賣方支付點：含義，好處，示例

什麼是賣方收入點？

“賣方點數”一詞是指特許權或回扣賣方在交易中向買方提供。這些積分可以降低買方在貸款壽險期間支付的總利息。賣方支付點通常在房地產交易中找到，通常包括支付給買方貸方的一次性。這些積分有助於降低買方必須支付的利率抵押，其中一分是抵押貸款的1％。

賣方付費點的工作方式

抵押點代表支付的費用，以降低房屋購買價格抵押貸款的利率。抵押點也稱為折扣點，因為他們可以降低利率在抵押貸款上以一定百分比為單位。

購房者有時會購買抵押點，以降低貸款的利率並節省貸款壽險中的總利息成本。抵押點的費用是在貸款的收盤上支付的，或者抵押貸款人簽署文件。儘管購房者通常會購買抵押點，但有時賣方可能會代表買方支付抵押點，以吸引買方購買房屋。

貸方之間的利率降低量可能會有所不同，但是通常，購買一個抵押點會將貸款的利率降低0.25％。換句話說，抵押貸款利率將降低到3.75％。

通常，一個抵押點的費用為貸款金額的1％，這意味著購買一筆抵押點的貸款為200,000美元（0.01 * $ 200,000）將花費2,000美元。

賣方點數與賣方優惠

賣方特許權是房屋的賣方決定支付買方的交易費用的時候。賣方會這樣做以快速出售房屋並完成交易，尤其是在買方市場上。

賣方特許權只能用於買方的關閉費用。它們不是減少貸款利息的觀點。儘管他們可以支付的具體關閉費用會因每筆貸款而有所不同，但它們通常涵蓋起源費，房屋檢查費，評估，律師費，產權保險，記錄費和預付費房地產稅。

賣方特許權限制

賣方可以為收盤成本貢獻多少有限制。 FHA和USDA貸款的限額是貸款金額的6％。限額來自於提供的常規貸款的首付金額房利美（Fannie Mae）或Freddie Mac。如果首付款是10％或以下，則賣方只能貢獻3％。對於下跌10％至25％之間的付款，限額為6％，而下跌額超過25％，限額為9％。對於投資物業，最大值為2％，對於VA貸款，最大值為4％。

特殊考慮

您可以通過使用扣除出於抵押貸款利益和積分。但是必須在您做到這一點之前就必須滿足某些要求。

您可以扣除僅以總債務的前75萬美元支付的抵押貸款利息。這國稅局（IRS）如果您在2017年12月16日之前產生債務，則可以超出該限制（至100萬美元）。

抵押貸款必須用於為您的主要住所提供資金。所支付的積分不能用於在結束或結算表上單獨列出的費用。這些費用包括評估費，所有權費用，檢查費，律師費和財產稅。

最後，這必須是您當地的既定做法，供貸方提供積分。這些要點必須以貸款本金金額的百分比計算，並且該金額必須清楚地顯示為您的和解聲明中的要點，才能使您有資格進行扣除。

賣方點數的好處

賣方支付點為買賣雙方都帶來好處。

降低利息成本

賣方點降低了買方在抵押貸款上向貸方支付的利率。這些積分還通過降低最終為房屋支付的價格來增加買方的首付，因為藉款人在整個貸款中支付的利息較少。

賣方點也可以用來降低每月付款，幫助借款人更輕鬆地負擔抵押貸款。如果降低抵押貸款利率，通常也會降低每月付款。

減稅

如上所述，賣方付的點也為買方具有稅收優勢。可以從購房者的所得稅中扣除它們作為抵押利息。美國國稅局認為賣方點數是購房者支付的預付利息或利息。抵押貸款利息可以從房主提交稅時的總應稅收入中扣除。結果，也可以扣除賣方點，從而減少買家的稅收責任。

賣家可以快速出售房屋

想要快速出售房屋的人可以通過用賣方付費點加甜提議來吸引買家。賣方點比直折扣更具吸引力。這就是原因。

假設您正在賣房屋，它有一個標價$ 300,000，但您願意接受$ 295,000的報價。您可以將標價降低$ 5,000，也可以從戰略上提供$ 5,000的賣方積分。

您仍然會得到相同數量的錢，但是買家的積分和5,000美元的折扣可能會更好。這些要點會帶來減稅並降低貸款的利率，降低抵押貸款的總利息成本。

談判賣方點數

有要點或關閉費用您購買房屋時由賣方支付，因為您可以節省大量的錢；但是，雙方都希望獲得盡可能少的錢。根據住房市場和談判的不同，要求賣方點數或優惠是可行的，值得一提的。

第一步是確定您是在買方還是賣方市場。如果您處於買方市場，銷售競爭很高，那麼您就有更好的機會讓賣方付款。另外，如果房主在一段時間內無法出售其財產，那麼他們將更有可能提供達成交易的積分。

要注意的另一點是購買房屋時要要求多少。例如，如果房屋需要一些維修，要求賣方掩蓋這些維修，而您的觀點可能不會謹慎。確定哪種更重要的是更好，更複雜，使房主更有可能向您出售。

如果您與房地產經紀人合作，則可以向他們詢問同一地區的房地產，以及他們與賣方付費點關閉，這可以增強您在談判中的位置。

賣方付點數的示例

這是一個假設的例子，以說明賣方點點的工作方式。假設買家想購買以25萬美元的上市價格購買房屋。買方計劃放置首付購買價格的$ 50,000或20％。

結果，買方計劃拿出20萬美元的抵押貸款，以每月分期付款30年以4.50％的價格支付。以下是貸款的財務細節。

抵押貸款成本沒有賣方積分
術語	沒有賣方收入點
貸款金額	$ 200,000
利率	4.5％
每月付款	$ 1,013
支付的總利息	$ 164,814

如上所述，買方的月抵押貸款付款將為1,013美元，不包括財產稅和房屋保險。到30年的結束時，房屋將花費164,814美元的利息。

賣方決定提供兩個賣方點數。貸方為每個點降低了0.25％的利率，這意味著新利率為4.0％。以下是貸款的新財務細節。

抵押貸款成本帶有賣方點數
術語	沒有賣方收入點	帶有賣方收入點
貸款金額	$ 200,000	$ 200,000
利率	4.5％	4.0％
每月付款	$ 1,013	$ 955
支付的總利息	$ 164,813	$ 143,739
總利息節省了	-	$ 21,074

買方每月的抵押貸款付款將減少到每月955美元，不包括財產稅和房屋保險。到30年期末，該房屋將花費143,739美元的利息。

假設在整個貸款過程中沒有額外付款，那麼由於賣方支付的積分，買方將在30年內還清抵押貸款時節省21,074美元。

底線

賣方點數以不同的方式使買賣雙方受益。當賣方支付積分而不是降低房地產價格時，買方從整個抵押貸款中支付較少的收益。賣方通過誘使買家更快地出售房屋而受益。在有很多競爭的買方市場中，這可能是有用的策略，而賣方只想關閉或需要從銷售中獲得現金。