มีความสัมพันธ์ระหว่างอัตราเงินเฟ้อและราคาบ้านหรือไม่?

อัตราเงินเฟ้อส่งผลกระทบต่อราคาบ้านอย่างไร?

เงินเฟ้อส่งผลกระทบต่อเกือบทุกอย่างในระบบเศรษฐกิจทำให้ราคาสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ที่อยู่อาศัยเป็นเพียงหนึ่งในสิ่งที่ส่งผลกระทบและจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงเมื่อเร็ว ๆ นี้มันสมเหตุสมผลที่จะสงสัยว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับราคาบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณอยู่ในตลาดเพื่อซื้อบ้าน

อัตราเงินเฟ้อและดัชนีราคาผู้บริโภค

เมื่อคุณได้ยินคนพูดถึงอัตราเงินเฟ้อพวกเขามักจะพูดคุยกันโดยบอกว่าราคาเพิ่มขึ้นตามเปอร์เซ็นต์ที่เฉพาะเจาะจง นี่เป็นวิธีที่ค่อนข้างง่ายต่อการพูดคุยเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคา แต่มันพลาดความแตกต่างที่สำคัญบางอย่าง

ในสหรัฐอเมริกาดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI)เป็นมาตรการสำคัญของอัตราเงินเฟ้อ มันติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่จ่ายโดยผู้บริโภคสำหรับตะกร้าสินค้าอุปโภคบริโภค อย่างไรก็ตามไม่ใช่ทุกผลิตภัณฑ์ในตะกร้าสินค้านั้นจะเห็นการเปลี่ยนแปลงราคาเท่ากัน

ตัวอย่างเช่นใน 12 เดือนสิ้นสุดในเดือนพฤษภาคม 2566 CPI เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 4% อย่างไรก็ตามบางสิ่งเพิ่มขึ้นในราคาและอื่น ๆ ลดลง ราคาอาหารเพิ่มขึ้น 6.7%และไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 5.9%แต่ก๊าซลดลง 20.4%

ไม่ใช่ทุกอย่างที่เคลื่อนที่ใน Lockstep ด้วยอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ย การเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะได้รับอิทธิพลจากอัตราเงินเฟ้อ แต่พวกเขาไม่ได้ติดตามแนวโน้มเงินเฟ้อโดยรวมอย่างสมบูรณ์แบบ

ปัจจัยที่นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน

ปัจจัยที่หลากหลายมีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย ไม่มีปัจจัยเดียวที่เป็นสาเหตุของต้นทุนที่สูงขึ้น

อุปสงค์และอุปทานเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญ มีพื้นที่ จำกัด ในการสร้างที่อยู่อาศัย แต่ประชากรของสหรัฐอเมริกาเติบโตขึ้นอย่างมากในช่วงศตวรรษที่ผ่านมา

อิทธิพลอื่น ๆ รวมถึงการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและการแบ่งเขตที่ทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นสูงเป็นเรื่องยาก

การระบาดใหญ่ยังมีบทบาทเพิ่มราคาสินค้าโภคภัณฑ์รวมถึงที่ใช้ในการก่อสร้างบ้าน ตัวอย่างเช่นราคาไม้เพิ่มขึ้น 114% ระหว่างเดือนพฤษภาคม 2563 ถึงพฤษภาคม 2564 ความต้องการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นสำหรับการทำงานที่บ้านและเพิ่มความสนใจในการย้ายจากเมืองไปยังชานเมืองยังสร้างระดับปั่นป่วนที่สูงขึ้นซึ่งสามารถเพิ่มราคาที่อยู่อาศัย

อัตราเงินเฟ้อเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยเมื่อเวลาผ่านไป

การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยมีอัตราเงินเฟ้อที่แซงหน้าในอดีตซึ่งหมายความว่าบ้านมีราคาแพงกว่าเมื่อเวลาผ่านไปแม้ในขณะที่ปรับผลกระทบของเงินเฟ้อ

ตั้งแต่ปี 1963 ปีแรกที่ธนาคารกลางสหรัฐของเซนต์หลุยส์มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยดัชนีราคาผู้บริโภคเพิ่มขึ้นจาก 30.44 เป็น 303.294 เพิ่มขึ้น 896%ในช่วงเวลาเดียวกันนั้นราคาขายเฉลี่ยของบ้านเพิ่มขึ้นจาก $ 17,800 เป็น $ 436,800 เพิ่มขึ้น 2,353.93%

