แนวทางต้นทุนในการคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

แนวทางต้นทุนคืออะไร?

วิธีการค่าใช้จ่ายเป็นวิธีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณราคาที่ผู้ซื้อควรจ่ายสำหรับชิ้นส่วนของอสังหาริมทรัพย์เท่ากับค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารที่เทียบเท่า ในแนวทางต้นทุนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เท่ากับต้นทุนที่ดินรวมถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการก่อสร้างน้อยลงค่าเสื่อมราคา- มันให้ความแม่นยำมากที่สุดมูลค่าตลาดสำหรับเมื่อคุณสมบัติใหม่กว่าผ่านวิธีการอื่น

แนวทางค่าใช้จ่ายเป็นหนึ่งในสามวิธีการประเมินค่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ คนอื่น ๆ คือวิธีการรายได้และเทียบเคียงได้เข้าใกล้.

ทำความเข้าใจแนวทางต้นทุน

แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่ราคาอื่น ๆ บ้านที่คล้ายกันในพื้นที่กำลังขายหรือความสามารถของอสังหาริมทรัพย์ในการสร้างรายได้วิธีการแนวทางชายฝั่งให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์โดยการคำนวณว่าอาคารจะมีค่าใช้จ่ายเท่าใดในวันนี้หากมันถูกทำลายและจำเป็นต้องถูกแทนที่ตั้งแต่ต้นจนจบ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยในจำนวนที่ดินที่คุ้มค่าและทำให้การหักเงินสำหรับการสูญเสียมูลค่าใด ๆ หรือที่เรียกว่าค่าเสื่อมราคา

ตรรกะที่อยู่เบื้องหลังวิธีการใช้จ่ายคือมันสมเหตุสมผลสำหรับผู้ซื้อที่จะจ่ายมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าค่าใช้จ่ายในการสร้างตั้งแต่เริ่มต้น

มีสองประเภทหลักของวิธีการประเมินราคา:

1. วิธีการทำซ้ำ:เวอร์ชันนี้พิจารณาว่าการจำลองทรัพย์สินจะมีค่าใช้จ่ายในการสร้างและให้ความสนใจกับการใช้วัสดุดั้งเดิมอย่างไร
2. วิธีการเปลี่ยน- ในกรณีนี้จะสันนิษฐานว่าโครงสร้างใหม่มีฟังก์ชั่นเดียวกัน แต่ด้วยวัสดุที่ใหม่กว่าใช้วิธีการก่อสร้างในปัจจุบันและการออกแบบที่อัปเดต

เมื่อมีการรวบรวมประมาณการทั้งหมดวิธีการคำนวณค่าใช้จ่ายในวิธีต่อไปนี้:

ค่าใช้จ่าย - ค่าเสื่อมราคา + มูลค่าที่ดิน = มูลค่าของทรัพย์สิน

ข้อดีและข้อเสียของวิธีการต้นทุน

วิธีการต้นทุนอาจมีความน่าเชื่อถือน้อยกว่ารายได้และวิธีการที่เทียบเคียงได้ในทางปฏิบัติ มันต้องมีสมมติฐานบางอย่างรวมถึงการรับอนุญาตให้มีที่ดินเพียงพอสำหรับผู้ซื้อในการสร้างทรัพย์สินที่เหมือนกัน

ยิ่งไปกว่านั้นหากไม่มีพื้นที่ว่างที่เทียบเคียงได้ค่าจะต้องประมาณค่าซึ่งทำให้การประเมินราคาถูกต้องน้อยลง การขาดวัสดุก่อสร้างที่คล้ายกันยังช่วยลดความแม่นยำของการประเมินและเพิ่มพื้นที่สำหรับความเป็นส่วนตัว การคำนวณค่าเสื่อมราคาในคุณสมบัติที่เก่ากว่านั้นไม่ตรงไปตรงมาและวัดได้ง่ายเช่นกัน

แม้จะมีข้อ จำกัด เหล่านี้ แต่ก็มีบางกรณีที่วิธีการต้นทุนอาจเป็นประโยชน์และจำเป็น การประเมินคุณค่าส่วนประกอบต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหากเป็นประโยชน์อย่างยิ่งเมื่อจัดการกับทรัพย์สินที่ใหม่หรือแตกต่างจากผู้อื่นในรูปแบบที่ไม่ซ้ำกัน

เมื่อใดควรใช้วิธีการใช้ค่าใช้จ่าย

คุณสมบัติการใช้งานพิเศษ

ต้องใช้วิธีการค่าใช้จ่ายและบางครั้งเป็นวิธีเดียวที่จะกำหนดมูลค่าของอาคารที่ใช้งานพิเศษเช่นห้องสมุดโรงเรียนหรือโบสถ์ ทรัพยากรเหล่านี้สร้างรายได้เพียงเล็กน้อยและไม่ได้ทำการตลาดบ่อยครั้งซึ่งทำให้รายได้และวิธีการที่เปรียบเทียบได้

การก่อสร้างใหม่

วิธีการค่าใช้จ่ายมักจะใช้สำหรับการก่อสร้างใหม่เช่นกัน ผู้ให้กู้การก่อสร้างต้องการการประเมินค่าใช้จ่ายเนื่องจากมูลค่าตลาดหรือมูลค่ารายได้ใด ๆ ขึ้นอยู่กับมาตรฐานโครงการและความสำเร็จ โครงการได้รับการประเมินใหม่ในขั้นตอนต่าง ๆ ของการก่อสร้างเพื่อเปิดใช้งานการปล่อยเงินทุนสำหรับขั้นตอนต่อไปของการเสร็จสิ้น

ประกันภัย

การประเมินค่าประกันภัยมีแนวโน้มที่จะใช้วิธีการใช้ค่าใช้จ่ายเมื่อรับประกันนโยบายของเจ้าของบ้านหรือพิจารณาการเรียกร้องเพราะเฉพาะมูลค่าของการปรับปรุงที่สามารถประกันได้และมูลค่าที่ดินจะถูกแยกออกจากมูลค่ารวมของทรัพย์สิน ตัวเลือกระหว่างค่าเสื่อมราคาและค่าการทดแทนหรือการทำซ้ำอย่างเต็มรูปแบบเป็นปัจจัยกำหนดสำหรับการประเมินผล

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ในที่สุดวิธีการค่าใช้จ่ายนั้นบางครั้งก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เช่นอาคารสำนักงานร้านค้าปลีกและโรงแรม วิธีการรายได้เป็นวิธีการหลักที่ใช้ที่นี่แม้ว่าจะมีการใช้วิธีการต้นทุนเมื่อการออกแบบการก่อสร้างยูทิลิตี้การทำงานหรือเกรดของวัสดุต้องการการปรับเปลี่ยนเป็นรายบุคคล

ข้อพิจารณาพิเศษ

การประเมินที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้วิธีการต้นทุน การเปรียบเทียบการขายมักจะผลักดันการประเมินมูลค่าตลาดของคุณสมบัติประเภทนี้

เมื่อการประเมินค่าใช้จ่ายด้านต้นทุนต่ำกว่าราคาในตลาดอาจเป็นสัญญาณของตลาดที่ร้อนจัด ในทางกลับกันการประเมินผลอย่างสม่ำเสมอเหนือการกำหนดราคาในตลาดอาจส่งสัญญาณโอกาสในการซื้อ

ข้อยกเว้นคือหากคุณสมบัตินั้นไม่ได้รับการปรับปรุงหรือปรับปรุงมากเกินไปสำหรับพื้นที่ใกล้เคียง ในกรณีนี้การประมาณค่าที่แม่นยำของค่าของการปรับปรุงจะเพิ่มความแม่นยำของการกำหนดค่าซึ่งไม่สามารถใช้ได้โดยใช้เฉพาะวิธีที่เปรียบเทียบได้