การขายบ้านของคุณจะทำให้คุณเสียภาษีหรือไม่?

สำหรับเจ้าของบ้านจำนวนมากสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดที่พวกเขาเป็นเจ้าของคือบ้านของพวกเขา เมื่อถึงจุดหนึ่งเจ้าของบ้านบางคนอาจตัดสินใจขายบ้านของพวกเขาไม่ว่าจะเป็นการย้ายที่อื่นอัพเกรดเป็นบ้านขนาดใหญ่หรือช่วยเกษียณอายุการเงิน

มีความสำคัญรหัสภาษีผลกระทบที่อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนเงินสุทธิที่คุณได้รับหลังจากการขายและความรับผิดทางภาษีที่อาจเกิดขึ้นอาจมีการขาย มาดูกันว่ากฎหมายภาษีใหม่ล่าสุดมีผลต่อคุณอย่างไรหากคุณตัดสินใจขายบ้านของคุณ

ประเด็นสำคัญ

การขายบ้านเป็นเหตุการณ์สำคัญในชีวิตที่สำคัญที่อาจมาพร้อมกับความรับผิดทางภาษีจำนวนมาก
ผู้เสียภาษีรายเดียวที่ผ่านการรับรองโดยทั่วไปสามารถยกเว้นกำไรได้ $ 250,000 เมื่อพิจารณากำไรจากการลงทุนในขณะที่คู่รักที่ยื่นผลตอบแทนร่วมสามารถยกเว้นกำไรได้ $ 500,000
ผู้เสียภาษีจะต้องอาศัยอยู่ในบ้านอย่างน้อยสองในห้าปีที่ผ่านมาและไม่ได้รับการยกเว้นในช่วงสองปีที่ผ่านมาเพื่อให้มีคุณสมบัติ
มีข้อยกเว้นจำนวนมากสำหรับคุณสมบัติและผู้เสียภาษีเหล่านี้อาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นบางส่วน
มีโอกาสที่จะเพิ่มพื้นฐานค่าใช้จ่ายของคุณเพื่อลดความรับผิดทางภาษีของคุณหลังการขายบ้าน

กฎเดิม

ผู้ขายก่อนหน้านี้สามารถเลื่อนออกไปได้กำไรภาษีจากผลกำไรที่ผ่านมาทั้งหมด การเลื่อนเวลานี้สามารถทำกำไรได้ทุกขนาดตราบใดที่พวกเขาปฏิบัติตามข้อกำหนดสองประการดังต่อไปนี้:

ผู้ขายซื้อบ้านทดแทนที่มีราคาสูงกว่าจำนวนเงินที่ได้รับสำหรับบ้านที่ขาย
ผู้ขายซื้อเงินทดแทนภายในสองปีก่อนหรือหลังวันที่ขาย

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าใครบางคนซื้อบ้านสำหรับ $ 200,000 และขายในอีกห้าปีต่อมาในราคา $ 300,000 ภายใต้กฎเกณฑ์ที่เก่ากว่าคุณจะมีความรับผิดทางภาษีกำไรจากกำไรจากกำไร $ 100,000

สมมติว่าคุณใช้กำไรเพื่อซื้อบ้านใหม่ในราคา $ 325,000 หนึ่งเดือนหลังการขาย เนื่องจากราคาซื้อของคุณสูงกว่ารายได้สุทธิและเนื่องจากการซื้อใหม่ของคุณเกิดขึ้นภายในกรอบเวลาที่ยอมรับได้ความรับผิดทางภาษีอาจจะถูกเลื่อนออกไปและใช้เพื่อชดเชยผลตอบแทนในอนาคต

ภายใต้กฎก่อนหน้านี้เจ้าของบ้านสามารถเลื่อนกำไรใด ๆ จากการขายบ้านหากได้รับเงินม้วนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลักใหม่ที่มีมูลค่าเท่ากันหรือสูงกว่าภายในสองปี นอกจากนี้ผู้ขายผู้ที่มีอายุถึง 55 ปีสามารถแยกผลกำไรได้อย่างถาวรมากถึง $ 125,000 โดยไม่ต้องซื้อบ้านอื่นเหล่านี้บทบัญญัติถูกยกเลิกในปี 1997เมื่อมีการใช้กฎใหม่

ข้อเท็จจริง

มีการเปลี่ยนแปลงมากมายตั้งแต่ไฟล์การแก้ไขครั้งที่ 16สำหรับรัฐธรรมนูญได้รับการประกาศใช้ในปี 2456 การแก้ไขครั้งนี้ทำให้สภามีอำนาจในการเรียกเก็บภาษีจากรายได้และกำไรจากการลงทุน