อย่างไรก็ตามราคาบ้านเป็นเพียงชิ้นส่วนของปริศนาเมื่อกำหนดราคาที่อยู่อาศัย ประมาณหนึ่งในสามของคนในสหรัฐอเมริกาหรือประมาณ 36%) ค่าเช่าแทนที่จะเป็นเจ้าของบ้านของพวกเขา

ตั้งแต่ปี 1963 CPI ที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นจาก 40 เป็น 396.726 เพิ่มขึ้น 891.82%ซึ่งประมาณเท่ากับเงินเฟ้อ

ในระยะสั้นราคาของบ้านเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อในขณะที่ค่าเช่าได้ก้าวไปตามอัตราเงินเฟ้อเป็นส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าค่าเช่าเป็นระดับภูมิภาคสูงดังนั้นบางพื้นที่ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงความสามารถในการจ่ายมากกว่าอื่น ๆ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามี ความวุ่นวายอย่างมีนัยสำคัญทั้งในราคาเงินเฟ้อและที่อยู่อาศัยขอบคุณส่วนหนึ่งของผลกระทบของการระบาดใหญ่

ที่อยู่อาศัยเห็นราคาที่สำคัญกับดัชนีราคาบ้านแห่งชาติเคสชิลเลอร์เพิ่มขึ้น 18.6% ระหว่างเดือนกันยายน 2563 ถึงกันยายน 2564 ซึ่งเป็นปีที่แข็งแกร่งที่สุดในการเติบโตดัชนีนี้ติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาซื้อของบ้านเดี่ยวในสหรัฐอเมริกาได้รับการปรับปรุงเป็นรายเดือน ไม่รวมบ้านหลายครอบครัวหรือบ้านที่สร้างขึ้นใหม่

ราคาค่าเช่าลดลงเล็กน้อย แต่ฟื้นตัวอย่างรวดเร็วและเพิ่มขึ้นเหนือแนวโน้มก่อนการเต้นของเลือด ค่าเช่ายังคงพุ่งสูงขึ้นในปี 2565 ณ จุดหนึ่งเห็นการเพิ่มขึ้นมากกว่า 17% ต่อปีแม้ว่าพวกเขาจะมีสงบในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

ราคาที่อยู่อาศัยเทียบกับรายได้

อัตราเงินเฟ้อทำให้ราคาของสินค้าสูงขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป แต่ถ้ารายได้ทันกับอัตราเงินเฟ้อกำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบ ตราบใดที่รายได้เพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยจะรู้สึกเจ็บปวดน้อยลงสำหรับผู้บริโภค

ในปี 1963รายได้ครอบครัวเฉลี่ยในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ $ 6,249 ต่อปี ในปี 2021 จำนวนนั้นสูงถึง $ 88,590 เพิ่มขึ้น 1,317.67%ต่ำกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน แต่แซงหน้าค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น

นั่นหมายความว่าในช่วง 60 ปีที่ผ่านมาการซื้อบ้านโดยทั่วไปมีราคาไม่แพงน้อยลงเนื่องจากรายได้ไม่ได้ติดตามราคาบ้านที่มีขาย อย่างไรก็ตามการเช่ามีราคาไม่แพงเล็กน้อยเนื่องจากรายได้เพิ่มขึ้นมากกว่าค่าเช่าทั่วไป

โปรดจำไว้ว่าสิ่งนี้อยู่ในระดับชาติไม่ใช่ระดับภูมิภาคและสะท้อนการเปลี่ยนแปลงระยะยาวในระยะเวลา 60 ปีฉันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาค่าเช่าเพิ่มขึ้น สูงกว่ารายได้เพิ่มขึ้นอย่างมาก และบางพื้นที่อาจเห็นการเปลี่ยนแปลงที่แตกต่างกันมากในรายได้และราคาบ้าน

ตัวอย่างเช่นระหว่างปี 1984 ถึง 2021 ราคาบ้านในรัฐแมสซาชูเซตส์เพิ่มขึ้น 469.89%ในขณะที่รายได้เพิ่มขึ้น 221.10%

