12 ขั้นตอนของการปิดอสังหาริมทรัพย์

ข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปคือการออกกำลังกายที่ยาวนานและเครียดซึ่งเกี่ยวข้องกับหลายขั้นตอนและพิธีการขั้นตอนการปิดในบ้านเกิดขึ้นเมื่อคุณลงนามในเอกสารที่ทำให้บ้านของคุณเป็นของคุณ แต่มีรายการสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นก่อนวันนั้นมาถึง ต้องดำเนินการสิบสองขั้นตอนระหว่างเวลาที่ข้อเสนอของคุณได้รับการยอมรับและเมื่อคุณได้รับกุญแจไปที่บ้านใหม่ของคุณ

ประเด็นสำคัญ

โดยทั่วไปข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์จะแล้วเสร็จในช่วงหลายสัปดาห์และมีชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวมากมาย
ข้อเสนอเริ่มต้นด้วยการเปิดบัญชี escrow และจบลงด้วยการเดินผ่านครั้งสุดท้ายก่อนที่จะลงนามในเส้นประ
ความซับซ้อนของการปิดอสังหาริมทรัพย์เป็นเหตุผลที่ดีในการจ้างทนายความเพื่อแนะนำคุณตลอดกระบวนการ
อย่าแปลกใจกับการปิดต้นทุนและอย่าลืมถามเจ้าหน้าที่สินเชื่อและนายหน้าของคุณเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมที่อาจเกิดขึ้นทั้งหมด
ผู้ซื้อที่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองมักจะสามารถปิดได้เร็วขึ้น

การอนุมัติล่วงหน้าจำนองเป็นความคิดที่ดี

เป็นความคิดที่ดีได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนองก่อนที่คุณจะเริ่มค้นหาบ้านเว้นแต่คุณจะเป็นผู้ซื้อเงินสดทั้งหมด

การได้รับการอนุมัติล่วงหน้าไม่จำเป็นต้องปิดข้อตกลง แต่ผู้ขายส่วนใหญ่คาดว่าผู้ซื้อจะมีการอนุมัติล่วงหน้าจดหมาย. มีหนึ่งสามารถทำกระบวนการเร็วขึ้นและสามารถให้อำนาจต่อรองได้มากขึ้นเมื่อเจรจาต่อรอง มันส่งสัญญาณไปยังผู้ขายว่าคุณได้รับการสนับสนุนทางการเงินที่แข็งแกร่งและเสนออัตราการล็อคให้คุณดังนั้นคุณจึงมีแนวโน้มที่จะรักษาอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น

การได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจะช่วยให้คุณทราบถึงขีด จำกัด ที่คุณสามารถไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ช่วยประหยัดเวลาและความพยายามทำให้คุณสามารถค้นหาเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับงบประมาณของคุณ

การอนุมัติการจำนองล่วงหน้าช่วยให้คุณมีเวลามากขึ้นในการตอบสนองต่อการเลือกปฏิบัติที่เป็นไปได้เช่นกัน สมมติว่าคุณรู้สึกว่าผู้ให้กู้ที่มีศักยภาพเลือกปฏิบัติต่อคุณ คุณสามารถหาทางการเงินจากแหล่งอื่น ๆ และดำเนินการทางกฎหมายในภายหลัง การได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจะช่วยป้องกันผู้ให้กู้ลำเอียงเพียงคนเดียวจากการทำลายข้อตกลงที่ดีและชะลอความฝันของคุณ

นี่คือขั้นตอนที่คุณต้องทำปิดข้อตกลงหลังจากที่คุณพบบ้านที่สมบูรณ์แบบและผู้ขายได้ยอมรับข้อเสนอของคุณแล้ว

1. เปิดบัญชี escrow

หนึ่งescrowบัญชีถูกจัดขึ้นโดยบุคคลที่สามในนามของผู้ซื้อและผู้ขาย

การขายบ้านเกี่ยวข้องกับหลายขั้นตอนในช่วงหลายสัปดาห์ วิธีที่ดีที่สุดในการป้องกันไม่ให้ผู้ขายหรือผู้ซื้อถูกโกงคือการนำบุคคลที่สามที่เป็นกลาง บุคคลที่สามนี้สามารถเก็บเงินและเอกสารทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมจนกว่าทุกอย่างจะถูกตัดสิน เงินและเอกสารถูกย้ายจากบัญชี escrow ไปยังผู้ขายและผู้ซื้อเมื่อพิธีการขั้นตอนทั้งหมดสำเร็จแล้วรับประกันการทำธุรกรรมที่ปลอดภัย

