REIT：是什麼以及如何投資

房地產投資信託（REITS）是在廣泛的房地產領域擁有，經營或為產生收入的房地產的公司。這些投資使您能夠賺錢收入從房地產無需購買，管理或資金本身。

REIT由1960年的法律創建，旨在使房地產投資更容易訪問如此之小投資者可以投資與購買股票相同的摩天大樓，購物中心或公寓大樓的投資組合。通過從許多投資者那裡匯集資本，房地產投資信託基金會改變並資助了美國大部分房地產，通常在公眾中很少了解。下面，我們將探討他們的工作方式，您需要了解的好處和風險以及如何投資於他們。

房地產投資帶的工作方式

國會在1960年通過修正了雪茄消費稅擴展，建立了房地產投資信託基金。該規定使公司能夠從投資者那裡匯集資本來購買大型房地產投資組合。REIT像共同基金一樣運營 - 確保為許多投資者而管理資金池 - 但用於房地產而不是股票和債券。投資者通過兩種方式賺取回報：從股息或房地產投資信託基金股票的價值增加。

房地產投資信託基金的核心是，他們以流動性不足的財產（真實財產）為例，並使它們成為液體。 REIT投資於各種物業：公寓大樓，數據中心，醫療設施，酒店，基礎設施（纖維電纜，蜂窩塔和能源管道），辦公樓，零售中心，自存儲單位，林地和倉庫。房地產投資信託基金傾向於專門從事特定的房地產領域，例如商業物業。但是，許多人擁有多種物業的多元化投資組合。

如下所示，在過去的四分之一世紀中，投資者在REIT中匯集的金額顯著增加，這幾乎是十倍。當市場氣泡膨脹，危機和衰退到來以及利率變化時，線圖的起伏也值得注意。經常被認為是最穩定的股票資產（一切畢竟，該行業都包括您腳下的地面 - 房地產的價值，因此，REITS的回報肯定不是。

什麼有資格成為REIT？

大多數房地產投資信託基金租賃空間，收取房地產租金，並將這些收入作為股息分配給股東。一小部分的房地產投資信託基金（REIT）稱為抵押REIT，從融資房地產中賺錢，而不是擁有它。在2020年代中期，他們約占美國房地產投資信託基金資產的4％。

要獲得REIT，公司必須滿足國稅局（IRS）設定的幾項要求。這些包括以下內容：

• 將總資產的至少75％投資於房地產，現金或美國財政部
• 從租金中獲得至少75％的總收入，融資房地產的抵押貸款或房地產銷售
• 通過股息向股東支付其應稅收入的90％
• 成為應納稅公司
• 由董事會或受託人管理
• 至少有100個股東
• 五個人持有的股份中不超過50％的股份

REIT的類型是什麼？

雖然房地產投資信託基金按照他們投資的各種物業進行分類，但傳統上有三種主要類型：

• 股權房地產投資信託基金。大多數房地產投資信託基金是基於股權的，並且擁有並管理產生收入的房地產。收入主要是通過租金而不是通過轉售財產而產生的。
• 抵押房地產投資信託基金。抵押REIT直接通過抵押和貸款或間接向房地產所有者和運營商貸款向房地產所有者和運營商貸款抵押支持證券。他們的收入主要由淨利息利潤率產生，即他們對抵押貸款的利息與這些貸款資金的資金成本之間的差異。該模型使他們對利率上升敏感 - 儘管權益房地產投資信託基金也受到利率變化的極大影響。
• 混合房地產投資信託基金。這些房地產投資信託基金將股本和抵押REIT的策略混合在一起。之後2017- 2008年金融危機，隨著法規的改變，房地產投資信託基本上已經消失了，而房地產投資信託基本上已經消失了，而REIT變得越來越多，而不是更少。

REIT類型
REIT的類型	市場份額的百分比	財產
公平	2023年96％	擁有並經營產生收入的房地產
抵押	2023年4％	持有房地產抵押
雜交種	自2009年以來可以忽略不計	擁有財產並持有抵押

