อะไรเป็นสาเหตุของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์?

นักลงทุนในตลาดหุ้นยอมรับความเสี่ยงที่ราคาจะลดลงเป็นครั้งคราว - บางครั้งอย่างรุนแรง - แต่คนที่ซื้อบ้านอาจคิดว่ามูลค่าบ้านของพวกเขาจะไม่ลดลงมากนัก

พวกเขาไม่ผิด ในอดีตตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้รับความทุกข์ทรมานจากฟองสบู่ราคาบ่อยและความผันผวนอย่างมากที่เห็นในการลงทุนอื่น ๆ อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยสามารถสัมผัสกับช่วงเวลาแห่งความอุดมสมบูรณ์ที่ไม่มีเหตุผลซึ่งนำไปสู่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ตามด้วยความต้องการที่ลดลงและราคาที่ลดลงเมื่อฟองสบู่ระเบิด

การตัดสินใจซื้อหรือขายบ้านนั้นเต็มไปด้วยหุ้นหรือพันธบัตรซื้อขาย อย่างไรก็ตามหลักการบางอย่างเดียวกันนี้มีผลเช่นดูค่าเฉลี่ยระยะยาวมากกว่าการขึ้นและลงระยะสั้น

ฟองที่อยู่อาศัยคืออะไร?

ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยเช่นการเพิ่มขึ้นอย่างมากในราคาของผลิตภัณฑ์หรือบริการใด ๆ โดยทั่วไปจะเริ่มต้นด้วยความต้องการที่เพิ่มขึ้นและสินค้าคงคลังจำนวน จำกัด

ความต้องการเพิ่มขึ้นเมื่อผู้ซื้อเข้ามาในตลาดมากขึ้น จากนั้นนักเก็งกำไรก็ปรากฏตัวขึ้นจับคุณสมบัติการลงทุนและการพลิกตัวยึดผู้ให้บริการ

ด้วยอุปทานที่ จำกัด และความต้องการใหม่ ๆ ราคาจะต้องสูงขึ้น

ในที่สุดราคาสามารถเพิ่มขึ้นสู่ระดับที่ไม่ยั่งยืน ราคาบ้านไม่สามารถจัดซื้อได้สำหรับผู้ซื้อโดยเฉลี่ยหรือแม้แต่ผู้ซื้อที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในภูมิภาคนั้น

ฟองเป็นเหตุการณ์ชั่วคราว ในตลาดหุ้นพวกเขาเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วและสามารถระเบิดได้เร็วขึ้น ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยสามารถคงอยู่ได้หลายปีกองทุนการเงินระหว่างประเทศ(IMF)

แต่เมื่อใดก็ตามที่ปัจจัยภายนอกสามารถแบนตลาดที่อยู่อาศัยฟอง การเพิ่มขึ้นของอัตราการจำนองทำให้ต้นทุนการดำเนินการรายเดือนไม่สามารถเข้าถึงได้มากขึ้น ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทำให้การว่างงานสูงขึ้นทำให้ผู้คนจำนวนมากออกจากสระว่ายน้ำของผู้ซื้อบ้าน นักเก็งกำไรรู้สึกประหม่าและหยุดมองหาบ้านที่จะพลิก

อะไรเป็นสาเหตุของฟองสบู่ตลาดที่อยู่อาศัย?

ราคาที่อยู่อาศัยเช่นราคาผลิตภัณฑ์หรือบริการใด ๆ ในกตลาดเสรีถูกขับเคลื่อนโดยกฎของอุปสงค์และอุปทาน- เมื่ออุปสงค์เพิ่มขึ้นหรือเพิ่มอุปทานราคาก็สูงขึ้น

ในกรณีที่ไม่มีภัยพิบัติทางธรรมชาติซึ่งสามารถลดอุปทานของบ้านราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเมื่ออุปสงค์สูงกว่าอุปทาน การจัดหาที่อยู่อาศัยอาจตอบสนองช้าเพราะใช้เวลานานในการสร้างหรือแก้ไขบ้าน ในเขตเมืองบางแห่งไม่มีที่ดินอีกต่อไป การขาดที่ดินที่มีอยู่นี้สามารถประกอบไปด้วยกฎหมายท้องถิ่นที่ห้ามการสร้างที่อยู่อาศัยหลายหน่วยเช่นอพาร์ทเมนท์หรือคอนโดมิเนียมเพื่อสนับสนุนบ้านครอบครัวเดี่ยว

ดังนั้นหากมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันหรือเป็นเวลานานราคาจะเพิ่มขึ้น

สิ่งที่ผลักดันความต้องการที่อยู่อาศัย

ความต้องการที่เพิ่มขึ้นไม่ได้เกิดขึ้นในสุญญากาศ มักจะมีปัจจัยหลายประการในที่ทำงาน:

• การเพิ่มขึ้นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วไปและความเจริญรุ่งเรืองที่เพิ่มขึ้นทำให้รายได้ที่ใช้แล้วทิ้งมากขึ้นในกระเป๋าของผู้บริโภคและส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้าน
• กลุ่มประชากรเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย
• อัตราการจำนองต่ำทำให้บ้านมีราคาไม่แพงมากขึ้น
• ผลิตภัณฑ์จำนองที่มีคุณสมบัติที่เป็นนวัตกรรมเช่นการชำระเงินรายเดือนเริ่มต้นต่ำทำให้การเป็นเจ้าของบ้านสามารถเข้าถึงได้มากขึ้น
• เข้าถึงเครดิตได้ง่าย - มักจะต่ำลงการจัดจำหน่ายมาตรฐาน - นำผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดมากขึ้น
• ผู้ให้กู้ต้องการธุรกิจจำนองมากขึ้นเพื่อให้ความต้องการของ Wall Street สำหรับโครงสร้างที่ให้ผลตอบแทนสูงหลักทรัพย์จำนองหลัง(MBS)
• มาตรฐานการให้กู้ยืมแบบหลวมทำให้ง่ายขึ้นในการจำนอง
• การรับความเสี่ยงมากเกินไปโดยผู้กู้จำนอง
• พฤติกรรมการเก็งกำไรและมีความเสี่ยงโดยผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนที่ขับเคลื่อนโดยประมาณการราคาบ้านที่ไม่สมจริงและไม่ยั่งยืน

ตัวแปรบางส่วนหรือทั้งหมดเหล่านี้สามารถรวมกันเพื่อทำให้เกิดฟองสบู่ตลาดที่อยู่อาศัย อันที่จริงฟองสบู่ทั้งหมดแสดงรูปแบบทั่วไปเดียวกัน: การเพิ่มขึ้นของกิจกรรมและราคาก่อนหน้านี้มีความเสี่ยงมากเกินไปและพฤติกรรมการเก็งกำไรโดยผู้เข้าร่วมตลาดทุกคน-ผู้ซื้อผู้กู้ผู้ให้กู้ผู้สร้างและนักลงทุน

ทำไมฟองที่อยู่อาศัยจึงระเบิด?

ในที่สุดฟองสบู่ก็ระเบิดขึ้นเมื่อการรับความเสี่ยงมากเกินไปกลายเป็นที่แพร่หลายและราคาจะไม่สะท้อนอะไรที่ใกล้เคียงกับพื้นฐานอีกต่อไป

ในตลาดที่อยู่อาศัยสิ่งนี้จะเกิดขึ้นเมื่อผู้สร้างยังคงสร้างเพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่เริ่มลดลง กล่าวอีกนัยหนึ่งความต้องการลดลงในขณะที่อุปทานเพิ่มขึ้น ผลลัพธ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือการชะลอตัวของยอดขายและการลดลงของราคาลดลง

นั่นไม่ใช่จุดสิ้นสุดของวัฏจักร เมื่อยอดขายช้าและราคาหยุดลงการตระหนักถึงความเสี่ยงจะดังก้องผ่านตลาด การรับรู้นั้นอาจเกิดขึ้นได้หลายอย่าง:

• การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถเข้าถึงผู้ซื้อได้มากขึ้นและในบางกรณีทำให้เกิดความทุกข์ทางการเงินสำหรับเจ้าของบ้านในปัจจุบัน สิ่งนี้มักจะนำไปสู่ค่าเริ่มต้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งในที่สุดก็เพิ่มอุปทานของบ้านที่มีอยู่
• การชะลอตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปนำไปสู่รายได้ที่ใช้แล้วทิ้งน้อยลงการสูญเสียงานและการเปิดรับงานน้อยลงซึ่งจะลดความต้องการที่อยู่อาศัย ภาวะถดถอยเป็นอันตรายอย่างยิ่ง
• ความต้องการหมดลงนำอุปสงค์และอุปทานมาสู่ดุลยภาพและชะลอความเร็วในการแข็งค่าของราคาบ้าน

ณ จุดนั้นวัฏจักรจะเสร็จสมบูรณ์ อุปสงค์และอุปทานมีความสมดุลและราคาลดลง แต่มันอาจแย่ลง

เมื่ออารมณ์ของการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาตรฐานเครดิตถูกทำให้เข้มงวดความต้องการลดลงการเพิ่มขึ้นของอุปทานนักเก็งกำไรออกจากตลาดและราคาเริ่มลดลง

จะทำอย่างไรในฟองสบู่ที่อยู่อาศัย

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านในพื้นที่ที่กำลังประสบกับราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นคุณจะถูกล่อลวงให้ขาย เพียงจำไว้ว่าเว้นแต่คุณจะวางแผนที่จะย้ายไปยังภูมิภาคที่มีราคาถูกกว่าลดขนาดหรือเช่าคุณกำลังกระโดดเข้าไปในฟองสบู่ คุณจะออกไปแข่งขันกับผู้ซื้อบ้านที่เหลือในตลาดที่อาจสูงเกินจริง

หากคุณอยู่ในตลาดสำหรับบ้านคุณอาจพิจารณาวางมันออกไปสักพัก คุณสามารถไขมันมากเกินไป

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2550-2551 เกิดความผิดพลาด

ในช่วงกลางทศวรรษ 2000 เศรษฐกิจสหรัฐประสบฟองสบู่ที่อยู่อาศัยอย่างกว้างขวางซึ่งช่วยนำมาใช้ภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่-

ใช้เวลาหลายปีในการพัฒนา ตามDotcom Bubbleค่านิยมในอสังหาริมทรัพย์เริ่มคืบคลานขึ้น อัตราดอกเบี้ยต่ำมาตรฐานการให้กู้ยืมที่ผ่อนคลายและข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ต่ำทำให้ผู้คนยืมเกินกว่าวิธีการของพวกเขา สิ่งนี้ทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นมากยิ่งขึ้น

แต่นักลงทุนที่เก็งกำไรหลายคนหยุดซื้อเพราะความเสี่ยงสูงเกินไป คนอื่น ๆ ถูกจับและออกจากตลาด และเมื่อเศรษฐกิจกลับมาแย่ลงผู้กู้ย่อยหลายรายพบว่าตัวเองไม่สามารถจ่ายค่าจำนองรายเดือนหรือรีไฟแนนซ์พวกเขาได้

ในทางกลับกันทำให้ราคาลดลง หลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองถูกขายออกไปในปริมาณมากในขณะที่ค่าเริ่มต้นจำนองและการยึดสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นถึงระดับที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

การพลิกกลับหมายถึงอะไร?

บ่อยครั้งที่เจ้าของบ้านทำผิดพลาดในการสมมติว่าประสิทธิภาพของราคาล่าสุดจะดำเนินต่อไปในอนาคต พวกเขาจะดีกว่าเมื่อพิจารณาอัตราการแข็งค่าของราคาระยะยาวและศักยภาพสำหรับหมายถึงการพลิกกลับ-

กฎของฟิสิกส์ระบุว่าเมื่อวัตถุใด ๆ ที่มีความหนาแน่นสูงกว่าอากาศจะถูกผลักดันขึ้นไปในที่สุดมันก็กลับมาสู่โลกเพราะกองกำลังของแรงโน้มถ่วงทำหน้าที่ กฎหมายของการเงินในทำนองเดียวกันระบุว่าตลาดที่ผ่านช่วงเวลาของการแข็งค่าของราคาอย่างรวดเร็วหรือค่าเสื่อมราคาจะกลับไปเป็นจุดราคาที่ทำให้พวกเขาสอดคล้องกับอัตราการแข็งค่าเฉลี่ยระยะยาวของพวกเขา สิ่งนี้เรียกว่าการพลิกกลับไปสู่ค่าเฉลี่ย

ราคาในตลาดที่อยู่อาศัยเป็นไปตามแนวโน้มนี้สำหรับค่าเฉลี่ยการพลิกกลับเช่นกัน หลังจากช่วงเวลาของการแข็งค่าของราคาอย่างรวดเร็วหรือในบางกรณีค่าเสื่อมราคาพวกเขากลับไปที่อัตราการแข็งค่าเฉลี่ยระยะยาวของพวกเขาบ่งชี้ว่าควรเป็น

ในราคาบ้านค่าเฉลี่ยการพลิกกลับอาจเป็นไปอย่างรวดเร็วหรือค่อยเป็นค่อยไป ราคาบ้านอาจเคลื่อนที่อย่างรวดเร็วจนถึงจุดที่ทำให้พวกเขากลับมาสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยระยะยาวหรือพวกเขาอาจคงที่จนกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวจะจับกับพวกเขา

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา

มูลค่าทางทฤษฎีที่แสดงข้างต้นได้มาจากการคำนวณการเพิ่มขึ้นของเปอร์เซ็นต์การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2528 จนถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2541 ซึ่งเป็นจุดโดยประมาณที่ราคาบ้านเริ่มสูงกว่าแนวโน้มระยะยาวอย่างรวดเร็ว

การเพิ่มเปอร์เซ็นต์เฉลี่ยรายไตรมาสโดยเฉลี่ยที่คำนวณได้จะถูกนำไปใช้กับค่าเริ่มต้นที่แสดงในกราฟและแต่ละค่าที่ตามมาจะได้รับค่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทางทฤษฎี

ประมาณการการแข็งค่าของราคา

ผู้ซื้อบ้านมักจะใช้ประสิทธิภาพราคาล่าสุดเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับสิ่งที่พวกเขาคาดหวังในอีกหลายปีข้างหน้า จากการประมาณการที่ไม่สมจริงนี้พวกเขามีความเสี่ยงมากเกินไป

การรับความเสี่ยงที่มากเกินไปมักเกี่ยวข้องกับการเลือกจำนองและขนาดหรือค่าใช้จ่ายของบ้านที่ผู้บริโภคซื้อ

ผลิตภัณฑ์จำนองระยะสั้นมีการวางตลาดอย่างมากต่อผู้บริโภคที่รับความเสี่ยงนี้ พวกเขาเลือกการจำนองเหล่านี้ตามความคาดหวังว่าพวกเขาจะสามารถทำได้การรีไฟแนนซ์ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าเนื่องจากความยุติธรรมที่เพิ่มขึ้นพวกเขาจะมีในบ้านของพวกเขา

อย่างไรก็ตามประสิทธิภาพของราคาบ้านเมื่อเร็ว ๆ นี้ไม่ได้เป็นการคาดการณ์ที่ดีเกี่ยวกับประสิทธิภาพของราคาบ้านในอนาคต ผู้ซื้อบ้านควรมองหาอัตราการแข็งค่าของราคาบ้านในระยะยาวและพิจารณาหลักการทางการเงินของค่าเฉลี่ยการกลับรายการเมื่อทำการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญ นักเก็งกำไรควรทำเช่นเดียวกัน

การรับความเสี่ยงนั้นไม่เลวโดยเนื้อแท้ กุญแจสำคัญในการตัดสินใจบนพื้นฐานความเสี่ยงที่ดีคือการกำหนดให้มีการประเมินทางการเงินที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีผลบังคับใช้กับการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดและสำคัญที่สุดที่คนส่วนใหญ่ทำ - การซื้อและการจัดหาเงินทุนของบ้าน

บรรทัดล่าง

หลักการทางการเงินที่เรียบง่ายและสำคัญคือหมายถึงการพลิกกลับ ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้อยู่ภายใต้ฟองสบู่เป็นสินทรัพย์บางอย่าง แต่ฟองที่อยู่อาศัยจะเกิดขึ้น

ค่าเฉลี่ยระยะยาวเป็นตัวบ่งชี้ที่ดีว่าราคาที่อยู่อาศัยจะสิ้นสุดลงในช่วงที่มีการแข็งค่าอย่างรวดเร็วตามด้วยราคาที่นิ่งหรือลดลง เช่นเดียวกับช่วงเวลาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของราคาเฉลี่ย