如何最大程度地減少第二所房屋的稅收

擁有第二所房子可能是享受假期和建立長期財務穩定性的好方法。但是，第二套房並不提供與主要住宅相同的稅收優惠。如果沒有仔細的計劃，您的第二所房屋就會變成昂貴的稅收頭痛。

了解財產稅，抵押貸款利息限額，租賃法規和資本利得稅會影響您的稅單可以幫助您降低納稅責任，並堅持更多的財富。

了解第二屋的稅收影響

這減稅與工作法（TCJA），2018年1月簽署的法律是美國三十多年來所看到的最大稅收大修。除了調整個人的稅率並徵收統一的公司稅外，TCJA還為房主限制了一些稅收優惠。

國會必須在2025年12月31日到期之前投票將其擴展到TCJA。

財產稅

這州和地方稅（鹽）扣除允許納稅人在其聯邦申報表中扣除在州和地方一級支付的某些稅款。鹽的常見例子包括房地產稅，個人財產稅，州所得稅和營業稅。

在TCJA之前，鹽扣除量沒有上限納稅人可以聲稱。但是，在TCJA下，所有來源的鹽分扣除總額為10,000美元。

如果您的合併鹽扣除（例如州所得稅和財產稅）已經達到了10,000美元的上限，則您將無法從第二套房屋中扣除財產稅。但是，如果您的扣除額仍低於$ 10,000的限額，則可以將第二個房屋的財產稅包括到門檻。

抵押利息扣除

TCJA也改變了抵押利息扣除對於2017年12月15日以後購買的房屋。 TCJA，您可以將抵押貸款利息扣除最高100萬美元的聯合申報者，單一申報人的$ 500,000。

對於2017年12月15日之前購買的房屋，此限制仍然適用。如果您在2017年12月15日之後購買了房屋，那麼您的新扣除額為已婚備案的$ 750,000，單檔案的扣除額為$ 375,000。

如果您在2017年12月15日的截止日期左右購買了這兩套房屋，則第一套房的抵押貸款利息扣除額最高可達1,000,000美元，但第二套房屋限制為750,000美元。但是，這兩種物業的聯合抵押貸款利息扣除額不得超過$ 1,000,000。

資本利得稅

當您出售第二套房屋時，任何利潤都需要資本利得稅。您的資本利得稅率取決於您擁有房屋多長時間和應稅收入。

短期利率與您的普通稅率相同（10％-37％），並適用於您擁有不到一年的房屋。長期資本收益利率為0％，15％或20％，具體取決於您的應稅收入。

您可以通過定時出售第二套房屋來節省數千美元，以確保您擁有至少一年。

最小化第二套房屋稅收的策略

將您的第二故鄉轉換為主要住宅

將您的第二故鄉更改為初級居住銷售時可以幫助您避免或減少資本收益稅。要獲得資本收益的資格，您必須滿足某些條件，例如在銷售前五年中的過去五年中的至少兩年。要進行切換，您必須在郵局更改官方郵寄地址，使用更新的地址進行註冊以投票，並在過去五年中的兩年中大部分時間使用房屋。

將您的房屋從次要的住所切換到主要住宅需要一些預先啟動。儘管如此，它仍可以節省大量稅收，因為從主要房屋銷售中的利潤從共同申報人的資本利得稅中排除在最高500,000美元的資本稅和單一申報人的250,000美元中。

考慮租您的第二所房子

如果您每年不到14天租用第二套房屋，則租金的任何收入都是免稅的，您可以根據個人逐項扣除扣除財產稅和抵押貸款利息。

如果您每年租用第二套房屋超過14天，則必須報告您從租金中賺錢的錢，但您仍然可以扣除抵押貸款利息和財產稅，這是這段時間作為業務費用。業務費用不受相同的TCJA上限的約束，租賃物業有資格獲得諸如維護和公用事業費用和折舊之類的其他扣除額。

14天的租賃規則
	個人住所	出租物業	個人住所
租賃狀態	租金天≤14	租金> 14，個人天≤14	個人日>租賃天的14或10％
租金收入所得稅？	不	是的	是的
租金費用扣除？	不	是的	是的
稅收表	計劃a	附表E或C	計劃A，E或C

利用稅收抵免和扣除

除了抵押貸款利息和財產稅減免，您可能有資格獲得其他稅收抵免或扣除額。例如，節能升級，房屋裝修（用於租賃物業）和保險費用可能使您有資格獲得其他扣除。您必須保留您的費用的詳細記錄，並諮詢IRS指南以確保資格。

諮詢稅務專業人士

稅收規則很複雜且經常更新，尤其是因為預計TCJA削減將在2025年底到期。請諮詢A稅務顧問為了幫助您制定一種方法，以最大程度地利用特定情況節省稅收，同時確保您遵守當地，州和聯邦法律。

底線

在財務上和個人上，擁有第二所房屋可能是一項有益的投資。但是，隨著時間的推移，第二套房的稅收責任可能會在您的投資中消失。

好消息是，多種策略可以幫助您最大程度地減少稅收賬單並最大程度地減少可用扣除額。無論您是出租第二所房屋以索取業務費用還是利用抵押貸款利息和財產稅減免，了解IRS規則以及如何使用它們都可以幫助您保留更多辛苦的錢。