ในระดับประเทศรายได้เพิ่มขึ้น 235.15% และราคาที่อยู่อาศัย 372.89% ซึ่งหมายความว่าผู้อยู่อาศัยในรัฐแมสซาชูเซตส์เห็นที่อยู่อาศัยมีราคาแพงกว่าเมื่อเทียบกับรายได้เมื่อเทียบกับผู้อยู่อาศัยในรัฐอื่น ๆ

อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย

การตอบสนองทั่วไปต่ออัตราเงินเฟ้อที่สูงสำหรับ Federal Reserve จะขึ้นอัตราดอกเบี้ย อัตราที่เพิ่มขึ้นกระตุ้นให้การออมและกีดกันการกู้ยืมซึ่งสามารถช่วยชะลอเศรษฐกิจและลดอัตราเงินเฟ้อ

ตั้งแต่เฟดเริ่มขึ้นอัตราในต้นปี 2565อัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางเพิ่มขึ้นจากประมาณ 0% เป็นประมาณ 5% อัตราสำหรับผลิตภัณฑ์สินเชื่ออื่น ๆ รวมถึงการจำนองก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

นอกเหนือจากราคาที่แท้จริงของบ้านอัตราดอกเบี้ยมีบทบาทอย่างมากในการกำหนดความสามารถในการจ่ายของที่อยู่อาศัย เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ประมาณ 63%มีการจำนองบ้านของพวกเขาเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นการชำระเงินรายเดือนที่จำเป็นสำหรับการจำนองก็เพิ่มขึ้นทำให้บ้านยากขึ้น

ในเดือนมกราคม 2563 ค่าเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ระยะเวลา 30 ปีคือ 3.72% ในเดือนกรกฎาคม 2566 มันคือ 6.81%

หากมีคนซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในเดือนมกราคม 2563 พวกเขาจะจ่าย $ 329,000หากพวกเขาจัดหาเงินทุนเต็มจำนวนในอัตราเฉลี่ยในเวลานั้นเงินต้นและดอกเบี้ยของพวกเขาจะมีจำนวน $ 1,518

จัดหาเงินทุนบ้านในเดือนกรกฎาคม 2566 ราคาเฉลี่ย 436,800 ดอลลาร์ที่ 6.81% จะส่งผลให้มีการชำระเงิน $ 2,851 แม้จะมีราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณหนึ่งในสามการชำระเงินรายเดือนเกือบสองเท่าเนื่องจากอัตราที่สูงขึ้น

ซึ่งหมายความว่าอัตราเงินเฟ้อที่สูงและการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อต่อสู้กับมันมีผลกระทบต่อความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย ราคาบ้านมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยสูงเพิ่มขึ้นอย่างมากต้นทุนที่อยู่อาศัยรายเดือน

อนาคตของตลาดที่อยู่อาศัย

หากคุณอยู่ในตลาดซื้อบ้านมีทั้งเหตุผลสำหรับความหวังและเหตุผลที่ต้องกังวล

ในอีกด้านหนึ่งราคาที่อยู่อาศัยถูกแทงระหว่างการระบาดของ Covid-19 แต่ลดลงเล็กน้อย ระหว่างไตรมาสที่ 4 ปี 2022 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ราคาบ้านเฉลี่ยลดลงจาก $ 479,500 เป็น $ 436,800หากราคายังคงเย็นลงนั่นอาจเป็นข่าวดีสำหรับผู้ซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยสูงหมายถึงบ้านจะต้องเห็นการลดราคาอย่างมีนัยสำคัญสำหรับค่าใช้จ่ายจำนองรายเดือนเพื่อกลับสู่ระดับที่พวกเขาอยู่เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา อัตรามีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในระดับสูงในบางครั้งหรือเพิ่มขึ้นอีกต่อไปเนื่องจากคำแถลงของ Federal Reserve ประธานเจอโรมพาวเวลล์ว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งนั้นน่าจะภายในสิ้นปีนี้

เคล็ดลับการซื้อบ้าน

หากคุณอยู่ในตลาดเพื่อซื้อบ้านมันอาจรู้สึกท่วมท้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ยสูงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

