สมาคมเจ้าของบ้าน (HOAS) อธิบาย: 5 สิ่งที่ควรรู้ก่อนซื้อ

หากคุณวางแผนที่จะซื้อบ้านในชุมชนที่วางแผนไว้อาคารคอนโดหรือการพัฒนาทาวน์เฮาส์คุณอาจต้องได้รับการอนุมัติจากสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) HOA เป็นกลุ่มที่สร้างและบังคับใช้กฎสำหรับคุณสมบัติในพื้นที่ นอกจากนี้ยังเก็บค่าธรรมเนียมรายเดือนเพื่อจ่ายค่าบำรุงรักษาชุมชนและจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกันเช่นโรงยิมหรือสระว่ายน้ำ

ชุมชน HOA สามารถดึงดูดได้เพราะพวกเขามักจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกและกฎระเบียบที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดีซึ่งช่วยให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น แต่พวกเขายังเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมปกติและกฎระเบียบเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถทำได้กับทรัพย์สินของคุณ

1. ผลกระทบของสมาคมเจ้าของบ้านที่มีต่อเจ้าของบ้าน

สมาคมเจ้าของบ้านสามารถมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในเกือบทุกส่วนของการเป็นเจ้าของบ้านในชุมชนของพวกเขา ขอบเขตของอิทธิพลของ HOA นั้นแตกต่างกันไประหว่างชุมชน สมาคมบางแห่งรักษาสัมผัสเบา ๆ โดยมุ่งเน้นที่การรักษาพื้นที่ส่วนกลางและบังคับใช้มาตรฐานพื้นฐาน คนอื่น ๆ ควบคุมการปรากฏตัวและการใช้งานของทรัพย์สินของคุณเกือบทุกด้านรูปแบบนี้ทำให้การวิจัยสมาคมควบคุมบ้านใหม่ที่มีศักยภาพของคุณก่อนที่จะซื้อ

2. อำนาจทางกฎหมายของสมาคมเจ้าของบ้าน

อำนาจของ HOA มาจากเอกสารทางกฎหมายที่เรียกว่าพันธสัญญาเงื่อนไขและข้อ จำกัด (CC & RS) กฎเหล่านี้อธิบายสิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้และไม่สามารถทำได้กับทรัพย์สินของพวกเขาและวิธีที่พวกเขาต้องดูแลมัน

CC&R ทำหน้าที่เป็นภาระผูกพันตามสัญญาระหว่างคุณและสมาคมเจ้าของบ้านของคุณ เมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชุมชน HOA คุณตกลงที่จะปฏิบัติตามกฎเหล่านี้ CC&RS ถูกยื่นต่อสำนักงานของ County Recorder และยังคงมีผลแม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของของอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม

ข้อ จำกัด ทั่วไปที่พบใน CC & RS รวมถึง:

• รูปลักษณ์อสังหาริมทรัพย์: กฎระเบียบเกี่ยวกับสีสีสไตล์สถาปัตยกรรมข้อกำหนดการจัดสวนและองค์ประกอบการตกแต่ง
• การดัดแปลงโครงสร้าง: กฎการควบคุมเพิ่มเติมการปรับปรุงการฟันดาบและการเปลี่ยนแปลงภายนอก
• ข้อ จำกัด ของยานพาหนะ: ข้อ จำกัด เกี่ยวกับจำนวนประเภทและที่จอดรถของยานพาหนะ
• นโยบายสัตว์เลี้ยง: กฎเกี่ยวกับจำนวนขนาดสายพันธุ์และการกักกันสัตว์
• ข้อ จำกัด การใช้งาน: กฎระเบียบเกี่ยวกับธุรกิจที่บ้านการเช่าระยะสั้นและกิจกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
• การป้องกันการรบกวน: กฎเกี่ยวกับเสียง, กลิ่น, การจัดเก็บที่มองเห็นได้และการหยุดชะงักที่อาจเกิดขึ้นอื่น ๆ
• ขีด จำกัด ป้าย: ข้อ จำกัด เกี่ยวกับสัญญาณทางการเมืองโฆษณาและการแสดงอื่น ๆ

