房屋所有權作為投資

房屋所有權一直是美國夢。因此，許多人接受擁有房屋作為權利，甚至必須執行的事情，而無需考慮利益和風險。

如果您打算購買房屋，則應該在虛線上簽署之前，將要了解並審查您將要進行的投資的利弊。

有吸引力的長期投資

欣賞代表了隨著時間的推移，房屋價值的增加。房地產價格是周期性的，房主不應該期望該物業的價值在短期內大幅提高。但是，如果您在家中呆了足夠長的時間，那麼很有可能，您將能夠出售房屋以獲利，因為以後會讚賞。

購買房屋是您可以進行的最好的長期投資之一。儘管有戲劇性的下降，例如2008年住房崩潰，住宅房地產的價值往往會上升。美國房價的中位數從2014年第四季度的298,900美元上漲至2020年第四季度的346,800美元，六年來價值增長了16％。回去十年，當時銷售價格中位數為219,000美元（2009年第四季度），增長了42.7％。那還不錯投資報酬率（ROI）為您提供一個居住的地方。

考慮屬性值

房地產主要是因為房屋所在的土地，而實際結構折舊隨著時間的流逝。因此，“位置，位置，位置”一詞不僅是房地產捕獲詞，而且是購買房屋時的關鍵考慮。帶有便利設施的社區 - 學校地區，公園，道路狀況等 - 以及房屋所在的城市所處的所有因素。

考慮一個破舊的家，被忽略到無法居住的地步。在這種情況下，房屋下面的土地可能仍然值得大量資金 - 比住所還要多。賣方可能會考慮將其按原樣出售（結構仍然完好無損），或者花一點額外的錢來拆除房屋並自行以更高的價格出售土地。

建築公平

房屋淨值 表示您仍然欠抵押與房屋的市場價格或價值之間的區別。可以一起考慮家庭淨值和欣賞。如上所述，您的房屋可能會隨著時間的推移而增長。當您償還抵押貸款時，您的股權也會增長，而較少的付款將用於利息，而更多地用於降低貸款的餘額。

建築權益確實需要一些時間，因為降低抵押貸款的主要餘額需要時間，除非，除非，否則您要進行大筆首付或定期預付款。請記住，您擁有房屋的時間長度是您建立的公平程度和所能意識到的讚賞的重要因素。保留它的時間越長，獲得的權益就越多。

家庭和股權讚賞

當您償還抵押貸款並減少欠款的金額時，您在沒有意識到的情況下，隨著房屋價值的增加，您正在儲蓄 - 只是隨著儲蓄帳戶的價值隨著利息而增加，您就可以儲蓄。假設您在房子里呆了足夠長的時間，您可能會收回您付款的每一美元，而出售時會收回更多。隨著時間的流逝，平均6％的回報（利率）儲蓄不僅僅是覆蓋您的支出。

另一個好處是，房屋淨值可以靈活地獲得與您的房屋淨值數量相關的貸款。許多投資者同時遵循他們的房屋淨值和房屋讚賞。如果投資者認為他們的房屋價值非常感謝，他們可能會推遲房屋淨值貸款有更好的機會實現賣方的讚賞。

位置，位置，位置

在償還抵押貸款的同時，無論您居住在哪裡，市場價值的增長都會隨位置而異。根據聯邦住房金融局（FHFA）房屋價格指數（HPI）的數據，房地產價格在截至2021年9月30日的美國總體上平均上漲了51.85％。但是，中大西洋人口普查部門的價格上漲了43.73％，太平洋人口普查部的價格平均上漲了55.45％。

要查看這可能會如何影響您打算購買的價格，請查看以下完整的FHFA圖表：

美國房價的變化百分比，截至2021年9月30日的時期
分配	分區排名	一年	四分之一	五年	自1991年第1季度以來
美國		18.49	4.21	51.85％	246.92％
山	1	25.01％	5.83％	73.74％	411.59％
太平洋	2	20.90％	5.51％	55.45％	255.75％
南大西洋	3	20.14％	1.02％	36.39％	177.94％
新英格蘭	4	19.39％	3.71％	50.37％	224.04％
東部中部	5	18.25％	4.81％	51.17％	217.35％
西南中部	6	17.51％	4.47％	44.96％	255.957％
中大西洋	7	15.93％	2.92％	43.73％	205.10％
東北中部	8	15.37％	3.12％	47.47％	180.70％
西北部西部	9	14.82％	2.83％	44.17％	231.53％

