房地產對沖基金如何運作？

對沖基金是一種投資工具和一種業務結構，可從多個投資者那裡匯總資本，並投資於資金證券和其他投資。對沖基金與共同基金不同，他們願意承擔更多的風險，其槓桿作用也不由監管機構限制。

房地產對沖基金如何投資

顯然，所有房地產對沖基金都在房地產上投入了大量資金，但是他們投資的方式因管理投資策略而異。在大多數情況下，房地產對沖基金投資於現有房地產公司的上市股票，主要是房地產投資信託（REIT）。

房地產投資信託基金是一個公司實體 - 與共同基金類似的結構，該實體僅在房地產上投資，並因此受到稅收免稅。作為回報，REIT必須作為股息至少支付其收入的90％，儘管收入可能會對房地產投資信託基金的投資者徵稅。

房地產對沖基金投資其資金的第二種方式是通過收購實際財產，通常表現不佳速率很低。這些物業可以在一個特定地區或全球範圍內購買，但是由於賣方缺乏流動性，它們通常都往往出售。因此，與REIT投資的對沖基金不同，這些房地產對沖基金實際上擁有房地產。

特定的房地產對沖資金

TPG安吉洛·戈登（Angelo Gordon）是較大的房地產對沖基金之一，對信貸和房地產資產進行了超過780億美元的投資。該公司採用了投資的策略投資級公司認為是價格低廉。

Cerberus房地產資本管理，以前稱為BlackAcre Capital Management，是另一個大型房地產對沖基金。這是Cerberus Capital Management的房地產部門。

其他對沖基金包括Cliffwood Partners LLC和Praedium Group，它們都有自己獨特的策略。 Praedium集團成立於1991年，其目的是從公眾索引的差異中獲利私募股權房地產市場。 Cliffwood Partners是第一個房地產對沖基金之一，有一個長短策略在房地產市場。

房地產對沖資金和槓桿

槓桿是房地產對沖基金使用的核心工具來擴大收益。通過向財產收購或開發項目借入資金，對沖基金可以控制價值高於其股權投資的資產。

例如，對沖基金可能會使用1000萬美元的股權來獲得5000萬美元的房地產資產，其餘的4000萬美元通過債務融資。該策略允許對沖資金增強其潛在回報，因為從槓桿資產（例如租金收入或轉售利潤）中產生的收入可以超過借貸成本。請注意，流行後的商業房地產的需求和利率更高，這有時是一個更困難的策略。

為了管理這些風險，對沖基金經常採用高級財務策略，例如對沖。他們可能會使用利率掉期來減輕借貸成本上升的風險或簽訂衍生品合同，以對沖國際投資中的貨幣波動。一些對沖基金限制了其槓桿比率，維持不允許超過的緩衝區。

房地產對沖基金物業

房地產對沖基金可能擁有各種財產，包括但不限於：

• 商業物業：辦公樓，零售中心和工業倉庫，通常是為了穩定的租金收入和長期租賃。
• 住宅物業：單戶住宅，多戶公寓和租賃社區，以增加住房需求或重建機會的目標。
• 綜合用途的發展：將住宅，商業和零售空間結合在一起。
• 酒店財產：酒店，度假村和短期租賃特性。
• 高級住房和輔助生活：迎合老化人口的設施，以穩定的需求和政府或私人資金。
• 學生住房：在大學或大學附近的住房，旨在與學術週期相關的一致佔用。
• 土地發展：未開發或欠發達的土地，旨在將來建設或投機性欣賞。
• 專業特性：諸如數據中心，自存儲設施或物流樞紐之類的獨特資產，通常為具有較高增長潛力的利基市場服務。

房地產對沖基金的弊端

最重要的風險之一是使用槓桿。上面討論的這些投資的槓桿性質意味著，即使是輕微的低迷也會導致巨大的財務壓力，可能消除基金的權益。

另一個缺點是房地產資產的流動性不佳。與公開交易的股票或債券不同，房地產不易轉換為現金。對沖基金可能會施加鎖定期，這限制了投資者在數年內撤回其資本。這使得在緊急或市場波動的情況下很難獲得資金。

最後，房地產對沖基金經常收取高管理和績效費，這可能會隨著時間的流逝而侵蝕投資者的回報。這些費用通常在1-2％的管理範圍內，旨在激勵基金經理以最大化收益，但對於投資者來說可能是繁重的，尤其是當市場的績效低於預期時。無論基金的成功如何，費用通常都會收取費用，這意味著在次優市場條件下，投資者可能會支付可觀的費用，而不會看到任何回報。

底線

房地產對沖基金通過從認可的投資者那裡集合資本來投資於各種房地產資產，以通過槓桿，翻轉和不良資產收購等策略來投資。這些類型的對沖基金投資了各種物業，同時強調了盡職調查和風險管理實踐的重要性。