如何投資REIT

在上述類型中，REIT具有不同的資金方式。當我們下一個有關如何開始投資REIT的技巧時，這些差異將很重要：

• 公開交易的房地產投資信託基金。公開交易的房地產投資信託基金的股票在公共交易所上市，在該公共交易所被單個投資者購買和出售。這些屬於美國證券交易委員會（SEC）法規。
• 公共非交易房地產投資信託基金。這些房地產投資信託基金已在SEC註冊，但不要交易交易所。結果，它們比公開交易的房地產投資信託少。因此，它們往往更穩定，因為它們不受市場波動。可以通過參與非交易REIT發行的經紀人或財務顧問購買非交易REIT的股票。
• 私人房地產投資信託基金。這些房地產投資信託基金沒有在SEC上註冊，也不在證券交易所上進行交易。通常，私人房地產投資信託基金只能出售給機構投資者。它們也是許多與REIT相關的欺詐行為的地點。雖然大多數人當然是合法的投資，但與監管市場相比，騙子在這一房地產領域的貿易更容易。

此外，REIT可能包括在定義的好處和定義的貢獻通過共同資金和交易所貿易資金（ETF）計劃。因此，許多美國投資者通過退休儲蓄擁有REIT中的股份。

開始投資REIT的技巧

如果您是REIT投資的新手，這裡是提示讓您入門：

1。從公開交易的房地產投資信託基金開始

對於新移民，公開交易的房地產投資信託基金提供了最簡單的入門方式。您不需要大量的錢 - 入境成本是信託的股價，您感興趣。同時，私人房地產投資信託基金僅開放認可的投資者並以最低限度開始。

在投資公開交易的房地產投資信託基金時，以下是要考慮的策略：

• 做作業：在投資之前檢查房地產投資信託基金的投資組合，管理團隊，債務水平和股息歷史。
• 想想長期：REIT通常最適合長期策略，因為它們如何產生收入。
• 檢查費用：購買或出售股票時，沒有超出標準經紀委員會的直接費用。房地產投資信託管理費用內置在運營費用中，影響您的整體收益。因此，您需要查看信任管理費用的效率相對效率，即您的費用。

2。開始小並擴展

從一個開始適度分配並逐漸增加您的接觸。您可能首先將投資組合的一小部分（也許是2％至5％）投資於廣泛多元化的REIT或REIT基金。然後，您可以花時間熟悉房地產市場 - 收入的潛力，起伏，以及其轉變與股票，債券和其他資產的相關性。

這樣做時，請注意房地產投資信託投資如何影響您的風險資料和投資組合的其他部分。一些財務顧問認為，多樣化的投資組合可能包括向房地產分配5％至15％。但是，正確的金額取決於您的財務目標，風險承受能力和投資時間表。此外，房地產市場通常是周期性的，因此逐漸擴大規模應幫助您避免在經濟低迷時遭受過度曝光。

3.跨房地產投資信託類別多樣化

您還可能在房地產部門（例如住宅，商業，醫療保健等）中傳播投資，以平衡您的投資組合。該表使您可以快速了解不同的屬性類別及其特徵：

4。投資REIT資金以進行更多的多元化

對於旨在使投資組合與房地產多樣化的投資者，REIT共同基金和ETF比單個房地產投資信託基金可以幫助進一步傳播風險。這兩種選擇都通過單個金融產品使您進入了廣泛的房地產領域。但是，它們具有您需要考慮的特定特徵。

• REIT共同基金，例如T. Rowe價格房地產基金（TRREX）提供了專業管理的優勢。許多基金經理積極選擇和調整持股，有可能利用市場趨勢或減輕風險。通過401（k）計劃（取決於您的雇主）可以訪問一些資金，從而可以通過薪資扣除自動投資。這種易於訪問和專家管理是進入房地產市場的好方法，同時將物業和其他資產選擇留給了專業人士。
• REIT ETF積極管理或被動地遵循索引。例如，Pacer Benchmark工業房地產SCTR ETF（INDS）將其至少85％的資金投資於工業房地產物業，包括倉庫和配送中心。 Pacer的經理積極監督該基金，選擇他們認為的資產將勝過市場。

5。探索低成本多元化的房地產指數資金

這些資金被動地跟踪房地產指數，與積極管理的同行相比，以低費用提供廣泛的市場敞口。例如，先鋒房地產ETF（vnq）模仿MSCI美國可投資市場房地產25/50指數，涵蓋了大量美國房地產。