2. การค้นหาชื่อเรื่องและการประกันภัย

อันการค้นหาชื่อและประกันชื่อให้ความอุ่นใจและการปกป้องทางกฎหมาย พวกเขามั่นใจว่าไม่มีใครสามารถลองเรียกร้องได้ในภายหลังเมื่อคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์

การค้นหาชื่อเรื่องคือการตรวจสอบบันทึกสาธารณะเพื่อกำหนดและยืนยันความเป็นเจ้าของตามกฎหมายของทรัพย์สินและค้นหาว่ามีการเรียกร้องอะไรบ้างหากมีอยู่กับทรัพย์สิน พวกเขาอาจต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่ผู้ซื้อจะได้รับทรัพย์สินหากมีการเรียกร้องใด ๆ

การประกันชื่อเรื่องคือการประกันการชดใช้ค่าเสียหายที่ปกป้องผู้ถือจากการสูญเสียทางการเงินที่ได้รับจากข้อบกพร่องในชื่อเรื่องทรัพย์สิน ปกป้องเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้จากการสูญเสียหรือความเสียหายที่เกิดจากคนโง่-ภาระผูกพันหรือข้อบกพร่องของชื่อ

3. จ้างทนายความ

การเดิมพันความช่วยเหลือทางกฎหมายเป็นทางเลือก แต่ควรได้รับความเห็นทางกฎหมายอย่างมืออาชีพเกี่ยวกับเอกสารปิดของคุณ ภาษาที่ซับซ้อนที่มีอยู่ในนั้นอาจเข้าใจได้ยากแม้สำหรับบุคคลที่มีการศึกษาดี ความคิดเห็นจากประสบการณ์อัยการอสังหาริมทรัพย์สามารถเสนอผลประโยชน์หลายอย่างโดยมีค่าธรรมเนียมที่เหมาะสมรวมถึงคำแนะนำของปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในเอกสาร

สำคัญ

คุณอาจต้องจ้างทนายความเพื่อจัดการปิดในบางรัฐ ตรวจสอบกฎหมายของรัฐ

4. เจรจาค่าใช้จ่ายในการปิด

บริการและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดมีค่าใช้จ่ายเงินตั้งแต่การเปิดบัญชี escrow ไปจนถึงการจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถเป็นก้อนเงินเป็นเงินสดจำนวนมากหากคุณไม่ระวัง

การตรวจสอบที่บ้านและศัตรูพืชมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะป้องกันไม่ให้คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาที่ซ่อนอยู่และมีราคาแพง แต่บริการดังกล่าวจำนวนมากใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้บริโภคโดยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสูง แม้แต่ค่าธรรมเนียมสำหรับบริการปิดที่ถูกกฎหมายก็อาจสูงเกินจริง

ค่าธรรมเนียมขยะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้กู้เรียกร้องให้ปิดการจำนองและมักจะคาดไม่ถึงโดยผู้กู้และไม่ได้อธิบายอย่างชัดเจนโดยผู้ให้กู้ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้สามารถเพิ่มขึ้นเป็นใบเรียกเก็บเงินที่หนักหน่วง ค่าธรรมเนียมขยะรวมถึงค่าธรรมเนียมการดูแลระบบค่าธรรมเนียมการตรวจสอบใบสมัครการประเมินค่าธรรมเนียมการตรวจสอบค่าธรรมเนียมเสริมค่าธรรมเนียมการประมวลผลและค่าธรรมเนียมการชำระเงิน

เคล็ดลับ

โดยปกติคุณจะได้รับค่าธรรมเนียมขยะและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ลดลงหรือกำจัดก่อนที่คุณจะปิดถ้าคุณเต็มใจที่จะพูดและยืนหยัด