กฎระเบียบใหม่

ที่พระราชบัญญัติบรรเทาทุกข์ผู้เสียภาษีปี 1997มีผลในวันที่ 5 สิงหาคม 1997 การกระทำได้ออกไปด้วยการเลื่อนเวลาที่ไม่ จำกัด อย่างต่อเนื่องของผลกำไรและแทนที่ด้วยการยกเว้นต่อยอด กฎกำไรจากการลงทุนในการขายที่อยู่อาศัยหลักช่วยให้ผู้เสียภาษีรายเดียวสามารถยกเว้น $ 250,000 ในผลกำไรจากการขายบ้านของพวกเขา คู่แต่งงานที่ยื่นร่วมกันสามารถยกเว้น $ 500,000 จากพวกเขารายได้ที่ต้องเสียภาษี-

อายุไม่ใช่ปัจจัยและคุณไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านทดแทนหลังจากที่คุณได้รับการยกเว้นคุณสามารถซื้อบ้านที่ถูกกว่าหรือเปลี่ยนกลับไปเป็นผู้เช่า ยังดีกว่าInternal Revenue Service (IRS)อนุญาตให้เจ้าของบ้านใช้การยกเว้นทุกครั้งที่ขายที่อยู่อาศัยหลัก

มีกฎสองข้อที่เจ้าของบ้านจะต้องมีคุณสมบัติสำหรับกฎการเลื่อนเวลาในปัจจุบัน:

พวกเขาต้องเป็นเจ้าของและใช้บ้านเป็นของพวกเขาที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยสองในห้าปีที่ผ่านมา สองปีนี้ไม่จำเป็นต้องติดต่อกัน
พวกเขาไม่สามารถใช้การยกเว้นในช่วงสองปีก่อนหน้า

สำคัญ

จะเป็นอย่างไรถ้าคู่นี้อาศัยอยู่ในบ้าน 1.5 ปีก่อนขายมัน? เนื่องจากทรัพย์สินไม่ได้มีคุณสมบัติสำหรับการยกเว้นกำไรจากการลงทุนผลกำไร 100% จะต้องเสียภาษี

ข้อพิจารณาพิเศษ

เช่นเดียวกับกฎหมายภาษีอื่น ๆ อีกมากมายมีข้อยกเว้นและข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับกฎ อย่าลืมปรึกษาไฟล์ที่ปรึกษาด้านภาษีหากคุณไม่แน่ใจว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับเงินทุนลดลงหรือไม่

คุณสมบัติทั่วไป

การขายบ้านไม่มีคุณสมบัติสำหรับการยกเว้นหากทรัพย์สินได้มาผ่านการแลกเปลี่ยนเช่นเดียวกับภายในห้าปีที่ผ่านมา นอกจากนี้เจ้าของบ้านจะต้องเป็นเจ้าของบ้านอย่างน้อยสองในห้าปีที่ผ่านมานำไปสู่การขาย โปรดทราบว่ามีคู่สมรสเพียงคนเดียวในคู่สมรสที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดนี้

จำเป็นต้องมีการทดสอบที่อยู่อาศัยเพื่อตรวจสอบว่าบ้านมีคุณสมบัติเป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่ เจ้าของบ้านจะต้องใช้ที่อยู่อาศัยสำหรับการรวม 24 เดือนภายใน 60 เดือนก่อนหน้า วันหยุดพักผ่อนหรือขาดหายไปจากที่อยู่อาศัยนับเป็นเวลาที่อาศัยอยู่ในบ้านเช่นเดียวกับเงื่อนไขเฉพาะเกี่ยวกับการใช้ชีวิตในสถานดูแล

ข้อยกเว้นสำหรับการมีสิทธิ์

มีรายการข้อยกเว้นมากมายสำหรับข้อกำหนดคุณสมบัติสำหรับการยกเว้นกำไรจากการลงทุน- ข้อยกเว้นเหล่านี้รวมถึง แต่ไม่ จำกัด เพียง:

ยอดขายหรือการโอนย้ายเป็นส่วนหนึ่งของการตั้งถิ่นฐานการหย่าร้างหรือแยก
ยอดขายเนื่องจากการเสียชีวิตของคู่สมรสในระหว่างการเป็นเจ้าของบ้าน
ยอดขายรวมถึงที่ดินว่างเปล่า
ผู้เสียภาษีที่บ้านก่อนหน้านี้ถูกทำลายหรือประณาม
ผู้เสียภาษีที่เป็นสมาชิกบริการในระหว่างการเป็นเจ้าของบ้าน

การยกเว้นบางส่วน

มีสถานการณ์ที่ผู้เสียภาษีมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นบางส่วนหากการขายบ้านเกี่ยวข้องกับการทำงานสุขภาพหรือเหตุการณ์ที่มองไม่เห็น

