如何重視房地產投資

在投資房地產時，了解如何在經常轉移的市場中享受良好的財產通常意味著有利可圖的合資企業和昂貴的教訓之間的差異。更好地評估房地產估值的方法是系統的，它們如何評估收入潛力，市場狀況和比較特性。

“有了直接的房地產購買，您需要有關市場，文化，稅收制度等的本地知識，” Meijer的作者Harm Meijer說。房地產規則：挑選獲獎者和避免在上市財產中避免輸家的投資者指南。 ” 

雖然可以使用隨時可用的市場數據和標準指標（每股收益，隨著時間的股息比率等）來估價股票，但房地產並不總是有。因此，估價屬性可能需要更多的努力。但是，獎勵可能是發現其他人通常不願意為之工作的交易。

房地產投資者需要比較不同的估值方法，包括計算資本化率和我們。對於全面的估值，Meijer建議將這兩種絕對估值方法結合起來 - 根據其收入潛力和相對估值方法來查看物業的內在價值，該方法將財產與市場上的類似資產進行了比較。但是他和其他專家不會讓您止步於此。我們介紹為什麼是這種情況，以及以下更多內容。

資本化率：財產價值的關鍵

評估產生收入特性的最重要工具之一是大寫率或“上限率”。這是根據潛在收入來衡量財產價值的，類似於如何根據其預期收益率評估債券，而不僅僅是您可以出售的債券。

上限率用於將財產的年度NOI轉換為其價值的估計。例如，假設一棟公寓大樓每年在NOI中產生100萬美元。如果您確定正確的上限利率為14％，則該物業的估計市場價值將如下：

$ 714萬美元= 100萬美元÷0.14

因此，如果該物業以650萬美元的價格列出，則可能值得提價。但是，如果售價為800萬美元，那可能是一筆不錯的交易。

儘管了解物業的資本化率至關重要，但梅耶爾強調，這只是估值難題的一部分。他說：“許多投資者都關注財產收益率，而無需考慮是什麼帶來了長期收益。” “真正重要的是財產能夠產生一致的租金增長的能力，同時使資本支出保持較低。這些因素創造了一個複合效果增加了總體價值。 ”他說。

房地產評估方法

有幾種方法可以確定財產的最佳上限率。儘管計算有一些並發症，但它們基本上是不同的考慮風險和市場狀況影響的方式。三個主要方法如下：

• 堆積方法：這是從基本費率開始的，並為不同類型的風險增加了額外的百分比，例如快速出售該物業的困難。
• 市場萃取方法：這查看最近出售的類似屬性。
• 投資樂隊的方法：這兩者都說明抵押成本和現金投資回報。

讓我們更詳細地看一下每個人。

堆積方法

對於這種方法，您從利率開始，並添加以下內容：

1. 合適的流動性溢價：這是一個事實，即房地產要比股票或債券需要更長的出售時間。
2. 恢復保費：涵蓋土地價值可能如何變化的金額。
3. 風險溢價：這涵蓋了房地產市場的一般風險。

例如，如果您從6％的利率開始，並為銷售緩慢的市場增長1.5％，土地價值變化1.5％，而市場風險則為2.5％，那麼您將獲得11.5％的上限利率。

對於一家獲得200,000美元的年收入的物業，這將表明價值約為174萬美元（200,000美元÷0.115）。

雖然計算很簡單，但評估上限率每個部分的估計值較少。

市場萃取方法

市場抽取方法使用了最近在該地區出售的類似屬性。這種方法尤其值得，因為它是由現實世界中的示例而不是理論計算起作用的。

假設您正在考慮購買一個停車場，該停車場預計支出後每年賺取500,000美元。為了確定其價值，您可能會查看最近出售的三個類似的停車場：

1. 賺取250,000美元的收入，售價為300萬美元（上限8.33％）
2. 另一項賺取40萬美元的售價為395萬美元（上限利率為10.13％）
3. 三分之一的收入為185,000美元，售價為200萬美元（9.25％的上限利率）

以這三個上限率（9.24％）的平均值表明您的停車場價值約540萬美元（500,000美元÷0.0924）。

投資樂隊的方法

此方法解釋了抵押貸款付款和確定價值時所投資的現金。如果您打算為財產籌集資金而不是以現金支付財產，那將是值得的。

您首先需要計算沉沒基金因子（SFF），這實際上是您需要定期償還貸款的金額。數學看起來很複雜（在線和電子表格中有各種計算器可以為您完成這項工作），但這無非是對倒數儲蓄計劃進行計算：您每年需要花多少錢才能有足夠的貸款呢？

例如，假設使用7％的債務以7％的利息為950,000美元的財產將是一半的資金攤銷在15年的時間裡，其餘的以股票為單位，要求的回報率為10％。下沉的基金因素計算如下：