5. ตรวจสอบบ้านให้เสร็จสมบูรณ์

การตรวจสอบบ้านทางกายภาพเป็นสิ่งจำเป็นในการค้นพบปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินและเพื่อดูสภาพแวดล้อม คุณจะมีโอกาสที่จะถอยออกจากข้อตกลงหรือขอให้ผู้ขายแก้ไขหากคุณพบปัญหาร้ายแรงกับบ้านในระหว่างการตรวจสอบ นอกจากนี้คุณยังสามารถให้ผู้ขายจ่ายเงินให้คุณเพื่อแก้ไขหากข้อเสนอการซื้อของคุณรวมถึงกการตรวจสอบบ้านอาจเกิดขึ้น-

6. รับการตรวจสอบศัตรูพืช

การตรวจสอบศัตรูพืชแยกต่างหากจากการตรวจสอบบ้าน มันเกี่ยวข้องกับผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้แน่ใจว่าบ้านของคุณไม่มีแมลงทำลายไม้เช่นปลวกหรือมดช่างไม้ ศัตรูพืชสามารถทำลายล้างได้สำหรับคุณสมบัติที่ทำจากวัสดุไม้เป็นหลัก บริษัท จำนองหลายแห่งได้รับคำสั่งว่าแม้กระทั่งปัญหาศัตรูพืชเล็กน้อยจะต้องได้รับการแก้ไขก่อนที่คุณจะสามารถปิดข้อตกลงได้

การระบาดขนาดเล็กสามารถแพร่กระจายไปสู่การทำลายล้างและมีราคาแพงในการแก้ไข ศัตรูพืชทำลายไม้สามารถกำจัดได้ แต่คุณจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าปัญหาสามารถแก้ไขได้โดยมีค่าธรรมเนียมที่สมเหตุสมผล คุณอาจทำให้ผู้ขายจ่ายและกำจัดศัตรูพืชก่อนที่จะทำการซื้อเสร็จ การตรวจสอบศัตรูพืชเป็นสิ่งจำเป็นอย่างถูกกฎหมายในบางรัฐและเป็นตัวเลือกในประเทศอื่น ๆ

7. เจรจาต่อรองข้อเสนอ

คุณอาจต้องการเจรจาต่อรองราคาเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายของการซ่อมแซมที่จำเป็นใด ๆ ที่เปิดเผยโดยการตรวจสอบแม้ว่าข้อเสนอการซื้อของคุณได้รับการยอมรับแล้ว นอกจากนี้คุณยังสามารถรักษาราคาซื้อได้เหมือนกัน แต่พยายามให้ผู้ขายจ่ายค่าซ่อม ไม่มีอันตรายในการถามแม้ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ "ตามที่เป็นอยู่" นอกจากนี้คุณยังสามารถกลับออกไปได้โดยไม่มีการลงโทษหากพบปัญหาสำคัญว่าผู้ขายไม่สามารถหรือไม่แก้ไขได้

8. ล็อคอัตราดอกเบี้ยของคุณ

อัตราดอกเบี้ยรวมถึงที่เสนอในการจำนองอาจมีความผันผวนและอาจมีการเปลี่ยนแปลง อัตราขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างเช่นภูมิภาคทางภูมิศาสตร์ประเภททรัพย์สินประเภทของเงินกู้ที่ใช้และผู้สมัครคะแนนเครดิต-

ขอแนะนำให้ล็อคในไฟล์อัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ล่วงหน้าถ้าเป็นไปได้ สิ่งนี้จะช่วยป้องกันไม่ให้คุณอยู่ในความเมตตาของความผันผวนของตลาดซึ่งอาจทำให้อัตราเพิ่มขึ้นก่อนที่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เสร็จสิ้น แม้แต่การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% ก็สามารถเพิ่มการชำระเงินรายเดือนของคุณได้อย่างมีนัยสำคัญและระยะเวลาที่ใช้ในการชำระคืนการจำนอง

9. ลบภาระผูกพัน

ข้อเสนออสังหาริมทรัพย์ของคุณควรขึ้นอยู่กับห้าประเด็น:

การได้รับเงินทุนในอัตราดอกเบี้ยที่ไม่เกินสิ่งที่คุณสามารถจ่ายได้
การตรวจสอบบ้านไม่เปิดเผยปัญหาที่สำคัญใด ๆ กับบ้าน
ผู้ขายเปิดเผยปัญหาใด ๆ ที่รู้จักกับบ้านอย่างเต็มที่
การตรวจสอบศัตรูพืชไม่ได้แสดงการระบาดครั้งใหญ่หรือความเสียหายต่อบ้าน
ผู้ขายเสร็จสิ้นการซ่อมแซมที่ตกลงกันไว้

ภาระผูกพันดังกล่าวจะต้องถูกลบออกเป็นลายลักษณ์อักษรตามวันที่ระบุไว้ในข้อเสนอการซื้อของคุณ กระบวนการนี้เรียกว่าการอนุมัติที่ใช้งานอยู่ ภาระผูกพันอาจได้รับการอนุมัติแบบพาสซีฟอย่างไรก็ตามในข้อตกลงการซื้อบางอย่าง หรือที่เรียกว่าการอนุมัติที่สร้างสรรค์นั้นแสดงให้เห็นว่าภาระผูกพันได้รับการพิจารณาว่าได้รับการอนุมัติหากคุณไม่ประท้วงพวกเขาตามกำหนดเวลาที่กำหนด ผู้ซื้อจะต้องเข้าใจกระบวนการอนุมัติและดำเนินการที่จำเป็นตามวันที่ที่จำเป็น

10. ตรงตามข้อกำหนดด้านเงินทุน

คุณมักจะฝากเงินจริงเมื่อคุณลงนามในข้อตกลงการซื้อ เงินที่จริงจังคือการฝากเงินให้กับผู้ขายที่แสดงถึงความเชื่อมั่นที่ดีของผู้ซื้อความจริงจังและผลประโยชน์ที่แท้จริงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เงินที่จริงจังไปยังผู้ขายเพื่อชดเชยหากผู้ซื้อสำรอง เงินจะถูกส่งกลับไปยังผู้ซื้อหากผู้ขายสำรอง

คุณจะต้องฝากเงินเพิ่มเติมลงในสัญญาเพื่อให้การซื้อของคุณเสร็จสิ้น โดยทั่วไปแล้วเงินที่จริงจังเดิมจะถูกนำไปใช้กับการชำระเงินดาวน์ แต่การจัดเรียงสำหรับการชำระเงินอื่น ๆ ที่จำเป็นอื่น ๆ เป็นสิ่งสำคัญก่อนที่ข้อตกลงจะปิด ความล้มเหลวในการทำเช่นนั้นสามารถนำไปสู่การขายที่ถูกยกเลิกด้วยเงินที่จริงจังไปยังผู้ขายและคุณยังคงถูกเรียกเก็บเงินสำหรับบริการต่าง ๆ ที่คุณใช้ก่อนที่ข้อตกลงจะแตกสลาย

11. การเดินครั้งสุดท้ายผ่าน

หนึ่งในขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารปิดของคุณควรจะดูสถานที่ให้บริการเป็นครั้งสุดท้าย คุณจะต้องแน่ใจว่าไม่มีความเสียหายเกิดขึ้นตั้งแต่การตรวจสอบบ้านครั้งสุดท้ายของคุณ คุณควรตรวจสอบว่าผู้ขายได้เสร็จสิ้นการแก้ไขที่จำเป็นและไม่มีปัญหาใหม่เกิดขึ้น ตรวจสอบเพื่อดูว่าไม่มีอะไรรวมอยู่ในข้อตกลงการซื้อถูกลบออก

ข้อเท็จจริง

การปิดบ้านสามารถใช้เวลาจากหนึ่งสัปดาห์ถึง 60 วันขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาริมทรัพย์และไม่ว่าคุณจะจ่ายเงินสดหรือการจัดหาเงินทุนในการซื้อ

เอกสารมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการปิดข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์ จะมีเอกสารจำนวนหนึ่งที่เต็มไปด้วยข้อกำหนดทางกฎหมายและศัพท์แสงที่ซับซ้อน แต่คุณควรอ่านทั้งหมด ปรึกษากับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์หากคุณไม่เข้าใจอะไรบางอย่าง ตัวแทนของคุณยังสามารถช่วยให้เข้าใจถึงภาษากฎหมายที่ซับซ้อน