3. ค่าใช้จ่ายสมาคมเจ้าของบ้าน

หากคุณเป็นเจ้าของบ้านในชุมชน HOA คุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม HOA นอกเหนือจากปกติของคุณจำนองและค่าประกันบ้าน ค่าธรรมเนียมมักจะจ่ายรายเดือนหรือรายไตรมาส

ค่าใช้จ่าย HOA อาจแตกต่างกันอย่างกว้างขวางขึ้นอยู่กับว่าคุณอาศัยอยู่ที่ไหนตั้งแต่สูงถึง $ 859 ต่อเดือนในนิวยอร์กถึงต่ำสุดที่ $ 64 ต่อเดือนในไอดาโฮ

ค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักจะครอบคลุม:

• การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและการจัดสวน
• การดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน (สระว่ายน้ำศูนย์ออกกำลังกายคลับเฮ้าส์)
• ประกันทรัพย์สินส่วนกลาง
• สาธารณูปโภคสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน
• ต้นทุนการดำเนินงานและค่าธรรมเนียมการจัดการ

นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมปกติแล้ว HOAS ยังสามารถกำหนดการประเมินพิเศษได้-ค่าใช้จ่ายหนึ่งครั้งเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดหรือโครงการสำคัญเมื่อกองทุนสำรองไม่เพียงพอ

เมื่อพิจารณาคุณสมบัติและจำนวนเงินกู้ของคุณผู้ให้กู้จำนองจะคำนึงถึงค่าธรรมเนียม HOA ในการคำนวณหนี้ต่อรายได้ของคุณ

4. การกำกับดูแลสมาคมเจ้าของบ้าน

หากคุณตัดสินใจที่จะซื้อบ้านในชุมชน HOA มันจะเป็นประโยชน์ในการเรียนรู้วิธีการทำงานของ HOA สิ่งนี้อาจทำให้คุณสามารถจัดการกับ HOA ได้ง่ายขึ้นและปกป้องสิทธิ์ของคุณในฐานะเจ้าของบ้าน

สมาคมส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านโครงสร้างการกำกับดูแลที่เป็นชั้นซึ่งรวมถึงการเป็นสมาชิกทั่วไป (เจ้าของบ้านทั้งหมด) คณะกรรมการที่ได้รับการเลือกตั้งและอาจเป็นไปได้การจัดการมืออาชีพ- โดยทั่วไปแล้วคณะกรรมการประกอบด้วยเจ้าของบ้านอาสาสมัครซึ่งสมาชิกชุมชนเลือกที่จะตัดสินใจในการปฏิบัติงานบังคับใช้กฎจัดการการเงินและรักษามาตรฐานชุมชน

เอกสารการปกครองหลักนอกเหนือจาก CC & RS คือข้อบังคับ HOA ซึ่งสร้าง:

• องค์ประกอบของคณะกรรมการและขั้นตอนการเลือกตั้ง
• ข้อกำหนดการประชุมและโปรโตคอลการลงคะแนนเสียง
• อำนาจและข้อ จำกัด ของคณะกรรมการ
• โครงสร้างของคณะกรรมการและความรับผิดชอบ
• กระบวนการแก้ไขเอกสารสำหรับการควบคุมเอกสาร
• ขั้นตอนการระงับข้อพิพาท

ในฐานะเจ้าของบ้านในชุมชน HOA โดยทั่วไปคุณมีสิทธิ์ที่จะ:

• เข้าร่วมและมีส่วนร่วมในการประชุม
• โหวตในการเลือกตั้งคณะกรรมการ
• ตรวจสอบบันทึกทางการเงินของสมาคม
• เสนอการเปลี่ยนแปลงกฎและข้อบังคับ
• วิ่งไปตำแหน่งบอร์ด

ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านในชุมชน HOA เป็นความคิดที่ดีที่จะตรวจสอบการเงินของ HOA และการจัดการที่ดีเพียงใด สิ่งนี้สามารถช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดและตรวจสอบว่า HOA ทำงานอย่างถูกต้องหรือไม่

ขอและตรวจสอบข้อมูลทางการเงินที่สำคัญอย่างรอบคอบรวมถึง:

