歷史上看，住房市場並未遭受其他投資中經常出現的價格泡沫和極端波動。但是，住房市場可以體驗到不合理的繁榮時期，導致房地產泡沫，隨後泡沫破裂時需求較低和價格較低。

購買或出售房屋的決定比交易股票或債券更加充實。但是，某些相同的原則適用，例如查看長期平均值而不是短期起伏。

什麼是住房泡沫？

住房泡沫，例如任何產品或服務的價格急劇上漲，通常始於需求的增加和有限的庫存。

隨著越來越多的買家進入市場，需求不斷增長。然後，投機者出現，搶購投資物業和翻轉固定程序。

由於供應有限，需求量如此之多，價格必須上漲。

最終，價格可能會提高到不可持續的水平。房價變得無法承受普通買家甚至該地區的高於平均水平的買家。

氣泡是一個臨時事件。在股票市場中，它們發生速度很快，並且可以更快地破裂。根據國際貨幣基金組織（國際貨幣基金組織）。

但是在任何時候，外部因素都可以使起泡的住房市場變平。抵押貸款利率的上漲使月度承擔成本無法達到更多人的影響力。經濟不景氣會導致更高的失業，將更多的人帶出購房者。投機者感到緊張，不再尋找房屋要翻轉。

是什麼導致住房市場泡沫？

住房價格，例如任何產品或服務的價格自由市場，由供求法。當需求增加或供應減少時，價格上漲。

在沒有自然災害的情況下，可以減少房屋的供應，當需求超過供應時，房地產價格上漲。住房的供應可能會緩慢地做出反應，因為建造或修理房屋需要很長時間。在某些城市地區，根本沒有更多的土地要建立。當地條例可能會使這種缺乏可用的土地變得更加複雜，該法令禁止建造多單元住房，例如公寓或公寓，而有利於單戶住宅，

因此，如果需求突然或長時間增加，價格肯定會上漲。

是什麼驅動住房需求

在真空中不會增加需求。通常有許多因素正在工作：

• 一般的經濟活動和繁榮的增加，消費者的口袋增加了更多的可支配收入，並鼓勵房屋所有權
• 人群細分市場進入住房市場
• 低抵押貸款率使房屋更負擔得起
• 具有創新功能的抵押產品，例如低初始每月付款，使房屋所有權更容易獲得
• 輕鬆獲得信用 - 通常以較低承保標準 - 更多的買家進入市場
• 貸方希望更多的抵押貸款業務來滿足華爾街對高產結構化的需求抵押證券（MB）
• 鬆散的貸款標準使抵押更容易
• 抵押借款人過多的冒險
• 購房者和投資者的投機性和危險行為，以不切實際和不可持續的房屋價格升值估算為動力

這些變量中的一些或全部可以結合起來，導致房屋市場泡沫形成。的確，所有氣泡都顯示出相同的一般模式：活動和價格的上升之前，所有市場參與者（Buyers，借款人，貸方，建築商和投資者）的冒險和投機行為過多。

為什麼房屋氣泡破裂？

當過量的冒險變得普遍並且價格不再反映任何接近基本面的東西時，泡沫終於爆發了。

在住房市場中，這將發生在建築商繼續建立以響應已開始逐漸減少的需求而建立時。換句話說，需求減少，而供應增加。不可避免的結果是銷售放緩和價格讚賞下降。

那不是周期的結束。隨著銷售緩慢和價格停止上漲，風險的實現在市場上迴盪。這種意識可能會因許多事情而引起：

• 利率的提高使更多買家無法實現房屋所有權，在某些情況下會給當前的房主造成財務困擾。這通常會導致預設值和止贖，最終增加了可用房屋的供應。
• 一般經濟活動的低迷會導致可支配收入，失業和更少的工作空缺，從而減少了住房需求。經濟衰退特別危險。
• 需求精疲力盡，使供應和需求達到平衡，並減慢了房屋價格欣賞的速度。

那時，週期可以完成。供求已經達到平衡，價格已經升級。但這會變得更糟。

隨著市場情緒的變化，信用標準被收緊，需求減少，供應增加，投機者離開市場，價格開始下降。

在住房泡沫中該怎麼辦

如果您已經在經歷房價高漲的地區擁有一所房屋，那麼您將很容易出售。請記住，除非您打算搬到一個較便宜的區域，縮小尺寸或租金，否則您會跳入泡沫。您將在那裡與其他可能膨脹的市場中的其他購房者競爭。

如果您在房屋的市場上，您可能會考慮將其推遲一段時間。您可以最終付錢。

2007 - 08年住房市場崩潰

在2000年代中期，美國經濟經歷了廣泛的住房泡沫，有助於帶來大蕭條。

開發花了幾年。跟隨點com泡泡，房地產的價值開始蔓延。低利率，放鬆的貸款標準和低首付款要求鼓勵人們藉用超越自己的手段。這促使房屋價格更高。

但是，許多投機性投資者停止購買，因為風險越來越高。其他人抓住了市場。而且，當經濟變得更糟時，許多次級借款人發現自己無法支付每月抵押貸款或再融資。

反過來，這導致價格下跌。抵押支持的證券被大量出售，抵押貸款違約和止贖上升到前所未有的水平。

是什麼意思歸還？

房主常常會犯錯，假設最近的價格績效將持續到未來。考慮到長期價格升值和潛力，他們會更好平均歸還。

物理定律指出，當任何具有大於空氣的物體向上推動時，它最終會恢復到地球，因為重力作用在其上。財務法則同樣地指出，經歷快速價格升值或折舊時期的市場將及時恢復到價格點，使它們與他們的長期平均升值率保持一致。這被稱為均值回歸。

住房市場的價格也遵循這種平均恢復的趨勢。經過價格快速升值或在某些情況下的折舊之後，它們恢復為長期平均升值率表示應該是的。

在房屋價格中，平均迴轉可以是快速或逐漸的。房價可能會迅速提高到使它們與長期平均水平保持一致的地步，或者它們可能會保持穩定，直到長期平均水平趕上它們為止。

美國住房價格指數

上面顯示的理論值是通過計算1985年第一季度到1998年第四季度的房屋價格指數的平均季度百分比增加來得出的。這是房價開始迅速上漲高於長期趨勢的大概點。

然後將計算出的平均季度百分比增加應用於圖中顯示的起始值，並將每個後續值得出以得出理論住房價格指數值。

價格升值估計

購房者傾向於使用最近的價格性能基準對於他們未來幾年期望的。基於此不現實的估計，它們承擔了過多的風險。

過多的冒險通常與抵押的選擇以及消費者購買房屋的規模或成本有關。

相對短期的抵押產品銷售給承擔這種風險的消費者。他們根據期望他們能夠選擇這些抵押再融資幾年後，由於他們在家中會有更多的股權。

但是，最近的房屋價格業績並不是對未來房價績效的良好預測。購房者應考慮長期的房價升值率，並在做出重要的融資決策時考慮平均回复的財務原則。投機者應該做同樣的事情。

冒險並不是天生的不好。做出良好風險決定的關鍵是將其基於財務上合理的估計。這尤其適用於大多數人做出的最大，最重要的財務決策 - 房屋的購買和融資。

底線

財務的簡單而重要的原則是均值回歸。雖然住房市場不像某些資產那樣受泡沫的影響，但確實發生了住房氣泡。

長期平均值很好地表明了房價最終將在快速升值期間最終到達何處，隨後價格停滯或下跌。對於低於平均水平的價格升值期，情況也是如此。