如果您想要國際曝光，那麼iShares全球REIT ETF（Reet）跟踪Nareit Global REIT指數，該指數涵蓋了發達和新興市場的REIT。

6。分支稅收

REIT具有特定的稅收影響，因為它們會極大地影響您的回報。這些信託通常不繳納公司所得稅，只要它們將其應稅收入的至少90％分配給股東作為股息。

這種通行結構可能會導致投資者更高的股息收益率。但是，與股票的合格股息不同，這些股票通常在較低的情況下徵稅資本收益利率，大多數REIT股息被徵稅為普通收入。這可能會導致更高的稅收法案，尤其是對於較高稅率的投資者而言。

許多持有稅收優惠的個人退休帳戶（IRA）或401（k）中的REIT來減輕這些稅收影響。這樣，房地產投資信託股息可以復合免稅（例如，在羅斯帳戶中）或稅收（傳統）iras）。通過允許您再投資更多股息，這種策略可以顯著改善您的長期回報。

另外，2017年的減稅與工作法引入了合格的業務收入（QBI）扣除額，並為那些持有REIT提供特定的利益。扣除額是QBI加上合格的REIT股息的20％，或應稅收入的20％減去淨資本收益，以較低者為準。這種扣除使合格的納稅人最多可以扣除其合格的REIT股息的20％，從而有可能降低其REIT收入的有效稅率。

這些因素的結合（QBI扣除額，REIT的稅收優惠設計以及股息稅收）為許多REIT投資者創造了複雜但可能有益的稅收狀況。但是，將這種方法平衡為您的整體投資策略和流動性需求的一部分至關重要，尤其是因為退休帳戶資金具有撤回限制。與往常一樣，明智的做法是諮詢稅務專家，了解其中任何一個將如何適用於您的稅收情況。

7.保持最新

您需要了解房地產趨勢，以做出有關房地產投資信託投資的明智決定。密切關注基本的經濟指標利率，，，，通貨膨脹和失業，因為這些顯著影響房地產價值和租金收入。您需要鍵入REIT擁有財產的部門的基本面。這可能意味著跟隨城市化和紳士化等人口轉變，家庭的變化（與父母相比越來越長的人等）會影響該國不同地區的需求，並密切關注辦公室工作如何遷移到前外交生，或任何影響房地產行業子集的經濟和社會變化。

下面2023年回報的同比收益的圖表表明，原因是：看起來非常相似的行業（例如購物中心和購物中心）的表現通常非常不同，投資者需要密切關注房地產部門每個部分的特定動態，以至於他們的房地產投資信託公司都投資了。

REIT的優勢和缺點

房地產投資信託基金的股票相對容易買賣，就像公共交易所上的許多交易一樣。 REIT提供有吸引力的風險調整後收益和穩定的現金流。在投資組合中包括房地產可提供多元化和基於股息的收入。

但是，房地產投資信託基金不提供資本讚賞，因為房地產投資信託基金必須將其收入的90％返還給投資者。因此，只有10％的應稅收入可以再投資到房地產投資信託基金以購買新的股份。此外，REIT股息被徵稅為常規收入，一些房地產投資信託基金的管理和交易費用很高。

底線

房地產投資信託基金（REIT）只採取了歷史上最富有的東西，即企業（Properties），並在其中包裝了股票，以像美國股市和私人投資者中的其他資產一樣進行交易。他們不僅減輕了您購買房地產所需的資金數量，而且減輕了管理它們所需的精力和時間。

REIT為您的投資組合提供多元化，可能通過股息，讓您接觸一系列屬性。房地產投資信託基金還可以作為抵抗通貨膨脹的對沖，並在歷史上提供了具有競爭力的長期回報。但是，像所有投資一樣，它們都有風險，包括對利率變動的敏感性，當他們在擁有房地產的行業中有跌幅時，房地產投資信託基金會面臨挑戰 - 2020年代初在市區辦公空間的信任是一個很好的例子。對於那些考慮它們的人，至關重要的是要仔細考慮和研究做出決定。尋求財務顧問的建議也是審慎的。