抵押點：他們是什麼？他們值得嗎？

什麼是抵押點？

如果您要抵押購買房屋，那麼您貸方可以給您購買的選擇抵押點完成貸款詳細信息時。抵押點，也稱為折扣點或簡單地“要點”，降低房屋貸款的利率以換取費用。通常，一分的費用為貸款金額的1％。從長遠來看，購買點可以為您節省金錢，但是了解它們的工作方式以及購買財務意義的何時很重要。

關鍵要點

購買抵押點可以降低房屋貸款的利率。
每個抵押點的費用為貸款金額的1％，但貸方的相應降低額會有所不同。
抵押點是可選的，重要的是將預期成本權衡與您潛在的長期節省。
計算收支平衡點可以使您更好地了解何時值得購買抵押點。

抵押點如何工作

抵押點通過降低房屋貸款的利率來起作用。積分被認為是預付費的利息，當您時，您可能有機會購買它們：

獲得貸款購買房屋
再融資現有抵押貸款
取出一個第二抵押，例如房屋淨值貸款

這是一個例子。假設您拿出35萬美元的抵押貸款購買房屋並有資格獲得7.25％的利率。您的貸方為您提供了購買積分以降低利率的選擇。

如果一分等於貸款金額的1％，則每點支付$ 3,500。您購買兩分來購買稅率，這意味著您將支付貸方$ 7,000，應在關閉時支付。

貸方確定您在購買積分時有資格降低的利率。例如，支付一分的費用可能會使您使用貸方a貸款人的利率降低0.25％，貸方b將使您的利率降低0.75％。將折扣率與不同的貸方進行比較可以使您更好地了解可以節省多少。

計算收支平衡點，尤其是如果您不打算無限期住在那所房屋。這是您通過節省利息來收回購買點的前期成本的時候。為了計算收支平衡點，您將要分配的積分除以每月抵押貸款支付的金額。

重要的

申請貸款和貸款人提供的貸款估算和關閉聲明，您將在截止日期之前收到。

抵押點的利弊

在某些情況下，購買點可能比其他情況更合適。考慮並排的優勢和潛在的缺點很有用。

抵押點的好處

購買點可以為房主提供一些有形的經濟利益。根據您情況的細節，積分可以幫助您：

降低您的利率，使抵押貸款總體上降低。
由於您獲得較低的利率，因此減少每月抵押貸款付款。
增加利息在貸款期限內的節省。
有資格獲得更大的抵押貸款。

即使您的利率略有降低也可能在您每月支付的抵押貸款壽命上所支付的費用有很大的變化。

抵押點的缺點

雖然積分可以為房主節省下來，但並不適合所有人。就缺點而言，購買點可以：

將您收盤時需要提出的金額增加數千美元。
如果您的儲蓄有限，可以撥出現金儲備，以支付收盤費。
需要長時間的等待，直到您達到收支平衡點才能實現任何節省。
如果您不在家裡停留足夠長的時間，就可以產生最小的節省（如果有的話）。

優點

降低您的利率
較低的每月抵押貸款支付
長期節省興趣
有資格獲得更大的抵押貸款

缺點

更高的結算成本
更多的現金
收支平衡點可能需要時間
節省可能很少

您應該購買抵押點嗎？

購買點是個人決定，需要仔細考慮您的財務和長期計劃。提出正確的問題可以幫助您確定購買抵押貸款利率是否有意義。例如：

您打算在家中多長時間？
抵押期限多長時間？
您將為積分支付什麼，這將降低您的利率？
您的每月付款將與積分與沒有他們的積分是多少？
您將在貸款一生中節省多少利息？

提示

使用抵押計算器可以根據貸款的規模，計劃放下的金額，貸款期限和您的利率來幫助您估算儲蓄。

何時購買抵押點

您可以考慮購買抵押點：

可以相對較快地達到分發點。
有足夠的現金來支付額外的關閉費用，而無需耗盡您的儲蓄。
計劃長期留在家裡，這將產生最大的利息。
不要期望再融資房屋在達到收支平衡點之前。

