กฎออกัสตา: กฎภาษีสำหรับการเช่าบ้านของคุณ

กฎออกัสตาคืออะไร?

คุณรู้หรือไม่ว่าคุณสามารถเช่าบ้านได้นานถึงสองสัปดาห์ต่อปีโดยไม่ต้องรายงานรายได้ค่าเช่า? การลดหย่อนภาษีนี้เป็นที่รู้จักกันอย่างไม่เป็นทางการว่าเป็นกฎออกัสตาสำหรับผู้รับผลประโยชน์ที่ใหญ่ที่สุดบางคน: คนที่เป็นเจ้าของบ้านใกล้กับสนามกอล์ฟแห่งชาติออกัสตาและมีรายได้สูงถึง $ 20,000 ในรายได้ปลอดภาษีโดยการเช่าบ้านในช่วงระยะเวลาของการแข่งขันประจำปี

คุณไม่ต้องอาศัยอยู่ในออกัสตาเพื่อใช้ประโยชน์จากกฎออกัสตา คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินได้ตามปกติ อย่างไรก็ตามคุณไม่สามารถหักค่าเช่าใด ๆ ที่คุณได้รับจากการใช้ประโยชน์จากกฎออกัสตา

กฎ Augusta เป็นหนึ่งในสามประเภทของรายได้จากการเช่าบ้านระยะสั้นที่อยู่ภายใต้กฎภาษี Internal Revenue Service (IRS) พิเศษ ทั้งหมดใช้กับเจ้าของบ้านที่เช่าบ้านเป็นส่วนหนึ่งของปี

ทำความเข้าใจกฎสำหรับการเช่าบ้านของคุณ

โดยทั่วไปหากเจ้าของบ้านได้รับรายได้ค่าเช่ารายได้จะต้องเสียภาษี เจ้าของบ้านมักจะหักค่าใช้จ่ายบางอย่างเพื่อลดจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษี

เจ้าของบ้านที่เช่าที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็นส่วนหนึ่งของปีนั้นอยู่ภายใต้กฎที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับจำนวนวันที่พวกเขาอาศัยอยู่ในบ้านและจำนวนวันที่พวกเขาเช่า

โดยทั่วไปสิทธิประโยชน์ทางภาษีขึ้นอยู่กับจำนวนวันในหนึ่งปีที่ทรัพย์สินถูกเช่าและเวลาที่เจ้าของใช้ในบ้านมากแค่ไหน หากมีการใช้บ้านหลักหรือบ้านพักตากอสังหาริมทรัพย์ภาษีและดอกเบี้ยในกจำนองบ้าน-

เช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยหลักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการประกันภัยการบำรุงรักษาและสาธารณูปโภคไม่สามารถหักได้

ถ้าบ้านเป็นใช้เพื่อการเช่าการใช้ทรัพย์สินจะตกอยู่ในหนึ่งในสามหมวดหมู่

1. กฎออกัสตา

หรือที่เรียกว่ากฎ 14 วันหรือ 10% กฎออกัสตาที่มีชื่อเสียงอาจเป็นที่รู้จักกันดีที่สุดในสามประเภทของรายได้ค่าเช่าบ้านที่มีกฎ IRS ของตัวเอง

สามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์วันหยุดได้นานถึงสองสัปดาห์ (14 คืน) ในแต่ละปีโดยไม่จำเป็นต้องรายงานรายได้ค่าเช่า

ในกรณีนี้บ้านยังถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัวดังนั้นเจ้าของสามารถหักได้ดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินในกกำหนดเวลาภายใต้กฎบ้านที่สองมาตรฐาน

อย่างไรก็ตามเจ้าของไม่สามารถหักค่าเช่าใด ๆ

นี้การลดหย่อนภาษีเป็นที่รู้จักกันอย่างไม่เป็นทางการว่าเป็นกฎออกัสตาหรือการยกเว้นอาจารย์เนื่องจากเจ้าของบ้านพักตากอากาศในออกัสตารัฐจอร์เจียได้ชักชวนให้ได้รับการยกเว้นในปี 1970 เพื่อรับประโยชน์จากความใกล้ชิดของบ้านของพวกเขาไปสู่การแข่งขันกอล์ฟประจำปีที่มีชื่อเสียงระดับโลก

2. เช่ามากกว่า 15 วันและใช้น้อยกว่า 14 วัน

บ้านพักตากอากาศที่ใช้เป็นหลักเป็นคุณสมบัติการเช่าจะต้องจ่ายภาษีสำหรับรายได้ค่าเช่า แต่พวกเขาสามารถหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องบางอย่าง