• ปัจจุบันงบดุลแสดงสินทรัพย์หนี้สินและกองทุนสำรอง
• งบประมาณประจำปีพร้อมการคาดการณ์รายได้และค่าใช้จ่าย
• การศึกษาใด ๆ ที่ระบุค่าใช้จ่ายทุนในอนาคตที่คาดการณ์ไว้
• ประวัติการประเมินพิเศษในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
• อัตราการกระทำผิดในหมู่เจ้าของบ้านปัจจุบัน
• รายงานการตรวจสอบล่าสุดหรือบทวิจารณ์ทางการเงิน
• การประชุมนาทีเพื่อหารือเกี่ยวกับการตัดสินใจทางการเงิน
• กำลังดำเนินคดีกับ HOA

นอกจากนี้ให้พิจารณาการพูดคุยกับผู้อยู่อาศัยในปัจจุบันของ HOA เกี่ยวกับประสบการณ์ของพวกเขาเอง ถามเฉพาะเกี่ยวกับประวัติค่าธรรมเนียมของ HOA การสื่อสารเกี่ยวกับการตัดสินใจทางการเงินและความโปร่งใสในกระบวนการจัดทำงบประมาณ

ข้อดีของสมาคมเจ้าของบ้าน

ข้อดีของชุมชน HOA รวมถึง:

• รักษาสิ่งอำนวยความสะดวก: HOAs หลายคนให้การเข้าถึงสระว่ายน้ำศูนย์ออกกำลังกายสวนสาธารณะคลับเฮ้าส์สนามเทนนิสและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ที่ไม่สามารถทำได้สำหรับเจ้าของบ้านแต่ละราย
• มูลค่าทรัพย์สินการป้องกัน: บ้านใน HOAS มีค่ามากกว่าบ้านที่คล้ายกัน 6% ที่ตั้งอยู่นอก HOAS ตามที่สถาบันกาโต้คิดว่ารถถังเสรีนิยม
• ลดความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา: โดยเฉพาะอย่างยิ่งในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ HOAS มักจะจัดการการบำรุงรักษาภายนอกการจัดสวนและสาธารณูปโภคเป็นครั้งคราวซึ่งอาจช่วยลดภาระงานและความมุ่งมั่นของคุณในฐานะเจ้าของบ้าน

ข้อเสียของสมาคมเจ้าของบ้าน

ข้อเสียของการใช้ชีวิต HOA รวมถึง:

• ภาระผูกพันทางการเงิน: ค่าธรรมเนียมรายเดือนการประเมินพิเศษที่เป็นไปได้และค่าปรับสำหรับการละเมิด CC & RS เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกเหนือจากการจำนองของคุณภาษี, และประกันภัย- ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจทำให้งบประมาณเครียดโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการประเมินที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้น
• ข้อ จำกัด ในการใช้คุณสมบัติ: กฎเกี่ยวกับลักษณะภายนอกและการปรับปรุงใหม่สามารถ จำกัด อิสรภาพของคุณในฐานะเจ้าของบ้านและการทำลายข้อ จำกัด เหล่านี้อาจนำไปสู่ค่าปรับ
• ความท้าทายด้านการกำกับดูแล: บางครั้งบอร์ดอาสาสมัครขาดความเชี่ยวชาญด้านการจัดการนำไปสู่การดำเนินงานที่ไม่มีประสิทธิภาพหรือการเมืองภายในภายใน HOA
• ความเสี่ยงด้านการยึดสังหาริมทรัพย์: ในหลายรัฐ HOAS สามารถยึดทรัพย์สินของคุณสำหรับค่าธรรมเนียมหรือค่าปรับที่ค้างชำระบางครั้งแม้ว่าจำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้ค่อนข้างไม่มีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สินของคุณ

บรรทัดล่าง

สมาคมเจ้าของบ้านสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่เป็นระเบียบพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าดึงดูดช่วยปกป้องคุณค่าของทรัพย์สิน ในทางกลับกันเจ้าของบ้านจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมและปฏิบัติตามกฎของชุมชน ก่อนที่จะซื้อบ้านในชุมชน HOA สิ่งสำคัญคือการวิจัยกฎการเงินและการจัดการของ HOA เป็นสิ่งสำคัญ คุณสามารถทำได้โดยการอ่านเอกสารและรายงานทางการเงินของ HOA และพูดคุยกับคนที่อาศัยอยู่ที่นั่นแล้ว