มีความหวังบางอย่างเนื่องจากราคาบ้านเฉลี่ยลดลงระหว่างไตรมาส 4 ปี 2022 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2566 แต่ก็ไม่ชัดเจนว่าแนวโน้มนั้นจะดำเนินต่อไปหรือไม่ นอกจากนี้โปรดทราบว่าที่อยู่อาศัยเป็นตลาดระดับภูมิภาคมาก บางพื้นที่ตามความต้องการอาจเห็นว่าราคาสูงขึ้นแม้ในขณะที่ค่าเฉลี่ยของชาติลดลง

แมสซาชูเซตส์เป็นหนึ่งในพื้นที่ดังกล่าว ดัชนีราคาบ้านของการทำธุรกรรมทั้งหมดเพิ่มขึ้น 0.9% ระหว่างไตรมาสที่ 4 ปี 2022 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2566 เมื่อเทียบกับการลดลงของราคาบ้านเฉลี่ยแห่งชาติ

เมื่อพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในอนาคตและความไม่แน่นอนของการเคลื่อนไหวของราคาในอนาคตอาจเป็นความคิดที่ดีที่จะพยายามซื้อเร็วกว่าในภายหลัง หากอัตราลดลงในอนาคตรีไฟแนนซ์จำนองของคุณอัตราที่ต่ำกว่าเป็นตัวเลือก

คุณไม่ได้ถูกล็อคไว้ในอัตราที่สูง สิ่งนี้ทำให้การซื้อด้วยอัตราดอกเบี้ยสูงโดยสมมติว่าการชำระเงินยังคงมีราคาไม่แพงและเจ็บปวดทางการเงินน้อยกว่าการรอและเห็นราคาบ้านเพิ่มขึ้น

เพื่อให้ง่ายต่อการซื้อบ้านให้ดูโปรแกรมผู้ซื้อบ้านในท้องถิ่น หลายพื้นที่มีโอกาสพิเศษโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยหรือเป็นครั้งแรก ตัวอย่างเช่นลอสแองเจลิสเสนอสินเชื่อต้นทุนต่ำเพื่อช่วยผู้ซื้อรายได้ต่ำและมีรายได้น้อยจ่ายเงินดาวน์ในบ้าน

ธนาคารหลายแห่งยังมีส่วนลดสำหรับผู้ซื้อครั้งแรก ตรวจสอบกับรัฐบาลท้องถิ่นของคุณและผู้ให้กู้เพื่อดูว่ามีโปรแกรมใดบ้าง

คุณควรตระหนักถึงโปรแกรมการจำนองที่แตกต่างกัน สินเชื่อทั่วไปเป็นเพียงสินเชื่อประเภทเดียวที่คุณสามารถใช้ซื้อบ้านได้ หากคุณมีคุณสมบัติสำหรับไฟล์จะดูผ่านการรับราชการทหารหรือกเงินกู้ USDAโดยการซื้อบ้านในพื้นที่ชนบทที่มีคุณสมบัติคุณจะได้รับประโยชน์จากข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ต่ำและการจัดจำหน่ายที่ง่ายขึ้น

คนส่วนใหญ่ที่มีเครดิตยุติธรรมหรือดีและหนี้จำนวนพอสมควรสามารถมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ FHAที่ขอเงินดาวน์ 3.5% เท่านั้นซึ่งอาจทำให้เจ้าของบ้านทำได้มากขึ้น

บรรทัดล่างสุด

ในอดีตราคาที่อยู่อาศัยมีอัตราเงินเฟ้อสูงเกินกว่าซึ่งหมายความว่าบ้านมีราคาแพงกว่าบนพื้นฐานที่แท้จริง หากคุณอยู่ในตลาดซื้อบ้านนั่นอาจหมายความว่าคุณมีเหตุผลที่ดีที่จะพยายามซื้อเร็วกว่าในภายหลัง ยิ่งคุณรอนานเท่าไหร่ราคาบ้านก็จะเพิ่มขึ้นทำให้การซื้อบ้านไม่สามารถเข้าถึงได้

ในทางกลับกันผู้เช่าได้เห็นราคาเพิ่มขึ้นในอดีตในอัตราที่ใกล้เคียงกับอัตราเงินเฟ้อ แม้ว่าค่าเช่าสามารถผันผวนได้ในระยะยาว แต่ก็ยังคงมีราคาไม่แพงมากดังนั้นผู้เช่าไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อระยะยาวเท่าที่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน