為什麼我的大部分抵押貸款都將用於利息？

抵押儀式允許消費者購買物業並隨著時間的推移為其支付。您進行的每筆付款都是利息和本金還款的組合。您要支付的興趣量取決於您的抵押貸款利率。無論如何，您的大多數抵押貸款付款在您的貸款的早期階段都支付了更大的利息，以及利息的比例與本金的比例抵押。

您的抵押貸款已攤銷。這意味著它可以通過常規抵押貸款在預定的時間內延長。一旦那個時期結束了，例如，在經過30年的攤銷期之後，您的抵押貸款將完全償還，房屋是您的。

抵押貸款利息如何工作？

抵押貸款利息是您對房屋貸款支付的利息。它基於您在您簽訂合同時同意的利率。利息化合物，這意味著您的貸款餘額基於本金和任何累積利息。可以固定費率，在抵押貸款的長度或可變的長度上保持穩定，這些速度會根據市場利率波動在各個時期進行調整。

您的抵押貸款付款主要在初始階段支付利息，其中包括少量本金。隨著幾個月和幾年的流逝，付款的主要部分在利息部分下降時穩步增加。這是因為利息是基於任何給定時間的抵押貸款的未償餘額，並且餘額會隨著更多的校長的償還而下降。抵押本金越小，您支付的利息就越少。

根據您的貸款條款，您可能希望支付利息抵押貸款的50％。您開始支付委託人比利息更高的要點被稱為臨界點。您的貸款期間取決於您的利率和貸款期限。擁有30年貸款的人以4％的固定利率將在貸款中超過12年的臨界點。較低的速率將使它們更快地到達這一點。

這個過程稱為攤銷。當您拿出抵押時，您的貸方可以為您提供攤銷時間表，顯示從第一次到最後一次每月付款的利息和本金的細分。

隨著時間的推移抵押貸款利息的示例

為了說明攤銷的工作原理，請考慮以下內容：

• 傳統的固定利率抵押貸款，售價100,000美元
• 年利率2％
• 到期30年的時間

每月抵押貸款付款將定為369.62美元。這就是它們的結構：

• 首次付款將包括166.67美元的利息費和本金還款202.95美元。這筆付款後的未償還抵押貸款餘額為99,797.05美元。
• 下一個付款將等於第一次付款（369.62美元），但有不同的利息和本金。第二次付款的利息費為166.33美元，而$ 203.29將用於委託人。

到30年後的最後一次付款時，本金的細分為369美元，利息為62美分。

特殊考慮

上面的示例適用於基本的固定利率貸款。但是，如果您有另一種抵押貸款，情況如何工作？

如果您有變量或可調節的抵押貸款，一開始，它也很可能會在每月付款中大部分付款，而隨著時間的流逝，較小的部分。但是，您的每月付款也將根據現行利率和貸款條款定期調整。

還有一種不太普遍的抵押類型，稱為僅利息抵押，其中全部付款會在一定時間段內用於利息，而沒有任何款項用於本金。借款人只有在一次性的一定時間之後才能償還本金餘額。儘管這減少了您的預付款，但它確實在貸款一生中帶來了更多的利息。

償還更多校長

如上所述，您開始在本金中付款的時間稱為臨界點。隨後的每筆付款，利息部分開始下降。到這一點可能需要數年的時間。

由於您支付的利息金額取決於本金餘額，因此您可以通過償還貸款時進行更大的本金付款來減少貸款的總利息。您可以通過單一來做到這一點一次性付款，通常稱為預付款，或通過在定期抵押付款的基礎上付出一些額外的錢。非常重要的是，您確保抵押貸款中沒有內置的預付款罰款，因為要進行這項預付款可能會有費用。

假設您的付款是每月500美元。您的付款是當年的$ 6,000。在半年中增加$ 100，這意味著您要支付6,600美元。額外的600美元最終將進入主要餘額。

雖然這聽起來真的很好，但問題仍然存在：您應該償還抵押貸款額外付款？這取決於您的財務狀況。只有您能夠真正負擔得起，並且您的收入足以支持緊急基金和退休帳戶捐款，這才是有道理的。畢竟，您用來償還抵押的錢是可以在其他地方使用的錢。而且您需要確保您的貸方不會向您收取任何預付款或費用。

底線

購買房屋並獲得貸款只是房屋所有權方程的一部分。除了這兩個因素之外，了解抵押貸款利率的工作原理以及如何在利息和本金之間分配您的付款是使您成為一個更加知名的消費者的關鍵點。

您將在抵押貸款的早期就支付更多的利息，這並不罕見，尤其是當您考慮最終要支付貸款壽命的利息時。您可以通過為更好的利率和/或更好的貸款期限再融資來減少此數量。或考慮進行預付款以減少您的本金餘額。只要確保不涉及任何懲罰，否則您可能會輸掉比您想像的更多。