收入方法：它是什麼，如何計算，示例

收入方法是什麼？

收入方法有時稱為收入資本化方法，是一種房地產評估方法，它允許投資者根據財產產生的收入來估算財產的價值。它是通過將收集租金的淨營業收入（NOI）劃分為大寫率。

關鍵要點

收入方法是一種房地產評估方法，它使用財產產生的收入來估計公允價值。
它是通過將淨營業收入除以資本化率來計算的。
購買者應在使用收入方法時特別注意財產的狀況，運營效率和空缺。

收入方法如何運作

收入方法通常用於產生收入的物業，是評估房地產的三種流行方法之一。其他是成本方法和比較方法。房地產估值的收入方法類似於折扣現金流（DCF）用於金融。收入方法通過資本化率折扣租金的未來價值。

當使用購買租賃物業的收入方法時，投資者考慮了產生的收入量和其他因素，以確定該物業在當前市場條件下可能出售多少。除了確定投資者是否可以從出租物業中獲利外，貸方還想知道其潛在風險還款如果將抵押貸款擴展到投資者。

重要的

在評估房地產的三種方法中，收入方法被認為是最複雜且難以計算的。

特殊考慮

當使用購買租賃物業的收入方法時，投資者還必須考慮該物業的狀況。任何可能需要的大型維修都可以大大減少將來的利潤。

此外，投資者應考慮該物業的運營效率。例如，房東可能會給租戶減少租金，以換取完成院子工作或其他責任。也許特定的租戶正面臨經濟困難，在接下來的幾個月中應該扭轉，房東不想驅逐他們。如果收取的租金不大於當前開支，投資者很可能不會購買該物業。

快速事實

通過收入方法，資本化率（通常僅稱為“上限率”）和估計值具有反相關關係 - 降低上限率會增加估計值。

投資者還必須確定在任何給定時間平均有多少單位是空的。沒有從每個單位收到全額租金會影響投資者的財產收入。如果財產非常需要維修並且許多單位空缺，則尤其重要。如果沒有定期填寫單位，則租金收款將比可能的低，並且購買該物業可能不符合投資者的最大利益。

收入方法的示例

通過收入方法，投資者將可比喻的市場銷售用於選擇資本化率。例如，在特定縣的一間四單元公寓樓進行評估時，投資者著眼於同一縣最近的類似物業的銷售價格。計算出資本化率後，投資者可以將租賃物業的NOI除以該率。例如，一家淨營業收入（NOI）為70萬美元且選擇8％的物業價值875萬美元。

您可以使用NOI和資本化率來計算各種情況下的財產價值，從您正在考慮直接購買的財產到您權衡投資作為集團的一部分的物業的財產，房地產眾籌平台。

如何計算淨營業收入

計算淨營業收入通過從財產收入中減去運營費用。假設您正在尋找一個假設的八個單位公寓樓。每個單位的租金為每月2,000美元，因此該建築的年租金總計$ 192,000。假設建築物的所有者每月再收取3,000美元的$ 3,000，這些租戶是在地下室租用儲物櫃的租戶。房東還從地下室有自動售貨機的運營商每月獲得1,000美元的薪水，因此該建築的年收入為192,000美元，加上36,000美元，加上每年12,000美元，總計240,000美元。

運營費用包括維護和維修，財產稅，保險，財產管理費，清潔服務和公用事業。假設該建築物的運營費用總計180,000美元。這些支出不包括資本支出，例如安裝新的中央空調系統的成本；資本支出不是NOI的一部分。 NOI是財產收入和現金流量表的收入稅之前。它不僅包括資本支出，而且不包括任何貸款，折舊和攤銷。

因此，這座建築物的NOI為60,000美元（$ 240,000的收入減去$ 180,000的運營費用）。

展示財產的資本率

收入方法告訴您該物業價值的什麼？堅持以8％的資本化率，數學問題變成：60,000美元等於多少多少？用數學術語來說，“多少”是X。因此，使用您的八年級代數（以計算器的形式使用現代幫助）來確定X的值，從將$ 60,000乘以10美元開始。對0.08進行相同的操作。現在，您有$ 600,000 = 0.8的X。再次乘以10，以達到6,000,000 = 8的X。現在，將6,000,000除以8，並為等式的另一側做同樣的事情。結果：$ 750,000（6,000,000/8）= X。該物業的上限率為8％，價值$ 750,000。

這就是紙上的樣子：