如果您要考慮要點，請務必確切知道您的費率將降低多少，而與您要支付的費用。您的貸方應為您提供文檔，以顯示新費率將取決於您準備購買的積分。

筆記

抵押點不同起源點，這是貸方可以收取的費用，以支付處理貸款的費用。

當不購買抵押點

如果您是：

將需要使用所有現金儲備或從首付中藉錢來支付額外的關閉費用。
預計達到收支平衡點需要很長時間。
計劃在達到收支平衡點之前出售房屋或再融資抵押。

如果您需要進行昂貴的維修或在購買房屋後立即進行其他緊急情況，則使用所有的備用現金來購買點可能是一個錯誤。在這種情況下，您可能需要轉向高利息信用卡或貸款才能彌補差距。

抵押點的例子

通過在線計算器計算有或沒有積分的抵押貸款所支付的費用相對容易。查看一些示例可以使您了解何時（或不）值得。

方案1：短期與長期所有權

您打算留在家中多長時間可以改變購買積分時的總儲蓄。使用前面的350,000美元抵押貸款示例，讓我們考慮一下如果您打算在家中呆五年而又30歲，您將節省多少。我們假設您支付了7,000美元的積分，這將您的利率從7.25％降低到6.75％。所有計算都使用固定抵押貸款利率。

以下是數字彙總的方式：

收支平衡點：4。9年（59個月）
每月抵押付款節省：$ 118
終身利息節省：$ 118,684

如果您只打算在家中居住五年，您將無法完全收回您為儲蓄積分支付的7,000美元，直到您出售前。購買積分時您住在房屋中的時間越長，隨著時間的流逝，您可以意識到的積蓄越多。

方案2：再融資與銷售

再融資您的抵押貸款可以幫助您獲得較低的利率，降低付款或允許您更改貸款還款期限的資格。從五年後出售房屋的前一個示例中，您可以看到購買積分沒有多大意義。但是，如果您要替換現有的房屋貸款呢？

假設您將稅率降至6.75％，五年後，您欠了326,000美元的貸款。後購物抵押貸款利率您決定以6％的6％的價格為新的25年貸款再融資。您的新付款將為2,100美元，每月節省170美元。聽起來不錯，但是您還必須支付3,200美元的結算費用，這將需要您18個月才能恢復利息節省。

現在，在您較早支付的積分和為再融資支付的錢之間，僅將10,000美元沉入了房屋中，僅以閉幕式成本。在這種情況下，您必須考慮從一開始就減少付款，還是根據可用的現金來減少付款。

抵押點是多少？

一個抵押點等於抵押金額的1％。因此，$ 300,000的貸款的一分為3,000美元。與您購買的每個點相對應的降低利率可能會因一個貸方而異。

您可以購買多少抵押點？

您可以購買的抵押點數通常取決於抵押貸款人的政策及其提供的貸款類型。一個例外是所謂的”合格抵押，“有政府規則限制您可以購買的積分數量。

抵押貸款利率增加時，您應該購買抵押點嗎？

如果您不想被鎖定成更高的費率或每月付款，則購買抵押點可能會有意義。要考慮的最重要的事情是，您可能能夠降低價格，打算留在家中的時間以及您必須承諾支付積分多少現金。如果您認為利率可能會在相對較遠的將來下降，並且打算在發生這種情況時再融資，那麼購買點可能沒有意義。

抵押點可以稅收優惠嗎？

國稅局稱，貸款的抵押點“要購買，建造或改善您的主要住所”可能是稅收扣除的。但是，為了進行扣除，您必須逐項扣除提交稅款時，請使用計劃a，而不是聲稱標準扣除額。

底線

購買折扣點抵押貸款可以降低您的利率，並使您的每月付款更易於管理，但是權衡成本與儲蓄的優勢對您有利。與抵押貸款人交談或使用抵押點計算器可以幫助您估計您支付的費用以及何時損壞。如果您尚未開始購物貸款，則可以從比較最好的抵押貸款人。