ในกรณีนี้ทรัพย์สินถือเป็นทรัพย์สินให้เช่าและกิจกรรมการเช่าจะถูกมองว่าเป็นธุรกิจ รายได้ค่าเช่าทั้งหมดจะต้องรายงานไปยัง IRS และเจ้าของสามารถหักค่าเช่าบางอย่างรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์
• เบี้ยประกัน
• ค่าบำรุงรักษา
• ดอกเบี้ยจำนอง
• ภาษีทรัพย์สิน
• ระบบสาธารณูปโภค
• ค่าเสื่อมราคา

จำนวนค่าเช่าที่สามารถหักได้ขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ของวันที่บ้านถูกเช่าเรียกว่า "วันเช่า" ค่าใช้จ่ายหักลดหย่อนจะคำนวณโดยการหารจำนวนวันที่บ้านถูกเช่าโดยจำนวนวันทั้งหมดที่ใช้ในบ้าน: วันเช่าบวกวันใช้ส่วนตัว

ตัวอย่างเช่นหากบ้านพักตากอากาศมีการใช้งานทั้งหมด 120 วันและ 100 วันนั้นเป็นวันเช่า 83% ของค่าใช้จ่าย (100 วันให้เช่า/120 วันทั้งหมดของการใช้งาน) สามารถหักออกกับรายได้ค่าเช่า ส่วนค่าเช่าของค่าใช้จ่ายที่เกินรายได้ค่าเช่าไม่สามารถหักได้ เจ้าของจะไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายให้เช่าได้ 17%

นอกเหนือจากการหักค่าเช่าแล้วเจ้าของอาจสามารถหักขาดทุนได้สูงถึง $ 25,000 ต่อปีขึ้นอยู่กับรายได้รวมที่ปรับแล้ว(agi) ของเจ้าของและการสูญเสียแฝงสามารถตัดออกได้หากพวกเขาจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง การสูญเสียแบบพาสซีฟคือการสูญเสียที่สามารถหักได้หากผู้เสียภาษีไม่ได้มีส่วนร่วมอย่างมีนัยสำคัญในทรัพย์สินให้เช่า

3. เจ้าของใช้ทรัพย์สินมากกว่า 14 วันหรือ 10% ของวันทั้งหมดที่บ้านเช่า

กฎนี้ใช้กับเจ้าของบ้านคนที่สองที่เช่าบ้านหลังที่สองของพวกเขาบ่อยครั้ง แต่สำรองเวลาจำนวนมากสำหรับการใช้งานส่วนตัวของพวกเขา เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าเกินกว่า 14 วันในการเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจมีผลอย่างมากต่อภาษีของคุณ

หากวันส่วนตัวเกิน 14 วันหรือ 10% ของจำนวนวันที่เช่าบ้าน-อย่างนั้นจะยิ่งใหญ่กว่า-กรมสรรพากรพิจารณาว่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและการสูญเสียการเช่าไม่สามารถหักได้ค่าใช้จ่ายค่าเช่าจนถึงระดับรายได้ค่าเช่ารวมถึงภาษีทรัพย์สินและดอกเบี้ยจำนองยังคงสามารถหักได้

เนื่องจากการตัดออก 14 วันอาจมีผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อภาษีของคุณจึงควรติดตามและจัดทำเอกสารวันที่ใช้ส่วนตัวกับวันที่ใช้สำหรับการซ่อมแซมและบำรุงรักษา ตามที่ IRS วันที่ใช้งานส่วนตัวอาจรวมถึง:

ทุกวันที่คุณใช้เวลาทำงานอย่างมากในการซ่อมแซมและบำรุงรักษา (ไม่ปรับปรุง) ทรัพย์สินของคุณไม่ได้นับเป็นวันที่ใช้ส่วนตัว อย่านับวันนี้เป็นวันที่ใช้ส่วนตัวแม้ว่าสมาชิกในครอบครัวจะใช้ทรัพย์สินเพื่อการพักผ่อนหย่อนใจในวันเดียวกัน

บรรทัดล่าง

เจ้าของที่เช่าบ้านเป็นส่วนหนึ่งของปีอาจสามารถใช้ประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ทางภาษีบางอย่างทำให้เป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือบ้านหลังที่สองราคาไม่แพงมาก กฎหมายภาษีให้ผลประโยชน์ที่แตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับจำนวนวันที่ทรัพย์สินถูกเช่าในแต่ละปีและระยะเวลาที่เจ้าของใช้บ้าน

เนื่องจากกฎหมายภาษีอาจมีความซับซ้อนและเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้งอาจเป็นประโยชน์ในการปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อกำหนดวิธีที่ดีที่สุดในการเช่าบ้านพักตากอากาศของคุณ