คุณอาจรู้สึกกดดันจากคนเช่นทนายความหรือผู้ให้กู้จำนองที่รอให้คุณลงนามในเอกสารของคุณ แต่อ่านแต่ละหน้าอย่างระมัดระวัง การพิมพ์ที่ดีอาจมีผลกระทบที่สำคัญสำหรับปีต่อ ๆ ไป

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยถูกต้องและมีการกล่าวถึงข้อกำหนดอื่น ๆ ที่ตกลงกันไว้ทั้งหมด เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายในการปิดของคุณกับการประเมินโดยสุจริตที่คุณได้รับในช่วงเริ่มต้นของกระบวนการ โต้แย้งค่าธรรมเนียมใด ๆ ที่คุณคิดว่าผิดกฎหมาย

ใช้เวลานานแค่ไหนในการปิดบ้าน?

โดยทั่วไปจะใช้เวลา 30 ถึง 60 วันในการปิดบ้านขึ้นอยู่กับปัจจัยบางอย่างเช่นคุณจะได้รับการตรวจสอบที่บ้านเร็วแค่ไหนและคุณได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจำนอง

คุณควรประหยัดเงินเท่าไหร่ก่อนซื้อบ้าน?

คุณควรประหยัดเงินเท่าไหร่ก่อนซื้อขึ้นอยู่กับว่ากการชำระเงินคุณอาจต้องการ คุณอาจต้องชำระเงินลดลง 20% ซึ่งจะอยู่ที่ $ 40,000 หากบ้านที่คุณต้องการซื้อค่าใช้จ่าย $ 200,000

อาจเป็นประโยชน์ที่จะมีการตั้งค่าเงินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมการตรวจสอบและสิ่งอื่นใดที่อาจเกิดขึ้นเมื่อการล่าสัตว์ในบ้านแม้ว่าคุณจะไม่ต้องการการชำระเงินลดลง 20% และไม่ใช่ผู้ซื้อทุกคน

ค่าใช้จ่ายในการปิดบ้านเท่าไหร่เมื่อคุณซื้อบ้าน?

มีค่าธรรมเนียมมากมายที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายในการปิดจากทนายความจากค่าธรรมเนียมการประเมินค่าเป็นค่าธรรมเนียมที่คุณจะต้องจ่ายให้ทนายความที่ทำสัญญาของคุณ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถเพิ่มได้ถึง 2% ถึง 7% ของราคาซื้อบ้านและโดยทั่วไปจะครบกำหนดเมื่อปิด

เมื่อไหร่สายเกินไปที่จะกลับจากการซื้อบ้าน?

อย่าลังเลที่จะเดินออกไปหากคุณยังไม่ได้ลงนามในสัญญาซื้อบ้าน- การออกจากสัญญาขึ้นอยู่กับภาระผูกพันหากคุณ "อยู่ในสัญญา" กับผู้ขาย สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงปัญหาเช่นการตรวจสอบบ้านหรือหากคุณไม่สามารถจัดหาเงินทุนได้และข้อกำหนดเหล่านี้ได้ระบุไว้ในสัญญา

คุณอาจลงเอยด้วยการริบเงินที่จริงจังของคุณหากคุณเดินออกไปนอกภาระผูกพันใด ๆ คุณอาจมีห่วงทางกฎหมายที่จะข้ามถ้าคุณตัดสินใจว่า "ไม่ต้องการบ้าน" ดังนั้นจึงเป็นการดีที่สุดที่จะพูดคุยกับทนายความของคุณ

บรรทัดล่าง

อาจดูเหมือนว่ากระบวนการปิดเป็นงานจำนวนมาก แต่ก็คุ้มค่ากับเวลาและความพยายามที่จะทำให้สิ่งต่าง ๆ ถูกต้องแทนที่จะรีบและลงนามในข้อตกลงที่คุณไม่เข้าใจ ระวังความกดดันใด ๆ ที่จะปิดการจัดการอย่างรวดเร็ว ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานอื่น ๆ ที่ช่วยคุณจะต้องการตัด แต่พวกเขาจะไม่สนใจปัญหาที่คุณอาจเผชิญในระยะยาวจากข้อตกลงที่ไม่ดี