ที่เกี่ยวข้องกับงาน: ผู้เสียภาษีต้องย้ายไปทำงานใหม่อย่างน้อย 50 ไมล์จากบ้านมากกว่าที่ทำงานเก่า นอกจากนี้ยังได้รับการยกเว้นบางส่วนหากผู้เสียภาษีไม่ได้มีสถานที่ทำงานก่อนหน้านี้ แต่งานใหม่อย่างน้อย 50 ไมล์จากบ้านของพวกเขา
เกี่ยวกับสุขภาพ: ผู้เสียภาษีต้องย้ายไปรับการรักษาพยาบาลที่เฉพาะเจาะจงสำหรับตนเองหรือสมาชิกในครอบครัว นอกจากนี้ยังได้รับการยกเว้นบางส่วนหากแพทย์แนะนำให้มีการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยเนื่องจากสภาพสุขภาพพื้นฐาน
เหตุการณ์ที่มองไม่เห็น:ผู้เสียภาษีจะต้องมีเหตุการณ์ผิดปกติในช่วงเวลาที่พวกเขาเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ในบ้าน รายการเหตุการณ์ที่มีสิทธิ์รวมถึง แต่ไม่ จำกัด เฉพาะบ้านที่ถูกทำลายการเสียชีวิตของผู้เสียภาษีผู้เสียภาษีให้กำเนิดเด็กหลายคนในระหว่างการตั้งครรภ์เดียวกันหรือการหย่าร้าง

เคล็ดลับ

สิ่งพิมพ์ 523 มีส่วนที่เรียกว่าข้อเท็จจริงและข้อควรพิจารณาอื่น ๆ แม้ว่าคุณจะไม่เป็นไปตามข้อกำหนดบางประการข้างต้นกรมสรรพากรก็เปิดประตูโดยสังเกตว่า "แม้ว่าสถานการณ์ของคุณจะไม่ตรงกับข้อกำหนดมาตรฐานใด ๆ ที่อธิบายไว้ข้างต้นคุณอาจยังมีคุณสมบัติได้รับการยกเว้น"

ลดความรับผิดทางภาษีของคุณ

แม้ว่าการหลีกเลี่ยงภาษีจาก $ 250,000 ($ 500,000 สำหรับผลกำไรภาษีร่วม) มีความสำคัญ แต่ก็อาจไม่เพียงพอที่จะชดเชยผลกำไรของผู้ขายทั้งหมด มีบางสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อเพิ่มไฟล์พื้นฐานราคาและลดภาระภาษีของคุณ

ย้อนกลับไปตามบันทึกของคุณเพื่อดูว่าคุณมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ได้รับอนุญาตหรือไม่รวมถึง:

ค่าธรรมเนียมการชำระหรือต้นทุนการปิดเมื่อคุณซื้อบ้าน
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายเป็นหนี้ แต่ที่คุณจ่ายและไม่ได้รับเงินคืน
การปรับปรุงบ้านเช่นหลังคาใหม่หรือการเพิ่มห้องพัก

หากทรัพย์สินของคุณไม่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นกำไรจากการลงทุนเนื่องจากไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของคุณนอกจากนี้ยังมีศักยภาพในการประหยัดภาษีผ่านก1031 Exchange-

ตัวอย่างผลกำไรจากการขายที่บ้าน

นี่คือตัวอย่างสมมุติฐานที่จะแสดงว่าการขายบ้านสามารถส่งผลกระทบต่อความรับผิดทางภาษีของคุณได้อย่างไร

สมมติว่าคู่สมรสซื้อบ้านเมื่อแปดปีก่อนในราคา $ 200,000 และอาศัยอยู่ในนั้นโดยเฉพาะตั้งแต่นั้นมา ทั้งคู่พร้อมที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านขนาดใหญ่ในส่วนที่ราคาไม่แพงของประเทศ ทั้งคู่ขายบ้านของพวกเขาในราคา $ 450,000 และซื้อใหม่ในราคา $ 400,000 เนื่องจากทั้งคู่ยื่นภาษีของพวกเขาร่วมกันพวกเขามีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นกำไรจากการลงทุนและไม่มีความรับผิดทางภาษีสำหรับกำไร $ 250,000

สมมติสถานการณ์เดียวกันข้างต้น แต่ทั้งคู่ขายบ้านของพวกเขาในราคา $ 1,000,000 ทั้งคู่มีคุณสมบัติในการยกเว้นกำไรจากการลงทุน $ 500,000 หากพวกเขายื่นร่วมกัน อย่างไรก็ตามกำไรรวมในบ้านคือ $ 800,000 (ราคาขาย $ 1,000,000 - ราคาซื้อ $ 200,000) ดังนั้นทั้งคู่จะต้องรับรู้ภาษีกำไรจากการลงทุนใน $ 300,000 (กำไรรวม $ 800,000 - การยกเว้น $ 500,000)

ฉันจ่ายภาษีเมื่อฉันขายบ้านของฉันหรือไม่?

หากคุณมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นกำไรจากการลงทุนทั้งหมดหรือบางส่วนของไฟล์กำไรที่คุณทำจากการขายบ้านของคุณอาจปลอดภาษี เพื่อให้มีคุณสมบัติคุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านของคุณเป็นเวลาสองปีที่ผ่านมาและตรงตามข้อกำหนดของ IRS อื่น ๆ

กำไรจากการลงทุนคืออะไร?

กำไรจากการลงทุนเป็นรายได้ที่ไม่ได้รับจากรายได้ปกติเช่นเงินเดือนหรือค่าแรง กำไรจากการลงทุนหมายถึงกำไรที่เกิดจากการขายการลงทุนที่มากกว่าพื้นฐานต้นทุนของการลงทุนนั้น กรมสรรพากรมีกฎระเบียบมากมายเกี่ยวกับวิธีการเก็บภาษีกำไรจากการลงทุนซึ่งได้รับการยกเว้นจากการลงทุนและอัตราภาษีที่แตกต่างกัน

ฉันจะหลีกเลี่ยงกำไรจากการลงทุนได้อย่างไร?

วิธีเชิงกลยุทธ์ที่มากที่สุดในการหลีกเลี่ยงการได้รับทุนคือการเพิ่มต้นทุนของคุณ กรมสรรพากรมีกฎเฉพาะที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เสียภาษี ตัวอย่างเช่นการลงทุนที่สืบทอดมาบางส่วนมีพื้นฐานค่าใช้จ่ายของมูลค่าตลาดยุติธรรม ณ เวลาที่ได้รับอีกทางเลือกหนึ่งผู้เสียภาษีสามารถตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาคิดค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่อนุญาตซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการได้มาของพวกเขา ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมภาษีหรือค่าคอมมิชชั่นที่อนุญาต

อัตราภาษีกำไรจากการลงทุนคืออะไร?

อัตราภาษีกำไรจากการลงทุนขึ้นอยู่กับว่ากำไรถูกจัดประเภทเป็นระยะสั้นหรือระยะยาว กำไรระยะสั้นจะถูกเก็บภาษีในระดับรายได้ภาษีปกติของคุณเสมอ ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องเสียภาษีในอัตราเดียวกับเงินเดือนหรือค่าจ้างของคุณ

อัตราภาษีกำไรระยะยาวมีดังนี้:

สำหรับปี 2023 สำหรับผู้เสียภาษีรายเดียวที่มีรายได้สูงถึง $ 44,625 ($ 47,025 สำหรับ 2024) หรือคู่รักที่ยื่นร่วมกันได้รับสูงถึง $ 89,250 ($ 94,050 สำหรับ 2024) คือ 0%
สำหรับปี 2023 อัตรา 15% ใช้กับผู้เสียภาษีรายเดียวที่มีรายได้สูงถึง $ 492,300 ($ 518,900 สำหรับปี 2024) และคู่รักแต่งงานกับการยื่นเอกสารร่วมกันสูงถึง $ 553,850 ($ 583,750 สำหรับ 2024)
สำหรับทั้งปี 2023 และ 2024 ผู้มีรายได้สูงสุดจะถูกเก็บภาษีที่ 20%แม้ว่าสินทรัพย์เฉพาะเช่นของสะสมอาจได้รับการประเมินในอัตราที่สูงขึ้น

บรรทัดล่าง

การขายบ้านเป็นเหตุการณ์สำคัญชีวิตที่สำคัญ มันน่าจะมีผลกระทบที่สำคัญต่อการเงินของผู้เสียภาษีและอาจส่งผลให้มีความรับผิดทางภาษีที่ใหญ่กว่าที่คาดไว้ แม้ว่ากฎจะเปลี่ยนไปเกี่ยวกับการรับรู้กำไรจากการลงทุน แต่ก็มีโอกาสมากมายที่จะใช้ประโยชน์จากการยกเว้นภาษีการเลื่อนเวลาหรือการยกเว้นในกระบวนการขายบ้าน

การแก้ไข - ไม่มี 18, 2023:เวอร์ชันก่อนหน้าของบทความนี้กล่าวผิดว่ากฎเก่าอนุญาตให้กำไรจากการขายบ้านถูกกำจัดออกไปหาผู้รับผลประโยชน์จากเจ้าของบ้านที่เสียชีวิต