什么是资本改善，它如何工作？

什么是资本改善？

资本改善是增加永久性结构性变化或财产的某些方面的恢复，这可以提高财产的整体价值，并延长其延长有用的生活，或使其适应新用途。

个人，企业和城市可以对自己拥有的财产进行资本改善。一些资本改善得到了有利的税收待遇，可以在某些司法管辖区中免除营业税。

在企业或公司融资中，此过程类似于投资资本支出（资本支出）。

资本改善的工作方式

资本改善通常会提高财产的市场价值，但也可能会扩大资产的有用性，超过其当前状态。

根据国税局（IRS），资本改善必须在完成后持久一年以上，并且本质上是持久或永久的。尽管资本改善的规模可能会有所不同，但各个房主和大规模的业主都可以改善资本。

IRS出版523概述了资本改善的官方定义。住宅资本改进的例子包括增加或翻新卧室，浴室或甲板。其他由IRS批准的项目包括添加新的内置设备，地毯或地板，或改进房屋的外观，例如更换屋顶，壁板或暴风雨窗。安装固定的游泳池或车道也可能是合格的资本改进。

美国国税局（IRS）区分了由于正常磨损而导致的资本改善和修复或更换。例如，如果您的冰箱服务几年后破裂，或者您的管道漏水，那么这些维修不是资本的改善。

但是，如果一个人在其财产中添加太阳能电池板和一个工具，这两者都将其永久固定在该物业上，则将被视为对房屋的资本改善。基于业务的资本改进的一个示例是安装新的HVAC系统或介入美国残疾人法（ADA）现有建筑物的可访问功能。

同样，在市区建立一个新的公园也将被视为城市的资本改善。在这些情况下，新的添加物将使各自的物业更有价值，将被视为永久性，并且它们的去除将对物业造成重大伤害。

相关费用

考虑资本改善计划时，要牢记几项费用。例如：

成本基础

这成本基础是资产的原始成本。美国国税局设定了特定的标准，以改进成本基础的提高。一个主要问题是在出售财产时必须存在。资本改善也必须成为财产的一部分，或者如此永久地将其固定在财产上，以至于其去除将造成重大损坏或降低财产本身的价值。

维修或维护不能包括在物业的成本基础中。但是，维修是一个较大项目的一部分，例如更换房屋的所有窗户，确实可以作为资本改进。如果不增加资产价值，则不包括将房屋保持良好状态所需的翻新工程。根据国税局的说法，这种不合格的维修的示例包括绘画墙，修复泄漏或更换破碎的硬件。

资本收益

除了改善房屋外，由国税局（IRS）提高了资本的改善，还可以使结构的成本基础。也就是说，进行改进时产生的费用将添加到所有者购买或建造财产所支付的金额中。进而增加成本基础，减少应税的规模资本收益出售财产时。

房地产的资本收益与其他类型的资本收益不同。截至2025年，房主有权获得资本收益，从出售最高可达250,000美元的主要住宅的任何利润，如果是单身，则有500,000美元，如果已婚并共同提交。这种豁免有一个重要的警告。房主必须在销售前五年中至少在该物业中居住至少两年。

同样，如果收益大大远远超过上面列出的总和，那么资本改善的税收影响可能会很大。许多因素可能会导致纳税人违反$ 250,000/500,000的资本收益水平。其中包括几十年前的业主收购该物业，并且自购买以来本地房地产价值已经大大增加。

当地豁免

纽约州的租金法包括一项名为“主要资本改进”计划的规定。它的历史可追溯到1970年代，它允许房东每年将稳定或控制的建筑物租金提高2％，以收回这些结构的重大资本改善成本。HVAC系统升级，新电梯，更新的通用空间和其他改进都涉及MCI。

2019年2月，两名州议员提出了一项法案，以消除该计划，并指控建筑所有者滥用该计划非常容易。当这些不道德的房东提出夸张或捏造的费用索赔时，虐待就会发生。除了欺诈的潜力外，MCI计划本质上是不公平的，声称一些批评家。这些批评家认为，资本改善是房东的一次性成本，但增加租金是租户的持续费用。

资本改进的示例

想象一个人以65万美元的价格购买房屋，并花费50,000美元来翻新厨房并增加浴室。在许多情况下，由于合格的资本改善，因此不必向承包商支付营业税。

房屋的成本基础也从65万美元增加到700,000美元。经过10年的拥有和居住在房屋中，单身房主并以此征收税款，最终以975,000美元的价格出售该物业。

如果没有进行资本改善，资本收益的应税金额通常为75,000美元（$ 975,000的售价 - 650,000美元的购买价格 - 250,000美元的资本收益排除）。由于资本改善将成本基础提高了50,000美元，因此资本收益的应税金额仅为$ 25,000（$ 975,000 - （$ 650,000 + 50,000美元） - $ 250,000 = $ 25,000）。

底线

资本改善是对增加其价值或使用率的财产的永久性更改。

住宅资本改善是授予特殊税收待遇：在出售房屋时，可以从资本收益中扣除用于改善房屋的钱。但是，重要的是要区分资本改善或非凡的维修和普通的维修，有资格进行扣除。美国国税局将资本改善定义为在完成后持续一年以上且本质上持久或永久持久的资本改善。