如何在房地产评估中使用DCF

分析使用折现现金流（DCF）是一种在评估房地产投资中通常使用的措施。诚然，确定贴现率- DCF分析的关键部分 - 涉及许多变量可能难以准确预测。尽管遇到困难，但DCF仍然是为房地产投资信托（REITS）等房地产投资设定价值的最佳工具之一。

什么是折扣现金流？

折现现金流量分析是估值旨在通过检查投资预计的未来收入或预计的现金流，然后将现金流量折现以确定投资的预计现金流量，以确定投资的盈利能力，甚至仅仅是可行性的方法，然后将现金流折价以获得估计的投资当前价值。该估计的电流值通常称为净现值或NPV。

换句话说，DCF分析试图根据预测将来会产生多少钱，试图找出当今公司或资产的价值。折现率用于得出预期未来现金流的NPV。为了评估房地产投资，折现率通常是房地产所需或预期的年度折现率回报率。根据您走多远，DCF的公式是：

计算房地产的折扣现金流量

对于房地产投资，计算中需要包括以下因素：

• 初始成本 - 要购买价格或者首付在物业上制造。
• 折现率 - 所需的回报率。
• 持有期 - 房地产投资，持有期尽管投资者和特定投资之间有所不同，但通常计算在五到15年之间的期限。
• 逐年额外的成本 - 包括预计的维护和维修费用；财产税;以及除融资成本外的其他费用。
• 预计现金流量 - 对拥有该物业获得的任何租金收入的同比预测。
• 销售利润 - 所有者期望在预计持有期结束时出售财产后将实现的预计利润。

在DCF计算中必须估算许多变量；这些可能很难精确地固定，并包括维修和维护成本，预计租金增加以及财产价值增加等内容。这些项目通常使用该地区类似特性的调查来估算。同时确定预测未来成本的准确数字和现金流一旦确定了这些预测和折现率，可能会具有挑战性，净现值的计算相当简单，计算机计算得出。

投资者可以将其DCF折现率设置为相当于他们从类似风险的替代投资中期望的回报。例如，假设您可以将500,000美元投资于您希望在十年内以750,000美元销售的新房屋投资。另外，您可以将她投资500,000美元房地产投资信托（REIT）预计未来10年每年将返回10％。

为了保持简单，让我们假设您不包括两项投资之间的租金或税收影响的替代费用；我们将坚持单一的现金流 - 10年内房屋的价格。因此，DCF分析所需的只是折现率（10％）和未来房屋销售的未来现金流（$ 750,000）。

在此示例中，DCF分析表明，今天房屋的未来现金流今天价值289,157.47美元。因此，您不应该投资于此； REIT将在未来十年内返回近80万美元，可提供更高的价值。