抵押貸款折扣點的來源和出口

什麼是折扣點？

折現點是抵押借款人可以從抵押貸款人購買的一種預付利息或費用，以降低其隨後的每月付款的利息金額 - 實際上以較低的價格支付較少的支付，實際上是實際的。折扣點可免稅。

折扣點如何工作

一種抵押點，折扣點是一次性的前期抵押貸款收盤成本，可讓您獲得貸款壽命的折扣利率。每個折扣點通常成本的總貸款金額的1％，每個點將貸款的利率降低了八分之一到四分之一的百分之四。

例如，在一筆200,000美元的貸款上，每個點的成本為2,000美元。假設抵押貸款的利率為4.5％，每個點的利率降低了0.25％，購買兩分的利率為4,000美元，並降低了4.0％的利率。根據抵押貸款的長度，這可能會隨著時間的流逝而節省大量費用。讓我們看一下這些貸款的付款方式 - 指示經典的30年抵押貸款：

支付積分對200,000美元，30年的抵押貸款的影響
	沒有積分	1分（$ 2,000）	2分（$ 4,000）
年百分比（APR）	4.5％	4.25％	4.0％
每月付款	$ 1,013.37	$ 983.88	$ 954.83
每月節省付款	- -	$ 29.49	$ 58.54
收回積分成本的收穫時間	- -	68個月	68個月
貸款壽命的總儲蓄	- -	$ 10,616.40	$ 21,074.40

貸款的壽命越長，您支付的利息就越多，這就是融資的運作方式。因此，觀點非常適合固定速率，長期抵押貸款（20至30年）很可能不會很快再融資。

如何支付抵押點

支付折扣積分的借款人很可能不得不從袋中滿足這些費用。但是，存在許多情況，尤其是在買方的房地產市場中，賣方提供的費用多達一定的美元關閉費用。如果其他關閉費用（例如貸款發起費和產權保險費用）不符合此門檻，那麼買方通常可以增加折扣點並有效降低其利率。

通過折扣點降低抵押貸款利率並不總是需要從零錢上支付，尤其是在再融資貸方可以將折扣點以及其他結算成本匯總到新的貸款餘額的情況。這樣可以防止您在閉幕式上支付更多的錢，但也可以減少您的公平位置在家裡。

您可以談判抵押點嗎？

積分肯定可以接受談判。您購買的積分數量（或您是否都購買）取決於您。通常，當貸方顯示您有資格的抵押貸款選項時，它們會向您展示幾個不同的費率，包括如果您購買折扣點，您可以獲得的費率。

嚴格來說，您不是自己談判這些要點，而是貸款壽命的利率較低。該要點的條款（每個點的成本以及它降低了年度百分比（APR））是由金融機構設定的。但是，如果有購物並且可以在其他地方向他們展示更好的交易，然後他們可能會匹配它，尤其是如果您有很強的信用記錄並且看起來像是一個負責任的，理想的客戶。

您應該購買折扣點嗎？

對於貸方而言，折扣積分具有明顯的優勢：他們預先獲得現金，而不必以利息付款的形式等待錢。這可以增強金融機構的流動性。

借款人還從折扣點獲得福利 - 主要的貸款是您貸款壽命中的較低付款。基本上，您將提前支付一些利息（在抵押發作時）以換取後來的利率下降。但是，僅當您打算將抵押貸款足夠長以節省較小的利息付款中時，此收益才適用。

例如，一位借款人支付$ 4,000的折扣點以節省每月80美元的利息費用，需要將貸款保留50個月或四年零兩個月，以便違反。如果借款人認為他們可以在50個月之前出售該物業或再融資，那麼他們應該考慮減少折扣點支付的費用並降低利率稍高。

通常，您計劃擁有房屋的時間越長，積分就越有助於您節省貸款一生中的利益。但是，歸根結底，折現點的好處取決於數學。如果您有能力提前幾千枚，那麼它們可以長期節省大量成本，尤其是如果房屋需要翻新。或者，它們可能是藉款人可以通過一些更具結構化的計劃避免的不必要的成本。

底線

如果您負擔得起抵押點與抵押貸款一起，您可以從長期來節省大量利息。但是，如果您只打算在短時間內持有財產，或者您的現金緊張，抵押點可能沒有意義。權衡利弊，也許是在財務顧問的幫助下，確定購買抵押貸款折扣點是否對您來說是個好主意。