$\ begin {Aligned}＆sff = \ frac {i} {（1+i）^n-1} \\＆\ textbf {其中：} \\＆\ text {sff} = \ text = \ text {sinking funds} {sink fund} \ \ \ \ \ \ \＆i = \ i = \ fext {定期{週期性利率{定期{定期{ an} \\＆\ phantom {i =} \ text {年度百分比} \\＆n = \ text {時期{經常以年代表示的} \ end} \ end {aligned}$​sff=（（1+我）n- 1我​在哪裡：sff=沉沒的基金因素我=定期利率，通常表示為我=年百分比n=經常在幾年中表達的時期數​

插入數字，我們得到以下內容：

0.07÷（1 + 0.07）¹⁵- 1

這是3.98％的工作。必須支付貸方的利率等於此下沉的基金因素加上 利率。這裡是10.98％（0.07 + 0.0398）。

因此，使用50％的債務權重和權益權重50％的加權平均率或總資本化率如下：

10.49％=（0.5 x 0.1098） +（0.5 x 0.10）

結果，該物業的市場價值將為906萬美元（950,000美元÷0.1049）。

絕對和相對估值方法

正如股票投資者使用不同的方法來評估公司一樣，房地產投資者也有兩種確定財產價值的主要方法。這兩種方法本身都是完美的，這就是為什麼經驗豐富的投資者經常使用兩者都能獲得更完整的圖片的原因。

打折未來的淨營業收入（NOI）

第一種方法著眼於一個物業隨著時間的流逝將產生多少收入。這種稱為折扣未來NOI的方法類似於投資者對股息支付股票的價值。

根據折扣NOI計算房地產價值的公式如下：

$\ begin {Aligned}＆\ text {market value} = \ frac {noi_1} {rg} = \ frac {noi_1} {r} {r} {r} \\＆\ textbf {wery：}資產} \\＆g = \ text {}的增長率} noi \\＆r = \ text {capitalization rate}（rg）\ end {aligned}$​市場價值=r- g不我1​​=r不我1​​在哪裡：不我=淨營業收入r=所需的房地產回報率g=增長率不我r=大寫率（（r- g）​

NOI在考慮運營費用後，但在扣除稅款和利息之前反映了該物業的收入。但是，從投資中獲得的總收入必須在減去支出之前確定。

預期的租金收入最初可以基於附近的可比財產。表演一些市場研究，您可以確定租戶在該地區支付的租金，並使用每平方英尺的租金來評估您的財產。租金的預期增加是由公式的增長率解釋的。

空單元可能會極大地影響您的財產收入，因此在您的估計中保持保守很重要。您沒有假設全部佔用，而是要計劃一些空缺，併計算出不同的空缺率如何影響您的回報。

此外，在計算財產收入時，您需要減去日常運營成本如下：

• 保險
• 物業管理費
• 維護和維修
• 公用事業

這些費用為您提供了NOI - 定期支付費用後剩下什麼，但是在考慮貸款付款，稅收和折舊之前。

總收入乘數

第二種方法是一種相對估值，將屬性與該地區相似的屬性進行了比較 - 就像房地產經紀人一樣，將向您展示在該地區的一系列房屋，以使您有定價。這種方法使用所謂的總收入乘數。由於這是總數，因此是扣除運營費用之前的總收入。

例如，購買100,000平方英尺的建築物的房地產投資者可以從比較數據中確定該地區平均每平方英尺每平方英尺的總收入為10美元。總收入的初步估算為1200萬美元（$ 10 x 12個月x 100,000平方英尺）。

但是，在任何給定時間，建築物中可能會有空置單元。假設10％空缺率，年收入總收入為1,080萬美元（1200萬美元x 90％）。使用淨營業收入時採用類似的方法。

遇到房地產評估的障礙

這兩種房地產評估方法似乎都相對簡單。但是，實際上，確定創收財產的價值可能相當複雜。首先，獲取所需的信息，無論是估計的淨營業收入，資本化率中包含的保費還是可比的銷售數據，都可能是耗時的，也可能是一個挑戰。

其次，這些估值模型無法解決房地產市場可能發生的變化，例如信貸危機或房地產繁榮。結果，您需要進行一些進一步的分析，以考慮更廣泛的經濟變化。

儘管這項研究可能需要大量的時間和精力，但獎勵可能很大。尋找被低估的財產可能會帶來巨大的利潤，這使得詳細的分析值得。

底線

儘管完成了數字和計算，但房地產估值與科學一樣多，要求您既有分析技能又具有定性的市場知識。成功的估值來自對當地市場狀況，物業的特徵和經濟趨勢的仔細研究。與股票市場分析（隨時可以獲取數據）不同，房地產投資者通常需要更深入地挖掘並取決於他們的經驗（或同行的經驗），以查找有關可比性，運營成本和市場趨勢的可靠信息。

也就是說，Meijer警告投資者不要跟隨人群，因為該行業中的許多人“只依靠他們從他人那裡聽到的內容”，例如對某些類型的物業的概括，並且多年來沒有更新其模型。這項研究需要的努力通常使那些願意這樣做的人受益。那些將仔細分析與當地市場知識結合在一起的人可能會發現其他人被忽視或不正確的財產，從而獲得更高的投資回報。