REIT稅收的基礎知識

房地產投資信託（REITS）是投資者擁有創收房地產而無需購買或管理房地產的一種流行方式。投資者喜歡REIT的收入來源。要獲得REIT，該信託必須將其應稅收入的至少90％分配給股東。反過來，房地產投資信託基金通常不繳納公司所得稅，因為他們的收入已將投資者作為股息支付。

雖然穩定的付款可能聽起來很吸引人，但房地產投資信託基金股息對投資者造成了獨特的稅收後果。這些付款可以構成普通收入，資本收益，或資本回報- 每個人接受不同的稅收待遇。下面，我們解釋房地產投資信託基金如何工作以及投資者應該了解潛在的稅收影響。

關鍵要點

房地產投資信託（REIT）是一家擁有並經營產生收入的房地產的公司，使投資者能夠在不直接擁有房地產的情況下獲得房地產市場的敞口。
根據法律，房地產投資信託基金必須將其應稅收入的至少90％分配給股東。
這意味著，大多數投資者收到的股息以其邊際稅率而不是較低的合格股息率作為普通收入徵稅。
當投資者出售房地產投資信託基金股票時，任何利潤均繳納資本利得稅。

REIT1960年，美國國會通過修正雪茄消費稅擴展將其介紹。該金融工具旨在使房地產投資更容易獲得，使普通投資者能夠參與以前僅適用於富人和機構的大型房地產投資組合。

REIT與共同基金類似，但專注於房地產而不是股票和債券。他們從許多投資者那裡匯集資本，以獲取，管理和開發各種類型的物業。投資者可以通過兩種主要方式從房地產投資信託基金中受益：定期股息支付和對房地產投資信託基金股價的潛在讚賞。

REIT的多功能性在其廣泛的特性中很明顯。從公寓大樓和辦公大樓到更專業的資產，例如數據中心，醫療保健設施，甚至林地，房地產投資信託基金會幾乎可以接觸房地產市場的每個領域。雖然有些REIT專門從事特定的財產類型，但其他REIT則保持多樣化的投資組合。這種靈活性使投資者可以根據自己的個人投資策略和市場展望來量身定制房地產敞口。

截至2024年，房地產投資信託基金在40多個國家 /地區可用，並且超過了2萬億美元的市值。在美國，房地產投資信託基金必須至少支付應稅收入的90％單位持有人。這使得房地產投資信託基金對尋求收益率更高的投資者的吸引力比傳統的固定收益市場中的收益率更高。

三種類型的房地產投資信託

REIT通常分為三類：

股權房地產投資信託基金：這些信託投資房地產，並從租金，股息和財產銷售中獲得資本收益中獲得收入。收入的三個來源使這種房地產投資信託基金流行 - 約佔房地產投資信託基金市場的96％。
抵押REIT：這些信託投資抵押和抵押支持證券。由於抵押REIT從投資中賺取利息，因此他們對利率變動很敏感。
混合房地產投資信託：這些房地產投資信託基金對房地產和抵押進行了投資。自2007年至2008年的金融危機以來，這些都大大落下。

信託水平的稅收

房地產投資信託基金是一個實體，如果不是因為其特殊的REIT身份，將被徵稅為公司。為了滿足房地產投資信託的定義，其大部分資產和收入必須來自房地產。此外，它必須向股東支付其應稅收入的90％。

此要求意味著房地產投資信託基金通常不繳納公司所得稅，儘管任何保留的收益都將在公司一級徵稅。房地產投資信託基金必須至少將其資產的75％投資於房地產和現金，並從租金和抵押貸款利息。

單位持有人的稅收

REIT投資者收到的股息支付可以構成普通收入，資本收益或資本回報率。這一切都會在1099-DivREIT每年發送給股東。一般而言，股息的大部分是公司房地產業務的收入，並將其視為投資者的普通收入。股息的這一部分是根據投資者的邊際稅率。

房地產投資信託基金可以通知您，股息的一部分是資本收益或損失。當REIT出售至少一年的財產時，就會發生這種情況。資本收益或損失也將其傳遞給投資者，根據投資者收益的收入水平，收益為0％，15％或20％。

此外，股息的一部分可能被列為不可用的資本回報。當房地產投資信託基金的現金分配超過收入時，這可能會發生這種情況折舊開支。關於資本回報，有兩件事要注意：

股息的這一部分不應在支付給單位持有人的那一年應納稅。稍後徵稅。
資本回報降低了單位持有人的成本基礎。當投資者出售其單位時，這筆付款被徵稅是長期或短期的資本收益或損失。

如果將足夠的資本退還給投資者，並且成本基礎下降到零，則任何進一步的非生動分配分配都被徵稅作為資本收益。

歸因於收入的REIT股息部分可能會獲得進一步的優先稅收處理減稅與工作法（TCJA）該法案對通過企業收入進行了新的20％扣除額，其中包括合格的REIT股息。扣除額將於2025年底到期。

非美國居民應注意，他們的房地產投資信託收入可能受到30％預扣稅。如果美國與房地產投資信託基金持有人的居住國之間存在稅收條約，則可能適用利率和豁免。

單位持有稅計算的示例

投資者以每單位20美元的價格購買REIT交易的股票。 REIT從運營中產生每單位2美元，並向單位持有人分配90％（或$ 1.80）。其中，股息的1.20美元來自收益。剩餘的0.60美元來自折舊和其他費用，被認為是不可償還的資本回報。

投資者將付款普通所得稅在收到的一年中的$ 1.20上。同時，投資者的成本基礎減少了0.60美元至19.40美元。當單位出售時，基礎下的減少將被徵稅為長期或短期收益或損失。

REIT和REIT ETF有什麼區別？

REIT擁有一個或多個物業，並將收入從這些物業分配給投資者。一個REIT ETF同時，是一個擁有不同REIT的投資組合的交易所交易基金。

REIT為什麼必須向股東支付大股息？

根據法律，房地產投資信託基金必須將至少90％的應稅利潤支付給股東作為股息。作為回報，房地產投資信託基金公司免於大多數公司所得稅。許多房地產投資信託基金會重新投資股東股息，提供遞延稅項並使您的收益更加複雜。

REIT如何為普通投資者徵稅？

大多數房地產投資信託基金股息以普通收入的稅率以投資者的邊際稅率徵稅，而不是合格的股息率較低。當投資者出售房地產投資信託基金股票時，任何讚賞也應繳納資本利得稅。在稅收優惠的帳戶中持有REIT，例如個人退休帳戶，可以推遲或消除分配稅款，從而使其對某些投資者的稅收效率更高。

請注意，某些REIT分佈可能被歸類為資本回報。這些沒有立即徵稅，而是削減了REIT股票中投資者的成本基礎。當股票最終出售時，這可能會導致更高的資本利得稅。

底線

REIT提供了獨特的稅收優勢，可以轉化為投資者穩定的收入來源，而收益率高於固定收入市場的收入。但是，投資者應該知道這些付款是在收入，資本收益還是資本回報率上，因為每個人在納稅時都受到不同的對待。此外，在TCJA下，合格的REIT股息可能會享受額外的稅收減免。

由於每個人的稅收情況都不同，因此投資者應諮詢其財務顧問，以了解REIT股息將如何影響其稅收義務。