資料來源：FHFA美國房屋價格指數-3Q 2021。

資本收益排除

最終，您將出售房屋。當您這樣做時，法律允許您保留利潤並不繳納資本利得稅。好吧，不一定全部利潤。國稅局（IRS）允許單人房主的免稅利潤高達250,000美元，已婚夫婦的$ 500,000允許損益 - 僅用於您的主要住所，而不適用於第二家房屋或度假物業。

您需要滿足一些要求才能獲得此排除。您必須擁有至少兩年的房屋（24個月），直到最後五年截止日期。居住要求表明，在出售前的五年期間，您應該在房屋中至少生活了兩年。

最終的要求，即可進行要求，概述了您在最近出售的兩年期間出售另一個主要居住地，從而沒有獲利。

稅收減免

在讚賞之後，最常被引用的房屋所有權的好處是稅收減免或儲蓄。當您購買房屋時，您可以從向政府支付的稅款中扣除擁有該房屋的一些費用。這包括您的主要住所和第二套房子的抵押貸款利息，每年可能達到數千美元。

對房屋股權貸款的興趣，或家庭股權信貸線（HELOC），如果使用資金大大改善您的房屋，也可以扣除。您還可以從州和地方（鹽）稅（包括財產稅）扣除10,000美元。

減稅和喬布斯法案的效果

這減稅和工作法對與房屋所有權有關的稅法部分進行了重大更改。除非未來的國會修改法律，否則所有規定將在2025年12月31日之後到期。但是就目前而言，該法律的變化減少了擁有房屋的價值。該法律將抵押貸款利息扣除限額為750,000美元的抵押貸款債務，包括第一和第二套房屋以及任何房屋股權或HELOC貸款。但是，2017年12月16日之前產生的債務仍然適用於100萬美元的抵押債務的更高限制。

該法律還將鹽分扣除限額定為10,000美元。其他新規定包括對索賠傷亡損失的限制，除了聯邦宣佈為災難。除了出於工作原因而活躍的軍事行動外，不再存在移動費用扣除。

所有這些更改都降低了擁有房屋的價值，包括一個事實，即，隨著標準扣除額的幾乎加倍（該法案的另一個功能），更少的人將有足夠的扣除額來提交時間表A而不是進行標準扣除。

因此，您有資格獲得稅收減免的事實並不意味著它對您有用。降低鹽分扣除的嚴重限制將在降低居住在徵稅州的人們的降低扣除額方面尤其有害。

高前期成本

投資房屋的成本可能很高 - 您的支出比物業的售價和抵押貸款的利率更多。首先，您可以預期收購價格的2％至5％的收入價格。

一些最常見的結算費用包括申請費，評估費，律師費，財產稅，抵押保險，房屋檢查，一年級房主的保險費，產權搜索，產權保險，積分（預付費利息），發起費，記錄費和調查費。

專家說，您應該計劃在您的房屋中至少呆五年，以恢復這些費用。

潛在的折舊

並非所有房屋都有價值增長。這2008年住房危機導致許多房主在水下，這意味著您的抵押貸款比您的房屋還要多。停滯或下跌房價並不需要住房危機。區域或地方經濟狀況可能會導致房屋價值無法跟上通貨膨脹。

請記住，您所生活的實際結構會隨著時間的流逝而貶值。這可能是由於物業的磨損或缺乏維護和維修而造成的。

驕傲和財務責任

房屋所有權的一種經常引用的好處是您擁有自己的小角落。您可以自定義房屋，改建，油漆和裝飾，而無需從房東。

所有權伴隨著責任。您必須支付抵押貸款或損失房屋和建立的股權的風險。維護和維護是您的責任。您不能在凌晨2:00打電話給房東以維修漏水的水管。如果屋頂損壞，則必須修復自己（或修理）。草坪割草，去雪，房主保險，責任保險全部落在您身上。

流動性不足

與可以在幾天內出售的股票不同，房屋通常需要更長的時間才能卸載。您可能可以使用$ 500,000的免稅資本收益並不意味著您已經準備好訪問。同時，您仍然必須進行抵押貸款並維護房屋，直到出售房屋為止。

底線

房屋是一項具有許多投資利益和風險的投資，這使其成為不適合所有人的投資。權衡投資福利與風險是必不可少的。利弊的合理比較可以幫助您決定是否將錢投入家庭投資或有可能在其他地方找到更好的回報。