解釋了未關閉成本的再融資

不關閉成本的再融資通過將費用添加到本金或提高利率來擴大再融資費用。仍然需要支付與關閉相關的費用，但是在貸款期限內散佈成本可以使手持現金的人更容易獲得再融資，以便從貨物中支付收盤費用。

關鍵要點

再融資抵押可能意味著較低的每月付款，但藉款人仍然必須支付關閉費用就像他們與任何其他抵押一樣。
不關閉成本的再融資使房主可以將關閉費用匯總到他們的新抵押貸款中，而不是從口袋裡支付。
考慮到不關閉成本的再融資時，重要的是要知道它將如何影響您的每月付款和貸款的總成本。

什麼是不關閉成本的再融資？

抵押再融資與首先獲得抵押並沒有什麼不同。例如，借款人可以期望支付貸款的收盤費用。他們可以包括以下內容：

政府記錄費
評估費
信用報告費
起源費
調查費
稅務費
律師費
承保費

根據房地美（Freddie Mac）的說法，再融資通常涉及約5,000美元的收盤成本。與其他房屋貸款一樣，當您簽署文書工作以最終確定新貸款時，這些結算費用通常應得出。

不關閉成本的再融資不需要您從口袋裡支付這些費用。但這並不意味著根本沒有收盤成本。而不是讓您在貸款收盤上付款，而是貸方可以通過兩種方式之一收集這些成本：

向新貸款收取更高的利率
將收盤成本付諸實踐主要的

任何一種選擇都會影響您為新抵押貸款支付的總成本。

無關閉成本再融資的工作方式

如果您的貸方提供不關閉成本的再融資，則可能會選擇支付更高的利率或將結算費用納入新貸款。這是每個人的工作方式以及它們如何影響您的成本。

選項1：支付更高的利率

選擇具有較高利率的無關閉成本貸款將意味著更大的每月付款，並影響您在貸款壽險中所支付的總金額。

例如，假設您的抵押貸款還剩下25年，目前欠了25萬美元。因為您想減少每月付款，所以您決定以3.2％的30年貸款再融資。結算費用估計為5,000美元，您決定掏腰包付款。新貸款將使您當前的每月付款減少141美元，從1,222美元到1,081美元。

現在，假設您不能或不想從口袋裡支付收盤費用，而是同意3.7％的利率。在這種情況下，您的付款每月僅比您的舊抵押貸款少49美元。

選項2：將結算費用付給貸款

將結算成本付諸實踐，這意味著將其添加到貸款的本金中。貸款人可能會為您提供與您從零錢支付收盤費用相同的利率，但此選項仍會增加您的每月付款並降低總儲蓄。

使用與上述相同的250,000美元抵押貸款方案，假設您將5,000美元的收盤成本拖入新的3.2％抵押貸款中。（現在您要藉入$ 255,000而不是$ 250,000。）通過選擇此選項，您的每月付款將減少120美元，而與舊抵押相比。每月減少21美元的價格要比您從口袋裡支付的結束費用要少。

儘管所有這些方案都表明您可以通過從口袋裡支付收盤費用來節省一些每月付款的錢，但您可能沒有那麼多現金，或者可能會牢記其他用途。查看這種情況的另一種方法是，您每月節省的錢將需要多長時間，以加起來您花在完成費用上的金額。例如，如果您將每月付款減少141美元，如上所述，那麼在您的儲蓄接近5,000美元之前，它將僅35個月或大約三年。

不關閉成本再融資的優缺點

對於大多數房主來說，無封閉成本的再融資可能具有優勢和缺點。您需要考慮以下一些。

優點

再融資一筆房屋貸款，而無需從袋裝上支付巨額收盤費用。
兌現用於維修，翻新或債務合併的房屋股權。
較低的利率仍然可以為房主節省資金。

缺點

您不會完全避免結束成本。
如果您接受更高的利率或將結算費用到新貸款中，則每月付款可能會增加。
通過不關閉成本的再融資到達盈虧平衡點可能需要更長的時間。

專業人士解釋說

再融資而無需從零錢支付結局費用：無封閉成本的再融資使您可以為其他目的保留現金。
兌現房屋淨值：您可以使用不關閉成本的再融資來拉公平從您的家中，您可以將其用於維修或其他費用。雖然您可以通過任何類型的現金再融資來做到這一點，但無需關閉成本的貸款將意味著您將擁有更多現金。
降低利率仍然可以為您節省金錢：即使您要為不關閉成本的再融資支付比提前支付這些費用的費用稍高，但您仍然可以根據您的新舊貸款利率之間的差額來節省貸款的貸款。